تکانه‌های بازار موازی؛ لرزه بر مسکن می‌اندازد

به گزارش می متالز، بررسی‌ شاخص‌های اقتصادی و فراز و فرودهای بازارهای فعال در کشورمان نشان می‌دهد تمایل به سرمایه‌گذاری صاحبان سرمایه خرد و کلان همواره جریان‌هایی را ایجاد کرده که می‌تواند تعیین کننده آینده و جهت‌گیری سرمایه‌های سرگردان بخصوص از سوی افراد عادی باشد.

کارشناسان در این زمینه معتقدند اصولا غیرحرفه‌ای‌های بازار کاملا براساس نشانه‌های موجود عمل می‌کنند و همین امر می‌تواند تکانه‌های اقتصادی مشخصی را در شرایط فعلی ایران ایجاد کند تاجایی که ورود یا خروج گروهی این سرمایه‌ها بعضا بازاری را حبابی شکل بزرگ می‌کند در جهت مخالف ویرانی از خود برجای می‌گذارد.

به‌عنوان مثال دوره‌ای سرمایه‌گذاری دربخش طلا و دلار میان غیرحرفه‌ای‌ها رایج شد که با ایجاد تقاضای کاذب زمینه گرانی را ایجاد کرد و بعد از ورود دولت برای مدیریت دیدیم این سرمایه‌ها به سمت خودرو یا مسکن رفت و در این بازارها هم نوسان‌هایی را به بدنه بازار تحمیل کرد.

اما اکنون با درنظر گرفتن برخی شواهد کارشناسان اقتصادی بخصوص فعالان بازار مسکن معتقدند تکانه‌های بازارهای جانبی لرزه بر ستون بازار مسکن خواهد انداخت و دوباره این بازار ظاهرا راکد را ملتهب خواهد کرد.

شواهد آماری چیست؟

بررسی‌آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره بازار مسکن طی پنج ماه گذشته نشان می‌دهد از ابتدای سال تا پایان مردادماه که این گزارش منتشر شده است قیمت مسکن در سراسر ایران سیر صعودی را کاملا زیرپوستی ادامه داده و همچنان هم در مدار صعودی قرار دارد.

این درحالی است که معاملات انجام شده در پایتخت به عنوان نماد اصلی بازار در سراسر ایران نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه سال 1399، به 9.1 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 35.4 درصد کاهش و 175.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.

از سوی دیگر در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 231.1 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 10.5 و 77.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

دقت نظر در میان این اعداد این واقعیت را نمایان می‌کند که ظاهرا محل امن ورود سرمایه‌های سرگردان بخصوص بازارهایی که اکنون درحال از دست دادن سرمایه‌های خود هستند مسکن شناخته می‌شود اگر از هم اکنون مسوولان برای این بازار برنامه‌ریزی دقیقی نداشته باشند احتمالا به زودی نوسان‌های غیرمنتظره‌ای در این بازار تجربه خواهد شد.

نگاه زیرچشمی نقدینگی سیال به بازار مسکن

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در این زمینه به خبرنگار ما گفت: با توجه به رویکرد صاحبان سرمایه در بازار مسکن کاملا مشهود است که همواره فعالان بازارهای موازی در بخش‌های مختلف نیم نگاهی هم به بازار مسکن دارند.

سلطان‌محمدی در ادامه افزود: آنطور که در سنت سرمایه‌گذاری ایران ثبت شده است مسکن به عنوان یکی از ایمن‌ترین بخش‌های سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود بنابراین در شرایطی که اصولا بازارهای دیگر با ریسک‌های بالایی روبرو می‌شوند؛ سرمایه‌ها رفته رفته به سمت بازار مسکن حرکت می‌کنند.

این کارشناس بازار مسکن معتقد است، نیاز به مسکن در جامعه هرگز از بین نمی‌رود و درحالی که در بسیاری از بازارهای موازی اولویت مردم تامین، خرید یا ورود به آن بازار نیست بنابراین مسکن همیشه دارای تقاضا است و نهایتا با ایجاد رکود مالکان تصمیم به اجاره می‌گیرند تا شرایط فروش مناسب شود.

وی تصریح کرد: اکنون رشد قابل توجه قیمت مسکن در بازار ایجاد شده و برخی اظهار نظر می‌کنند که احتمال افزایش قیمت نیست، درحالی که نباید فراموش کنیم وقتی نهادهای تولید و همچنین تقاضا در مدار رشد قیمتی قرار می‌گیرند محصول نهایی که مسکن است چاره‌ای جز گرانی ندارد حتی اگر قبلا صعود قیمتی را ثبت کرده باشد.

سلطان محمدی به خبرنگار ما گفت: توجه دقیق به شرایط بازارهای موازی مسکن مثل بورس، طلا، دلار و خودرو کاملا مشخص می‌کند که در این شرایط واکنش صاحبان سرمایه چیست و چطور درباره سرمایه‌گذاری‌های خود تصمیم‌گیری می‌کنند.

ابزارهای مالیاتی برای مدیریت بازار

احمد دنیامالی، عضوی کمیسیون عمران مجلس در این زمینه به خبرنگار ما گفت: بررسی‌های کمیسیون نشان دهنده این است که دولت برای اقتصاد مسکن برنامه‌ریزی نکرده و سیال بودن سرمایه‌ میان بخش مسکن و سایر بازارهای موازی می‌تواند به همین دلیل دردسر شود.

دنیامالی در ادامه افزود: بی‌توجهی مسوولان دولتی به بخش مسکن و البته اقتصاد مسکن عاملی شده تا سودجویی‌ها و فرصت‌طلبی‌های گسترده‌ای در این زمینه ایجاد شود و البته سفته بازی دراین زمینه شکل گرفته باشد که نابسامانی‌های اخیر هم نشانه و شاهد مثال همین روند است.

این عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: نوسان‌های اخیر قیمت مسکن باعث شد تا وزارتخانه و مسوولان دولتی راهکارهایی از جمله مالیات بر عایدی مسکن و همچنین مالیات برخانه‌های خالی را مطرح کنند که اتفاقا جزو اهرم‌های مدیریت بازار و جلوگیری از سودجویی‌های احتمالی است.

وی تاکید کرد: البته نباید فراموش کنیم که اصولا در مورد مالیات و ابزارهای مدیریت بازارهای مختلف شاید قوانین مناسبی داشته باشیم اما اجرایی شدن و نظارت بر اجرای آنها تعیین کننده است که می‌تواند شرایط موفقیت یا عدم موفقیت طرح‌های کنترل بازار را مهیا کند برهمین اساس مجلس در این مورد کاملا نظارت داشته و اجازه نابسامانی نخواهد داد.

به گفته دنیامالی بی‌توجهی دولت بر اقتصاد مسکن اکنون شرایطی فراهم کرده که سرمایه‌های سرگردان در این بخش باعث بروز مشکلاتی برای بخش عادی جامعه در تامین مسکن خود شده چون قیمت‌ها روند غیرعادی افزایش قیمت را تجربه می‌کنند.

سرمایه‌های ایرانیان خارج نشین

بیت الله ستاریان؛ کارشناس مسکن در این زمینه به خبرنگار ما گفت: باتوجه به بازدهی بالای بازارسرمایه ایران از ابتدای دهه 90 به بعد رقم بالایی از سرمایه ایرانیان مقیم خارج از کشور به سمت ایران حرکت کرده تا از این منافع اقتصادی سهمی داشته باشد.

ستاریان در ادامه افزود: صاحبان این سرمایه‌ها در بازار بورس ایران مشغول به سرمایه‌گذاری کردند و با توجه به نوسان‌های اقتصادی ایران سرمایه‌ها به صورت سیال از بخشی به بخش دیگر حرکت کرد که عموما میان مسکن و بورس بوده است.

به گفته وی مسکن گزینه بسیار مناسبی برای ایرانیان مقیم خارج بوده چون از نظر مالکیت و همچنین امنیت سرمایه سوژه قابل قبولی است و به همین دلیل اکنون که تابلوبازار سرمایه قرمز پوش شده احتمال زیاد دوباره شاهد ورود این سرمایه‌ها به بازار مسکن خواهیم بود.

این کارشناس مسکن معتقد است ورود این سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌تواند رونق قابل توجهی ایجاد کند که درصورت مدیریت دولت و عرضه کافی قطعا مفید و موتور محرکه صنایع وابسته هم خواهد شد اما درصورت بی‌توجهی به این پتانسیل افزایش قیمت تنها دستاورد است.

ستاریان در پایان تاکید کرد: صاحبان این سرمایه‌ها برای اینکه با حداکثر اطمینان اقدام به سرمایه‌گذاری کنند اصولا به دنبال محلی ایمن برای هزینه کردن سرمایه‌های خود می‌روند و با درنظر گرفتن شرایط بازار حال حاضر کشورمان سرمایه‌گذاری در املاک می‌توان ایمن‌ترین بخش ممکن باشد.

به این ترتیب اگرچه مسوولان دولتی و نماینده‌های مجلس براین باورند که ابزارهای موجود برای کنترل بازار مسکن می‌تواند مانعی قابل قبول در مقابل نوسان‌های احتمالی آینده نزدیک باشد اما نباید فراموش کنیم که آمارها و تحلیل کارشناسان تاکید دارند همه برآوردها از احتمال نوسان‌های قابل توجهی در این بازار وجود دارد چون صاحبان سرمایه اکنون ایمن‌ترین بخش سرمایه‌گذاری را مستغلات می‌شناسند.