تامین مالی پروژه‌ها با روش‌های جدید بازار سرمایه

به گزارش می متالز، در همین راستا معاون مالی و منابع انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن معتقد است: اکنون طیف گسترده‌ای از منابع و تکنیک‌ها برای تامین مالی توسعه مسکن و گسترش و نوسازی طرح‌های ساختمانی وجود دارد؛ مستغلات و امور مالی همواره در پیوند با یکدیگر بوده‌اند اما طی دو دهه‌ اخیر، پیچیدگی و درهم‌آمیختگی ابزار‌های مالی گسترش چشمگیری در اروپا، آمریکا و خاور دور داشته و حتی پاره‌ای از این ابزار‌ها در بازار‌های مالی بین‌المللی مورد معامله قرار گرفته و بازار‌های سرمایه به‌شدت جهانی شده است.

به گفته «حنظله فندرسکی»، با حمایت دولت و سایر دستگاه‌ها، رشد بازار سرمایه از جنس تامین مالی قابل‌توجه است و بسیاری از بنگاه‌ها توانستند تامین مالی خوبی انجام دهند. متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با «حنظله فندرسکی» معاون مالی و منابع انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن است.

روش‌های کلاسیک تامین مالی مبتنی بر بانک و پس‌اندازهای شخصی اشکالات متعددی دارد. شرکت سرمایه‌گذاری مسکن چه ابزار جدیدی را وارد مجموعه کرده و این ابزار تاکنون چقدر موفق بوده‌اند؟

وقتی بحث تامین مالی در کشور ما مطرح می‌شود، اولین موضوعی که به ذهن فعالان بنگاه‌های اقتصادی می‌رسد، استفاده از تسهیلات بانکی است که در همه صنایع مرسوم است. در کشور ما نیز بخشی از تامین مالی بنگاه‌ها از این طریق انجام می‌شود. در سال‌های گذشته تلاش زیادی صورت گرفته که بنگاه‌ها را به سمت بازار سرمایه نیز سوق دهند. به‌طور قطع، قدیمی‌ترین روشی که هر شرکتی استفاده می‌کند، تسهیلات است که در گروه سرمایه‌گذاری مسکن هم وجود دارد؛ اما یکی از انتقادهای وارد شده به تسهیلات مسکن، ناچیز بودن نرخ تسهیلات نسبت به مبلغ ساخت با توجه به جهش تورم است.

در کنار روش تسهیلات، روش‌های دیگری مثل پیش‌فروش، تهاتر و... را نیز به‌منظور تامین مالی لحاظ می‌کردیم، اما وزن آنها اندک بود و همین موضوع ما را به سمت ابزارهای موجود در بازار سرمایه سوق داد. گروه سرمایه‌گذاری مسکن به‌عنوان یک‌نهاد مالی ثبت‌شده در بورس و بزرگ‌ترین نهاد مالی صنعت ساختمان، تجارب خوبی در این بخش دارد؛ به‌طوری‌که در سال 90-89 برای اولین بار اوراق صکوک اجاره را منتشر کردیم و بعد از آن با توجه به تصویب دستورالعمل‌های صندوق زمین و ساختمان، سه صندوق زمین و ساختمان در گروه سرمایه‌گذاری مسکن ایجاد شد.

همچنین در سنوات گذشته اولین اوراق خرید دین را در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن جنوب منتشر کردیم و مجددا به دنبال انتشار اوراق اجاره هستیم. به‌رغم اینکه از روش‌های کلاسیک نیز استفاده می‌کنیم، اما محدودیت‌های موجود به‌طور کامل پاسخگوی نیازهای ما نیست. از این ‌رو به سمت اجرای روش‌های جدید رفتیم که بازار سرمایه در راس آنها قرار داشت. حتی در حال پیگیری و اجرای روش‌های جدید مشارکت نیز هستیم.

روش‌هایی که از سال 89 در گروه سرمایه‌گذاری مسکن شروع شد، چقدر موفق بود؟

مشکلی که در آن سال‌ها در بازار سرمایه وجود داشت، عدم توسعه‌یافتگی این بازار بود. در سنوات قبل تعداد محدودی در حدود 5 میلیون کد فعال در بازار سرمایه وجود داشت که با این میزان و کم‌عمق بودن بازار سرمایه، چندان امکان استفاده ازاین‌روش برای تامین مالی وجود نداشت. در قالب سه صندوق برای 540 واحد مسکونی تامین مالی انجام دادیم؛ 25 میلیون تومان اوراق صکوک اجاره در سنوات قبل منتشر کردیم و 13 میلیون تومان اوراق خرید دین در دو سال گذشته استفاده کردیم.

اما طی یکی دو سال اخیر با توجه به گرایشی که در بازار سرمایه به وجود آمد شاهد افزایش حضور در این بازار هستیم؛ در همین حال  با حمایت دولت و سایر دستگاه‌ها، رشد بازار سرمایه از جنس تامین مالی قابل‌توجه است و بسیاری از بنگاه‌ها توانستند تامین مالی خوبی انجام دهند. در گروه سرمایه‌گذاری مسکن نیز پیگیر این موضوع هستیم که تامین مالی را به حداکثر برسانیم و حدود 40 درصد از منابع مورد نیاز را با اتکا به روش‌های جدید از طریق بازار سرمایه جذب کنیم؛ حدود 30 درصد از محل تسهیلات و بخش باقی‌مانده را نیز از طریق پیش‌فروش، تهاتر و منابع داخلی تامین کنیم.

 برای رعایت شفافیت مالی در روش‌های مذکور چه تدابیری اندیشیده‌اید؟

وقتی موضوع بازار سرمایه مطرح می‌شود، اولین فاکتوری که به ذهن هر فردی می‌رسد، شفافیت مالی است؛ یعنی محلی که اطلاعات به‌طور کامل در دسترس دو طرف وجود دارد. در حوزه سرمایه نیز برای انتشار اوراق باید یکسری حداقل‌ها رعایت شود، از جمله اینکه صورت مالی و حسابرس باید معتمد سازمان باشد. همچنین طرح اوراق، تامین مالی صندوق، مدارک مالکیت، پروانه و... لحاظ می‌شود؛ به‌طور مثال ما هر سه ماه، صورت مالی صندوق زمین و ساختمان را منتشر می‌کنیم و هر 6 ماه یک‌بار ارزش روز بر اساس گزارش کارشناس رسمی انجام می‌شود. در مجموع مکانیزم‌های پیش‌بینی‌شده در بازار سرمایه حداکثر شفافیت را دارد و هر فردی که یک واحد صندوق زمین و ساختمان خریده، به‌خوبی می‌داند که پیشرفت پروژه وی در چه مرحله‌ای است و قیمت و ارزش روز دارایی وی چقدر است. در تمامی ابزار موجود، سازمان بورس شفافیت را از عرضه‌کننده یا تامین‌کننده مالی مطالبه می‌کند و در سایت‌های دیگر منتشر می‌شود و افرادی که سرمایه‌گذاری می‌کنند، کاملا به این اطلاعات دسترسی دارند.

از چه روش‌هایی برای حفظ ارزش سرمایه خود در بازار استفاده می‌کنید؟

6 شرکت تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن در بازار سرمایه عرضه شده است و با احتساب شرکت خودمان در مجموع هفت شرکت از گروه سرمایه‌گذاری مسکن در بازار سرمایه حضور دارند؛ حداقل اقدامی که در این برهه از زمان می‌توان انجام داد، بحث بازارگردانی است که به ویژه در سال گذشته توانستیم حمایت خوبی از سهام انجام و افت ارزش سهام را کاهش دهیم.

در کنار آن فاکتور دیگری که می‌تواند سرمایه‌های خرد را برای سرمایه‌گذاری در سهام جلب کند، معرفی و در اختیار قرار دادن اطلاعات شرکت‌ها است تا شفافیت در شرکت‌ها را به‌روز کنیم. ما تمامی اتفاق‌ها و اطلاعات را از مجاری پیش‌بینی‌شده توسط سازمان بورس اطلاع‌رسانی می‌کنیم.

از تجارب موفق کشورهای دیگر چقدر در بخش ابزار مالی و حفظ بازار سرمایه استفاده کرده‌اید؟

هر ابزار تعریف‌شده در کشور ما در حوزه تامین مالی، بعد از اخذ مصوبه قابلیت اجرا دارد. صندوق زمین و ساختمان ابزاری است که ما توانستیم با مقداری تغییر نسبت به صندوق‌های املاک و مستغلات موجود در خارج از کشور و با توجه به ساختار بازار سرمایه و فرهنگ کشورمان، الگوبرداری و بومی‌سازی کنیم. کشورهای جنوب شرقی آسیا نیز در حوزه ابزار مالی پیشرفته هستند و ازاین‌رو اوراق صکوک نیز برگرفته از کشور مالزی است. در حوزه سایر ابزارها مثل پذیرش و عرضه سهام شرکت‌ها که در باقی کشورها نیز وجود دارد، 6 شرکت ما فعال‌شده است.

یکی از ابزارهایی که طی چند ماه اخیر به دنبال آن بودیم و استارت آن از وزارت راه و شهرسازی زده شد، استفاده از ابزارهای خاص بازار سرمایه مثل اوراق سلف در صنعت ساختمان است. در این راستا جلسه‌های متعددی با حضور مسوولان وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و سازمان بورس برگزار شد و در نهایت به یک مدل عملیاتی رسیدیم. گروه سرمایه‌گذاری مسکن این مدل را به سازمان بورس ارائه داد، اما از آنجا‌که برای همه ابزارهای پیشنهادی باید مصوبه کمیته فقهی اخذ شود، در قم و تهران چند جلسه برگزار و ابعاد فقهی این ابزار نیز بررسی شد و در 26 شهریور، مصوبه این اوراق در کمیته فقهی بورس اخذ شد و ظرف هفته‌های آتی شاهد انتشار این اوراق برای اولین بار در کشور خواهیم بود.

با توجه به افزایش قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان برای خرید مسکن، اوراق سلف امکان خرید متری را برای هر فرد فراهم می‌کند و هر فردی می‌تواند متناسب با توان مالی خود حتی یک مترمربع مسکن خریداری کند و به‌مرور تا سررسید این اوراق که اولین سررسید آن سه‌ساله است، آن را افزایش دهد تا در نهایت تبدیل به یک واحد مسکونی شود. مزیت دیگر آن است که قیمت هر متر در روز عرضه اولیه تا زمان تحویل ملک ثابت است و سازنده نمی‌تواند به بهانه افزایش قیمت‌ها، مبلغ بیشتری را از خریدار مطالبه کند. همچنین در این روش امکان فروش همزمان یک واحد به چندین نفر مثل پیش‌فروش وجود ندارد. مزایای دیگری مثل معافیت مالیاتی هم برای آن وجود دارد و در زمان نیاز می‌توان اوراق را به فروش رساند یا خریداری کرد. برای سازندگان نیز به‌عنوان عرضه‌کنندگان اوراق، امکان تامین مالی مرحله‌ای وجود دارد. جذب سرمایه‌های خرد نیز به‌عنوان یکی از اهداف دولت در این روش محقق می‌شود.