شیب ملایم صعود تا پایان سال ادامه دارد/ صعود قیمت مسکن با ورود سرمایه‌های خارجی

به گزارش می متالز، رشد بیش از 50 درصدی قیمت مسکن در ابتدای سال جاری و روند افزایشی نرخ اجاره بها در فصل جابه‌جایی‌ها باعث شد تا نه تنها خریداران مسکن نگران شوند بلکه مقامات و مسوولان نیز از این روند غافلگیر کننده نگران و شتابزده اظهار نظرهایی درباره علت این مشکل داشته باشند.

برخی از مسوولان نقدینگی را عامل اصلی گرانی اعلام کردند و برخی دیگر سوء‌استفاده مالکین از شرایط را مقصر اصلی این اتفاق شناختند تاجایی که رئیس دولت یکباره اعلام کرد برای این منظور برنامه‌ریزی دقیقی انجام داده و به زودی قیمت مسکن مهار خواهد شد، از آن دسته اظهار نظرهایی که در گذشته هم برای مسکن با اسامی جدیدی مثل مسکن اجتماعی و ... مطرح شده بود.

به هرحال غافلگیری متقاضیان اجاره و خرید مسکن هم باعث ایجاد ثبات در بازار مسکن نشده و روند صعودی قیمت‌ها ادامه داشت تاجایی که یکباره متوسط قیمت مسکن در پایخت مرز متوسط 23 میلیون تومان برای هر متر مربع را رد کرد و تقریبا دست خریداران از خرید مسکن کوتاه شد.

در این بین گروهی اعلام کردند با دریافت مالیات از خانه‌های خالی و همچنین عرضه مسکن در بورس کالا می‌توانند این مشکل را برطرف کنند و قرار براین شد که نهادهای تخصصی در این زمینه اظهار نظرکنند که اظهار نظر رئیس کمیسیون عمران مجلس در این میان آب پاکی را روی دست همگان ریخت.

بورس نمی‌تواند مدیریت درستی داشته باشد

محمدرضا کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در این زمینه به خبرنگار ما گفت: بررسی‌های انجام شده درباره ورود مسکن به بورس نشان می‌دهد این نهاد توان مدیریت شرایط را نداشته و احتمالا به جای کاهش یا کنترل قیمت‌ها دوباره شاهد نوسان‌های غیر منطقی و شدت گرفتن روند افزایشی قیمت‌ها خواهیم بود.

کوچی تاکید کرد: اگرچه بورس بهترین و شفاف‌ترین راهکار برای مدیریت بازارهای مختلف است اما به دلایلی دیدیم که بورس در بازار ایران کارکرد دقیقی که از آن انتظار داشتیم را ارایه نکرده و شاهد مثال آن هم در قیمت میلگرد و نهاده‌های دیگری است که در اخیرا به بورس کالا وارد شده‌اند.

رئیس کمیسیون عمران مجلس درباره مخالفت کمیسیون با ورود مسکن به بورس کالا تصریح کرد: البته ورود محصول نهایی به بازار بورس مشکل نیست بلکه موضوع نابسامانی‌های موجود در عرضه نهاده‌های مربوط به تولید مسکن مثل سیمان، انواع فولاد و برخی اقلام دیگر است که می‌توان عرض مسکن در بورس را هم تحت تاثیر قرار دهد.

وی معتقد است نابسامانی عرضه نهاده‌های تولید مسکن مثل فولاد و سیمان که با قیمت‌های غیر واقعی و غیر اصولی در بورس عرضه می‌شوند نهایتا می‌تواند مسکن را گرانتر از آنچه اکنون در بازار تجربه شده به دست خریداران برساند که این هدف و برنامه مسوولان برای مدیریت بازار مسکن نیست.

کوچی به خبرنگار ما گفت: نیاز واقعی بازار کشور به مسکن تقریبا سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که براساس برنامه‌ریزی‌های اخیر تصمیم داریم در بخش عرضه تسهیلاتی ایجاد کنیم تا با استفاده از اهرم عرضه بالا قیمت مسکن را متعادل و منطقی کنیم به این دلیل که اکنون کمبود عرضه به گرانی‌ها دامن زده است.

رئیس کمیسیون عمران مجلس درباره آینده بازار مسکن نیز تاکید کرد: برنامه‌ریزی نمایندگان این است که این بازار به تعادل رسیده و قدرت خرید مردم برای تامین مسکن نیز منطقی شود و بر همین اساس طرحی دو فوریتی در مجلس تصویب شده که به زودی شاهد تبعات و دستاوردهای آن خواهیم بود.

خریداران خارج‌نشین بازار را برهم زدند

در همین حال، مجید کاویانی، فعال بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: در ابتدای سال جاری با آغاز همه‌گیری کرونا و همچنین اعمال طرح فاصله‌گذاری اجتماعی براین باور بودین که بازار مسکن رکود معنادار و نگران کننده‌ای را تجربه می‌کند اما از اوایل خردادماه کاملا موضوع متفاوت شد.

کاویانی در ادامه افزود: روند افزایشی قیمت‌ها تقریبا از اواخیر اردیبهشت ماه سال جاری آغاز شد به صورتی که تقاضا برای خرید ملک‌ در تهران و حتی شهرستان‌های شمالی یکبار جهش قابل توجهی به خود دید که بعد مدتی مشخص شد ورود سرمایه‌های خارجی این روند را سرعت بخشیده است.

وی تاکید کرد: برخی از خریداران مسکن در ماه‌های اخیر اصلا ساکن ایران نیستند و با انتقال سرمایه‌هایی که خارج از ایران داشتند در تلاش هستند منابع مالی خود را با تبدیل به ملک در ایران در محل مطمئن سرمایه‌گذاری کرده و برای خود درآمد ماهانه منطقی ایجاد کنند.

این فعال بازار مسکن در تهران تصریح کرد: وقتی با این خریداران صحبت می‌کنیم اعلام می‌کنند اوضاع سرمایه‌گذاری در اروپا و آمریکا بهم ریخته و بورس برای آنها درآمدزایی منطقی ندارد بنابراین تصمیم گرفته‌اند در ایران در مطمئن‌ترین بخش یعنی مسکن سرمایه گذاری کنند.

کاویانی به خبرنگار ما گفت: این نوع خریداران که درشرایط فعلی تقریبا 20 درصد متقاضیان مسکن را تشکیل می‌دهند بعضا بدون اینکه در ایران باشند با استفاده از رابط‌ها یا فامیل امین خود اقدام به خرید می‌کنند و اصلا نوع و شرایط ملک برایشان مهم نیست فقط تصمیم دارند که سرمایه گذاری کنند.

به اعتقاد وی این تقاضا که اکنون در بازار ایجاد شده همچنان ادامه دارد و باعث پیشی گرفتن تقاضا از میزان تولید مسکن شده است و اگر همین روند ادامه داشته باشد قطعا افزایش قیمت تا پایان سال ادامه دارد.

جای نگرانی نیست

از سوی دیگر، دکتر بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه با تایید این روند به خبرنگار ما گفت: نابسامانی‌های اقتصادی در اروپا و آمریکا یا بطور کلی در سراسر جهان باعث شده تا سرمایه های بسیاری از مهاجران به سمت زادگاهشان مثل ایران منتقل شود که این روند تغییرات و نوسان‌های مختلفی را ایجاد می‌کند.

ستاریان با اشاره به جابه‌جایی سرمایه ایرانیان مقیم خارج به داخل کشور تصریح کرد: این اتفاق در ابتدای امر به بازار ارز و خودرو تقاضای کاذب تحمیل کرد اما به دلیل اینکه این بازارها قابل اطمینان نبودند رفته رفته به سمت مسکن کشیده شد و حتی جذابیت بورس نتوانسته این جریان را مدیریت کند.

این استاد دانشگاه معتقد است این اتفاق نگران کننده نیست و در نهایت با نزدیک شدن به پایان سال با افزایش تولید ناخالص داخلی قدرت خرید مردم افزایش خواهد یافت و تعادلی نسبی در این زمینه ایجاد می‌شود به همین دلیل نباید شتابزده در این زمینه تصمیم‌گیری انجام شود.

وی درباره آینده قیمت مسکن در ایران نیز به خبرنگار ما گفت: برآوردها و اطلاعاتی که اکنون در این بازار وجود دارد نشان دهنده ادامه رشد قیمتی کمتر از 10 درصد تا پایان سال است که این روند با توجه به رشد اخیر به نوعی منطقی به نظر رسیده و می‌تواند ثبات نسبی در بازار ایجاد کند.

صدور قبض مالیاتی تعیین کننده است

از سوی دیگر، مصطفی‌ قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اثرپذیری بازار مسکن از سایر بازارهای موازی به خبرنگار ما گفت: زمانی که روند نوسان قیمتی در سایر بازارها ایجاد می‌شود کاملا طبیعی است که بازارهای موازی از یکدیگر تاثیرپذیری داشته باشند.

قلی‌خسروی در ادامه افزود: بازار مسکن در سال جاری اگرچه افزایش قابل توجهی داشته اما نباید فراموش کنیم این افزایش قیمت ناشی از کلان اقتصاد است و تنها مسکن گران نشده بلکه باید بپذیریم گرانی همه چیز در این زمینه هم اثرگذاری بالایی داشته است.

به گفته وی افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن درکنار کاهش تولید به دلیل مشکلات اقتصادی دست به دست هم داده تا در نهایت این کالا جهش قیمتی قابل توجهی را تجربه کند اما با توجه به ثبات‌های اخیر شاهد آرام گرفتن بازار مسکن نیز بوده‌ایم.

وی معتقد است با صدور قبوض مالیاتی برای خانه‌های خالی چیزی این بازار به ثبات بیشتری برسد چون حجم بالایی از مسکن‌هایی که عمدتا در اختیار نهادهای دولتی و شبه دولتی است به بازار عرضه خواهد شد و همین امر تعادلی نسبی ایجاد می‌کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: گرانی را نباید به دیگران نسبت داد یا اینکه آدرس غلط به مردم بدهیم بلکه اصولا علت و معلولی در این زمینه وجود دارد که باید در این بازار به دنبال آنها باشیم که درشرایط فعلی کاملا شفاف و مشخص است که کجای کار باعث این گرانی‌ها شده است.

قلی‌خسروی درباره آینده بازار مسکن تاکید کرد: با توجه به جهش قیمتی اخیر نباید منتظر نوسان شدیدی در این زمینه باشیم اما برآوردها نشان می‌دهد مدار صعودی در این بازار همچنان با شیب ملایم ادامه دارد و احتمالا این روند تا اوایل سال 1400 تجربه می‌شود.