واکاوی چگونگی تامین مالی تولید یک میلیون مسکن

به گزارش می‌متالز، بازار مسکن از مدت‌ها قبل حال و روز خوشی ندارد تا جایی که صاحب خانه شدن یا اجاره مسکن برای بسیاری به رویای دست نیافتنی تبدیل شده است.

بر کسی پوشیده نیست که مهمترین عامل گرانی مسکن عرضه کم از یک سو و نقدینگی افسار گسیخته در جامعه از سوی دیگر است در واقع تقاضا برای مسکن زیاد، اما عرضه به دلایل مختلف کم است.

بر اساس نمودار قیمت مسکن، بهای هر مترمربع مسکن در سال ۹۲ حدود ۳.۷ میلیون تومان و در سال ۹۹ حدود ۲۳ میلیون تومان است که این عدد مربوط به متوسط کشوری بوده و در تهران قیمت هر متر مربع از متوسط کشوری بالاتر و در اسفند ۹۹ به ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

اما برای ساماندهی بازار کنونی مسکن چه باید کرد؛ نخست افزایش عرضه (قانون بازار) و دوم کنترل نقدینگی. هرچند ذهنیتی اشتباه مبنی براینکه با گران شدن مسکن، چه کسی توانایی خرید آن را دارد؟ در جامعه جاری است، اما باید به این نکته توجه کرد که آنچه اتفاق می‌افتد با این ذهنیت متفاوت است به این معنا که این گونه نیست که ابتدا مسکن گران شده، سپس عده‌ای به سراغ خرید آن می‌روند، بحث این است که گرانی ملک ناشی از نقدینگی و تقاضای بسیار است.

جالب اینجاست که اگر مسوولان ما این درک ساده را از گرانی و تورم داشته باشند، می‌توان برای بسیاری از مشکلات اقتصادی چاره اندیشید به طور مثال هر روز صبح بانک‌ها ۳ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان به حساب سپرده‌گذارن سود واریز می‌کنند که این عدد در ماه به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد، حال این سوال ایجاد می‌شود که آیا در بخش‌های مختلف اقتصادی تولید به اندازه کافی داریم که این حجم از سرمایه خنثی شود؟ قطعاً جواب منفی است بنابراین پول دست مردم به سمت افزایش تقاضا و صعودی شدن قیمت مسکن، طلا، دلار و... سوق پیدا می‌کند.

واقعیت این است که اگر توانستیم موتور نقدینگی در بازار را در بانک مرکزی کنترل کنیم، سایر مشکلات حل می‌شود.

اما حالا به سراغ روش‌ها و ابزار‌های فروش مسکن در بورس می‌رویم؛ نخستین روش فروش آپارتمان در بورس کالاست که هیچ وقت اتفاق نیفتاد، اما ابزار آن به نوعی موجود است که در صورت فعال شدن می‌تواند کمک‌کننده باشد. اوراق سلف معروف به فروش متری زمین و ساختمان به این معنا که فرد توانایی خرید یک واحد آپارتمان را ندارد، اما می‌تواند پانزده متر از آن را خریداری کند، روشن است که هدف از این روش سرمایه‌گذاری است و فرد نمی‌تواند بعد از مدتی از آن استفاده کند.

صندوق‌های املاک و مستغلات روش دیگر است که فرد سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما نه به مقصد انتفاع از واحد خریداری شده برای سکونت، بلکه بهره‌مندی از عواید بهره برداری ملک و رشد قیمت دلیل اصلی است.

یکی از ابزار‌های مهم و مناسب بازار سرمایه صندوق‌های زمین و ساختمان است که عمده هدف آن ناظر بر تامین مالی تولید مسکن است. این ابزار از سال ۸۵ و حدود ۱۵ سال در بازار سرمایه تعریف شد، اما عملیاتی نشده و حتی اواخر سال ۹۲ در جلسه‌ای با حضور آخوندی و طیب‌نیا وزرای وقت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی اولین پروژه صندوق زمین و ساختمان در شهرک راه آهن کلید رونمایی شد، اما به نظر می‌رسد با گذشت ۸ سال گذشته هنوز به جایی نرسیده است.

گیر کار بلااستفاده ماندن ابزار صندوق‌های زمین و ساختمان کجاست؟ مجلس در طرح جهش و تولید مسکن به دنبال حل آن رفته و دولت را مکلف کرد طی سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل دهد. امکانات موردنیاز تحقق این هدف ۴۰ هزار هکتار زمین، ۱۱ هزار هزار تن سیمان، ۶ هزار هزار تن فولاد، ۲۵ هزار هزار متر مربع کاشی و سرامیک و... است که مجموعا به ۵۰۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد، که نه بانک‌ها و نه سایر بخش‌ها امکان تامین آن را ندارند، اقدام خوب مجلس در راستای تامین مالی طرح مذکور، استفاده از ابزار صندوق زمین و ساختمان است.

مجلس در طرح خود دولت را مکلف کرده این کار را از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان انجام دهد که بهترین روش برای جلب مشارکت مردم است به گونه ای که نه تنها پول مردم از بین نمی‌رود بلکه منابع از بازار سرمایه جذب شود. امکان خرید یونیت‌ها توسط صندوق ملی مسکن و امکان خرید یونیت‌های استفاده نشده توسط فعالان بازار سرمایه فراهم است.

در ساز و کار صندوق زمین و ساختمان پس از تعیین زمین و سند خوردن آن، هزینه‌های ساخت با احتساب تورم محاسبه می‌شود و از آنجا که هر صندوق دارای ۸ رکن است که برخی از آن ناظر بر ساخت و ساز فنی و حرفه ای، مدیریت، تضامین، بازرسی و ... است اگر عملکرد خوبی داشته باشند نگرانی در مورد هدر رفت پول مردم وجود ندارد.

منبع: خبرگزاری مجلس شرای اسلامی (خانه ملت)