مکانیسم بورس کالا پایانی برای مزایده‌های غیرشفاف املاک

علی آبنیکی، کارشناس و تحلیل‌گر بازار سرمایه

به گزارش می متالز، عرضه املاک نهادهای عمومی و دولتی در بورس کالا در شرایطی رو به افزایش است که  در بخش خصوصی مبادلات املاک یعنی جایی که عموم مردم معاملات ملک را انجام می دهند، تقریبا هیچ نظارتی بر فرآیند کشف قیمت وجود ندارد و بخشی از انگیزه افراد در این حوزه آن است که معاملات را سفته بازانه پیش ببرند و به همین دلیل، قیمت صعودی همیشه مزایای بیشتری برای این افراد دارد. ضمن آنکه روند مکانیسم بورس کالا پایانی برای مزایده‌های غیرشفاف املاک مالیات و شرایط آن شفافیت خاصی ندارد و بازار مسکن به این دلیل بسیار کم اصلاح قیمتی می شود و با مقاومت های سختی حتی در زمان رکود مواجه بوده است چرا که بخش واسطه گری آن، همیشه قیمت را در محدوده‌ای که خودشان می خواهند نگه داشته‌اند.

با این تفاسیر برای رونق معاملات املاک در بورس کالا علاوه بر حضور نهادهای دولتی و عمومی که امروز درگیر مزایده های ناکارآمد هستند، باید بر روی بخش حقیقی جامعه تمرکز و اطلاع رسانی کنیم که اگر افراد و سازمان‌ها معاملات خود را در بورس انجام دهند فرآیند معامله سرعت بیشتری داشته و کشف قیمت راحت‌تر اتفاق خواهد افتاد. فرآیند تحقیق راحت تر است ضمن آنکه به دلیل بستر الکترونیک دیگر نیازی به رفت و آمد شهری نیست. بنابراین مهم ترین مسئله اطلاع رسانی است و در بخش معاملاک املاک خصوصی باید اتحادیه و صنف املاک کشور در یک طرف معاملات باشند و بازی برنده-برنده برای آنها تعریف شود تا در کنار بستر سنتی، بستر الکترونیکی و معاملات بورس وجود داشته باشد. 

۲ نکته در خصوص مزایده های پاکتی

در مورد مزایده های پاکتی نیز دو نکته وجود دارد، نکته اول اینکه در دولت سازمان های متنوع و موازی برای ثبت و جمع آوری و فروش اموال تملیکی و تحت نظارت و مالکیت دولت و شبه دولتی تشکیل شده است و یکی از معضلات آن بروکراسی اداری پیچیده و فرآیند آن است که بسیار زمان‌بر و غیر شفاف بوده و دسترسی به نتایج نیز خیلی کند پیش رفته است.

بنابراین اگر ما بتوانیم بورس کالا را به بستری برای جایگزینی مزایده های پاکتی پیچیده ای کنیم که در نهادهای دولتی و حتی بخش شبه خصوصی رخ می دهد و بورس به عنوان واسطه و کارگزار مطمئن و شفاف برگزاری مزایده اموال غیر منقول باشد بسیار کار درست و لازمی است. از طرفی همه ما میدانیم که در سازمان های دولتی شرایط برگزاری مزایده در برخی مواقع به سمت رانت جویی و حضور جامعه محدود پیش می رود ولی در بورس کالا اطلاع رسانی عمومی معاملات شفاف است و همه افراد می توانند با داشتن شرایط معامله اقدام به خرید کنند.

نکته دیگر اینکه عموما در مزایده های پاکتی همانطور که سال ها مشاهده شده و گزارش ها نشان می دهد، فرآیند کشف قیمت مزایده های پاکتی شفاف نیست و عموما زیر قیمت واقعی کشف قیمت شده اند.

در این میان از موانعی که باعث می شود نهادهای دولتی و شبه دولتی به مکانیزم بورس ورود کنند این است که این سازمان ها سال ها عادت کرده اند که به روش سنتی معاملات را انجام دهند و این مدل سنتی می تواند مزایایی برای سازمان ها داشته باشد و معاملات آنطور که سلیقه خودشان است پیش ببرند و به نوعی مدیریت خودشان را اعمال کنند. اما براساس قانونی که در مجلس هم مصوبه آن وجود دارد به عنوان قانون توسعه ابزارهای مالی، تمام محصولاتی که در بورس کالا عرضه می شوند از برگزاری تشریفات مزایده و مناقصه به دور هستند و بدون بروکراسی پیچیده عرضه می شوند. همچنین مصوبه مجلس برای ورود املاک نهادهای دولتی به بورس کالا هم مزید بر علت است تا نهادهای نظارتی زمان بیشتری بگذارند تا دولتی ها با تمرکز بیشتری به این عرصه ورود کنند.

همچنین برای سازمان های دولتی هم شرایط خوبی در بورس فراهم شده و ترس از تغییر نباید جلوی این اتفاق را بگیرد.

در پایان اینکه برای ترغیب و تشویق مردم برای ورود به معاملات املاک در بورس می توان از استارتاپ‌ها و اپلیکیشن‌های فعال دعوت کرد.از سوی دیگر برای املاک های محلی و صنف اتحادیه املاک هم می توان مشوق هایی ایجاد کرد تا بخشی از معاملات خود را از طریق پلتفرم بورس کالا انجام دهند.