میزان کارآمدی طرح مالیات بر عایدی مسکن/چهار دلیل برای حمایت از طرح مزبور

به گزارش می متالز، مرکز پژوهش‌های مجلس با انتشار گزارشی درباره طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم (مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن)، از تصویب این طرح که منجر به اخذ مالیات بر عایدی سرمایه CGT در بخش املاک یا همان مالیات بر عایدی املاک و مسکن حمایت کرد. جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، ایجاد یک اهرم سیاستی برای سیاست‌گذار، کاهش تورم مسکن و کاهش شکاف درآمدی و نابرابری چهار دلیل این مرکز پژوهشی برای حمایت از تصویب این طرح بوده است.

در بخش «مقدمه» گزارش مرکز پژوهش های مجلس درباره مالیات بر عایدی سرمایه آمده است: پایه‌های مالیاتی با اهداف مختلفی مانند افزایش منابع عمومی، ایجاد عدالت اجتماعی، کاهش فاصله طبقاتی و تنظیم فعالیت بخش‌های مختلف اقتصادی به‌کار گرفته می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه نیز یکی از پایه‌های مالیاتی است که اگرچه می‌تواند به افزایش منابع عمومی بیانجامد، ولی عمدتا کارکرد تنظیم‌گری داشته و می‌تواند با تضعیف فعالیت‌های غیرمولد و کاهش انگیزه‌های سوداگرانه نقش موثری در تنظیم بازارهای مختلف از جمله مسکن، خودرو، طلا و ارز ایفا کند.

در بخش بعدی این گزارش بازوی کارشناسی مجلس با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه املاک و مسکن؛ تعریف و حوزه شمول» آمده است: مالیات بر عایدی املاک و مسکن، یکی از اجزای مالیات بر عایدی سرمایه است که بسیاری از کشورهای پیشرفته آن را به عنوان یک پایه مالیاتی پذیرفته و اجرا کرده‌اند و نزدیک به یک سده، از قدمت آن می‌گذرد.

این مالیات بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خرید و فروش آن، وضع می‌شود و به این ترتیب، درصدی از عایدی به عنوان مالیات اخذ می‌شود. با توجه به آنکه در اغلب اوقات، عواید سفته‌بازی در بازار مسکن در ایران (به ویژه در شهرهای بزرگ)، از میانگین سود بسیاری از فعالیت‌های تولیدی، بیشتر است، این مساله باعث شده سرمایه‌های زیادی به سوی آن منحرف و از بخش‌های مولد و تولیدی (حتی تولید مسکن) خارج شود.

به بیان دیگر، ریسک پایین سوداگری در بخش مسکن، در مقابل ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بخش تولید، سرمایه‌های عظیمی را به سمت فعالیت‌های غیرمولد بخش مسکن یعنی خرید و فروش مسکن به قصد انتفاع، سوق داده است. این امر از منظر اقتصادی نامطلوب است و می‌تواند در گسترش و تشدید فعالیت‌های سوداگری و بالطبع افزایش قیمت مسکن نقش زیادی داشته باشد.

این مرکز پژوهشی تاکید کرده است معمولا سود حاصل از سفته‌بازی در بازارهایی مانند املاک، خودرو، طلا، ارز و... به عنوان حوزه شمول مالیات بر عایدی سرمایه در نظر گرفته می‎شود. بخش بعدی گزارش مرکز پژوهش های مجلس، «وضعیت موجود بازار مسکن» است و سه موضوع «سهم بالای تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن»، «اختلاف تورم بخش مسکن با تورم عمومی» و «کاهش قدرت خرید مسکن» بررسی شده است.

چهار دلیل برای حمایت از تصویب طرح

سومین بخش گزارش این مرکز پژوهشی «اهمیت و ضرورت وضع مالیات بر عایدی مسکن» است. اولین دلیل حمایت مرکز پژوهش های مجلس از اخذ این مالیات، «جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن» است. در توضیح این موضوع آمده است: نوسان‌‎ها و شوک‌های ادواری در بخش مسکن عموما متاثر از شوک‌های تقاضا و سوداگری است. در واقع همانطور که بیان شد ایجاد این نوسان‌ها در بازار مسکن به دلیل ورود نقدینگی بیش از اندازه در این بخش است. طبعا این مساله ایجاد حباب‌های قیمتی و بلوکه‌شدن سرمایه‌ها را در این بخش به‌دنبال خواهد داشت که به تبع جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی را کاهش می‌دهد.

مهمترین ابزار برای مدیریت و کنترل این مسئله، استفاده از سیاست‌ها و ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی مسکن است. مالیات بر عایدی مسکن با حذف انگیزه‌های سوداگرانه موجب بهبود شرایط برای انجام فعالیت‌های مولد اقتصادی می‌شود.

 دومین دلیل حمایت بازوی کارشناسی مجلس از اخذ مالیات بر عایدی مسکن، «ایجاد یک اهرم سیاستی برای سیاستگذار» است. در توضیح این دلیل آمده است: مالیات بر عایدی سرمایه ابزار و اهرمی است که می‌تواند در جهت مدیریت منابع در بازارهای مختلف مورد استفاده قرار گیرد و موجب تغییر رفتار عاملان اقتصادی در جهت منافع عمومی شود. این سیاست مالیاتی ابزاری را در اختیار سیاستگذار قرار می‌دهد که به وسیله آن می‌تواند مانع از هجوم نقدینگی به سمت بازارهای غیرمولد رقیب تولید شود و با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد و کاهش مزیت نسبی آن‌ها، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم کند.

همچنین سیاست‌گذار بسته به شرایط کشور با اعطای معافیت‌های منطقه‌ای یا تغییر نرخ مالیات برای بخش‌های مختلف، می‌تواند سیاست‌های منطقه‌ای و بخشی خود را دنبال کند. بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست و وضع مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند کمک شایانی به سیاستگذار برای تنظیم این بخش کند.

کاهش تورم مسکن سومین دلیل حمایت مرکز پژوهش‌های مجلس از اخذ این مالیات آمده است و توضیح آن عبارتست از: یکی از علل ایجاد تورم در بخش مسکن، وجود سوداگری گسترده در این بخش است. عمده این فعالیت‌ها به صورت خرید و فروش در شهرهای بزرگ خصوصا شهر تهران بوده است.

برای مثال بخش قابل توجهی از نظام بانکی به عنوان پشتیبان اصلی فعالیت‌ای سفته‌بازانه در سال‌های اخیر، قدرت عظیم خلق اعتبار خود را به‌جای سرمایه‌گذاری‌های مولد، صرف خرید و فروش و ساخت املاک به صورت سفته‌بازانه کرده است که در نهایت با سوار شدن بر تقاضای واقعی اقتصاد نقش بسزایی در رشد قیمت زمین و مسکن در سراسر کشور داشته است.

چهارمین دلیل این مرکز پژوهشی برای حمایت از اخذ مالیات بر عایدی مسکن، «کاهش شکاف درآمدی و نابرابری» است. در توضیح این موضوع آمده است: کاهش شکاف درآمدی از جمله اهداف انواع پایه‌های مالیاتی است. در اختیار داشتن سرمایه توسط صاحبان ثروت و دست‌به‌دست شدن در بین آن‌ها، هیچگاه به اقشار متوسط و کم‌درآمد فرصت کسب سرمایه را نمی‌دهد.

با افزایش قیمت سرمایه‌ها در دست صاحبان سرمایه و عدم دریافت مالیات، انگیزه‌ها برای کسب سود از طریق افزایش قیمت سرمایه بدون ایجاد ارزش‌افزوده بالا می‌رود و بدین‌ نحو قشر پردرآمد جامعه، غنی‌تر و قشر کم‌درآمد جامعه ضعیف‌تر می‌شوند. طبعا افزایش شدید قیمت زمین و مسکن نیز توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است و موجب افزایش نابرابری در درآمد شده است.

بخش بعدی گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ملاحظات در وضع مالیات بر عایدی سرمایه است که شامل «اجرای مالیات بر عایدی مسکن»، «معافیت‌ها»، «تعدیل تورم» و «تمییز بین عایدی کوتاه مدت یا بلندمدت» می‌شود.

در بخش پایانی گزارش بازوی کارشناسی مجلس درباره طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم (مقابله با سوداگری و کاهش التهاب‌های بازار مسکن) آمده است: با عنایت به شرایط کنونی کشور از جمله حجم زیاد نقدینگی و نیز موانع موجود بر سر فعالیت‌های مولد اقتصادی، لازم است با ابزارهای مختلف اقتصادی که مهمترین آن‌ها مالیات است، با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد و کاهش مزیت نسبی آنها، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم کرد.

با توجه به آنکه مسکن از نیازهای اساسی و مصرفی خانوار قلمداد می‌شود، لازم است جلوی فعالیت‌های سوداگرانه و نوسان‌های قیمت در این بازار گرفته شود. این مهم با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی املاک و مسکن محقق خواهد شد. لذا تصویب کلیات طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم (مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن) پیشنهاد می‌شود.

کلیات طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم در کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان کمیسیون اصلی تصویب شده و جزئیات آن در این کمیسیون در حال بررسی است. در صورت تصویب این طرح، قرار است هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه یعنی مالیات بر ما به التفاوت قیمت خرید و فروش شود.

البته مطابق با این طرح، تولید کنندگان مسکن و مصرف کنندگان واقعی از پرداخت این مالیات معاف هستند زیرا هدف کاهش سودهای بادآورده افرادی است که به دنبال استفاده از نوسان‌های بازار مسکن هستند. همچنین کلیه درآمدهای حاصله از این مالیات نیز قرار است به تولید و رونق مسکن اختصاص یابد و صرف تامین مسکن جوانان و محرومان از مسکن شود.