کاربری اضطراری «تازه‌ساز»ها/ جزئیات سه مدل خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی برای پروژه‌های مسکونی

به گزارش می متالز، علاوه بر این برخی از سازنده‌ها از فضای مشاع و محوطه باز پروژه‌های تکمیل شده به‌صورت موقت برای دپوی مصالح سنگین ساختمانی پروژه‌های در حال اجرای دیگر خود بهره جسته‌اند. این اقدام یکی از تاکیتک‌های ضد تورمی بساز و بفروش‌ها در روزهایی است که بازار برخی از انواع مصالح ساختمانی فوق‌العاده ملتهب و اعلام قیمت‌های متغیر و افزایشی «به روز» رایج شده است.

تغییرات قابل توجه قیمتی در بازار مصالح ساختمانی از حدود دو سال قبل و همزمان با شوک ارزی سال ۹۷ مشهود شد و این روزها نیز یکی از دلایل تورم مصالح ساختمانی همین شوک ارزی تازه است. از این رو سازنده‌های حرفه‌ای که کسب و کار اصلی آنها ساخت و ساز مسکن است، ناگزیر درصدد یافتن تاکتیکی که بتوان از آن به‌عنوان سپری در برابر تورم افسارگسیخته مصالح استفاده کرد، برآمده‌اند. این تلاش به طراحی سه مدل برای کاهش ضرر و زیان ناشی از تورم مصالح ساختمانی منجر شده است. در مدل اول سازنده‌ها نسبت به خرید کل مصالح ساختمانی مورد نیاز برای پروژه در حال ساخت خود اقدام می‌کنند.

البته این مصالح عمدتا از نوع سبک بوده که فضای محدودتری نیاز دارند و امکان دپوی آنها در محیط‌های بسته مانند فضای داخلی آپارتمان‌های تکمیل شده قبلی که فعلا برای فروش عرضه نشده‌اند، وجود دارد. به این ترتیب تجهیزاتی نظیر کلید و پریز، تجهیزات گرمایشی و سرمایشی، پروفیل و در و پنجره، سیم و نظایر آن که اتفاقا برخی از آنها تورم شدیدی را در ماه‌های اخیر پشت سر گذاشته‌اند و همچنان نیز بازار آنها ملتهب است، گزینه‌های منتخب این گروه از سازنده‌ها برای دپو هستند.

در عین حال تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی از این است که سازنده‌ها در صورت داشتن فضای مناسب برای دپوی مصالح سنگین همچون آهن، میلگرد و سیمان، از خرید این مصالح نیز غافل نشده‌اند. این گروه از سازنده‌ها کسانی هستند که بعضا زمین یا ملک کلنگی خریده یا در قالب قرارداد مشارکت در اختیار دارند و حتی پروانه ساختمانی آن را نیز دریافت کرده‌اند و به این ترتیب قرار است در ماه‌های آتی، ساخت و ساز در آن قطعه را آغاز کنند. اما تا زمانی که عملیات ساختمانی کلید نخورده، این فضاها گزینه مناسبی برای دپوی سیمان، آهن و نظایر آن است. البته با توجه به اینکه نگهداری از این قبیل مصالح شرایط محیطی ویژه‌ای می‌طلبد و در غیر این صورت در معرض آسیب است، هیچ سازنده‌ای بیش از نیاز پروژه خود اقدام به خرید و انبار مصالحی از این دست نمی‌کند.

از طرفی سازنده‌ها حتی در صورتی که فضای دپوی مصالح داشته و نقدینگی کافی نیز در اختیار داشته باشند، باز هم با دو چالش برای پیش‌خرید روبه‌رو هستند؛ در مورد مصالح سبک که عمدتا از جنس تجهیزات است، مساله «سرقت» وجود دارد که سبب می‌شود برخی با توجه به تجربه پیشین خود در این زمینه، تمایل کمتری به خرید زودهنگام نشان دهند. از سوی دیگر در مورد مصالح سنگین، بحث تخریب‌پذیری آنها و نیاز به شرایط نگهداری خاص از یکسو و نیز فضای باز وسیع مورد نیاز که امکان تخلیه بار مصالح در آن وجود داشته باشد از سوی دیگر موجب کم‌رغبتی برخی از سازنده‌ها به خرید یکجای این نوع از مصالح می‌شود. این چالش‌ها سبب شده مدل دوم خرید مصالح ساختمانی به شکل «خرید فصلی» در میان بساز و بفروش‌های فعال رواج پیدا کند. آنها نیاز خود از هر نوع مصالح ساختمانی را برای مدت سه ماه پیش‌رو یکجا خریداری و اغلب در همان محل کارگاه ساختمانی دپو می‌کنند.

به‌عنوان مثال سازند‌ه‌ها در حالت عادی خرید سیمان برای هر سه سقف را در یک نوبت انجام می‌دهند اما اکنون خرید سیمان برای کل سقف‌های یک پروژه را یکجا انجام داده و به تدریج ظرف یک یا دو فصل آتی این مصالح را استفاده می‌کنند.

مدل سومی که در ماه‌های اخیر برای خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی رواج پیدا کرده، معاملات «سلف» است. مقصود از معاملات سلف، خرید نقدی اجناس به قیمت امروز و تحویل آن در موعد مشخص آتی است. این نوع معاملات به دلیل محدودیت فضای دپوی مصالح از سوی سازنده‌ها رایج شده است و به این ترتیب کسانی که امکان انبار مصالح سنگین یا حجیم را ندارند، آنها را به بهای نقد روز خریداری کرده و طی قراردادی، زمان تحویل را برای ماه‌های آینده مشخص می‌کنند. این گروه از سازنده‌ها کسانی هستند که نقدینگی خرید مصالح را در اختیار دارند اما با محدودیت فضای کارگاهی روبه‌رو بوده و بعضا پروژه تکمیل شده اما فروش نرفته قبلی ندارند تا از محیط آن به‌عنوان کاربری اضطراری یعنی «محل دپوی مصالح مصرفی ساختمان‌های در حال ساخت» استفاده کنند.

در حال حاضر تعداد سازنده‌های فعال در شهر تهران چشمگیر نیست و البته ممکن است طی ماه‌های مرداد و شهریور اندکی بر تعداد آنها افزوده شود. سازنده‌های فعال مشغول به ساخت و تکمیل یک یا حداکثر دو ساختمان در حال ساخت هستند و بعضا تعدادی واحد تکمیل شده نیز که فعلا برای فروش عرضه نکرده‌اند، از پروژه‌های قبلی در اختیار دارند که این روزها کاربری اضطراری پیدا کرده است. آن‌گونه که در هفته‌های گذشته نیز در «دنیای اقتصاد» منتشر شد، در حال حاضر بازار مشارکت ساختمانی رکودی عمیق را تجربه می‌کند و عرضه زمین چه برای فروش و چه برای مشارکت به پایین‌ترین حجم ممکن رسیده است.

از طرفی سازنده‌ها نیز تصمیمی به عرضه واحدهای تکمیل شده قبلی نگرفته‌اند و به همین خاطر تعداد نوسازهای فایل شده نزد بنگاه‌های ملکی بسیار اندک است. سازنده‌ها معطل یافتن زمین مناسب برای خرید یا مشارکت هستند و مادامی که این اتفاق صورت نگیرد، تمایلی به عرضه آپارتمان‌های تکمیل شده ندارند. طبیعی است در این صورت استفاده از این واحدها با کاربری اضطراری انبار مصالح مصرفی پروژه در حال ساخت بعدی رخ دهد.

در سال ۹۷ نیز به دنبال وقوع شوک ارزی و افزایش نرخ تورم مصالح ساختمانی در نیمه همان سال، برخی از سازنده‌های فعال و برند در مناطق نیمه مصرفی همچون منطقه ۲ تهران نسبت به خرید و دپوی مصالح ساختمانی اقدام کردند؛ اما در آن مقطع زمانی این اقدام فقط در میان سازنده‌های حرفه‌ای رواج داشت. اما التهاب بازار مصالح ساختمانی در حال حاضر سبب شده حتی سازنده‌هایی که بنیه مالی ضعیف‌تری دارند نیز به این موضوع علاقه نشان دهند و به هر قیمتی که ممکن است، نقدینگی لازم را برای خرید زودتر از موعد هر مقدار از مصالحی که امکان نگهداری آن را دارند فراهم کنند.

یکی از مصالحی که بازار پرالتهابی در روزهای اخیر داشته است، «سیمان» است. در بازار سیمان التهاب به حدی است که بعضا قیمت‌ها چند بار در هفته تغییر می‌کند و به همین خاطر سازنده‌ها به طراحی تاکتیک‌های ضدتورمی روی آورده‌اند.

البته برخی از سازنده‌ها معتقدند علت این به‌هم ریختگی ناگهانی در بازار سیمان این است که این نوع از مصالح همپای برخی دیگر از مصالح ساختمانی در دو سال گذشته با رشد قیمت روبه‌رو نبود و به نوعی اکنون رشد قیمت ناگهانی و یکجا با مقادیر بالا در این بازار رخ می‌دهد. در این بین سازنده‌ها استفاده از تاکتیک ضد تورمی خرید زودهنگام مصالح را به کار گرفته‌اند که هم به نفع سمت عرضه و هم به نفع سمت تقاضای مسکن خواهد بود. در سمت عرضه با توجه به انتظارات تورمی، خرید زودهنگام مصالح ساختمانی هزینه تمام شده اجرای پروژه‌های ساختمانی را کاهش می‌دهد و در نهایت با قیمت‌گذاری مناسب‌تر توسط سازنده در زمان فروش با توجه به کاهش هزینه‌های ساخت، عملا سمت تقاضا نیز منتفع خواهد شد.

برخی از فعالان ساختمانی درباره ریشه تورم مصالح در ماه‌ها و هفته‌های اخیر، موضوع وارداتی بودن برخی از آنها و ارتباط مستقیمی که با قیمت ارز دارد را مطرح کرده و این تورم را ناشی از اثرات بازار ملتهب ارز می‌دانند. این موضوع بیشتر در مورد تجهیزات برقی و تاسیساتی همچون موتور آسانسور و نظایر آن صادق است. در عین حال برخی دیگر از مصالح ساختمانی که وابستگی خاصی به قیمت ارز ندارند نیز در هفته‌های اخیر به شدت متورم بوده‌اند. از این نکته نیز نباید غافل شد که هر چند ساخت و ساز در بازار تهران و سایر کلان‌شهرها رکود سنگینی را تجربه می‌کند، اما از آنجا که طرح اقدام ملی مسکن نیز توسط دولت کلید خورده است، حجمی از تقاضا از آن ناحیه در بازار مصالح شکل گرفته یا در حال شکل‌گیری است. انتظارات تورمی شکل گرفته ناشی از وضعیت اقتصادی و قیمت ارز نیز متغیر دیگری است که می‌تواند بر قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار باشد.

وعده پوچ دولت برای فروش مصالح

دولت دوازدهم در نخستین ماه‌های استقرار وعده داد دست سازنده‌های مسکن را به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برساند و این دو را بی‌واسطه به یکدیگر متصل کند؛ به نحوی که هم با قطع زنجیره واسطه‌گری مصالح ساختمانی قیمت آنها کنترل و هزینه واسطه‌گری حذف شود و هم اینکه در یک ساز و کار شفاف با کمک نظام بانکی، امکان خرید اعتباری مصالح برای بساز و بفروش‌ها فراهم شود.

 اما با گذشت سه سال، نه حذف واسطه‌ها و نه نسیه‌فروشی مصالح، هیچ‌یک به نتیجه نرسید؛ در حالی که اگر این ایده‌ها به مرحله عملیاتی رسیده بود، شاید اکنون بازار مصالح شرایط به مراتب آرام‌تری را سپری می‌کرد و سازنده‌ها نیز از بابت این وضعیت تورمی، کمتر در معرض آسیب قرار می‌گرفتند.