پایان تشنج اجاره بهای کشوری؟ / کاهش تورم اجاره مسکن در کشور؛ سرعت رشد در تهران کمتر شد

به گزارش می‌متالز، با خارج شدن اجاره بهای مسکن از مدار رشد شدید، فرضیه پایان تشنج در بازار اجاره کشوری تقویت شد. بررسی‌ها با تکیه بر آمار‌های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در شهر‌های کشور نشان‌دهنده بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی است. سرعت رشد اجاره بهای مسکن که در شهر‌های کشور در آبان ماه ۱۴۰۰ با افزایش ۵۵‌درصدی در مقایسه با آبان ۹۹، در قله تورمی قرار گرفت، از آذرماه ۱۴۰۰ در مسیر کاهش قرار گرفت و اسفند ماه برای دومین ماه متوالی با افت محسوس همراه شد. تورم اجاره مسکن در شهر‌های کشور در اسفند ماه ۱۴۰۰ معادل ۲/ ۵۰‌درصد به ثبت رسید. این در حالی است که سرعت رشد اجاره بهای مسکن در تهران نیز برای چهارمین ماه پیاپی در اسفند ماه کاهش یافت و از قله تورمی ۶/ ۵۱‌درصد در آبان ۱۴۰۰ به ۸/ ۴۵‌درصد در اسفند ماه رسید.

دو ماه افت محسوس تورم

تازه ترین آمار‌های رسمی نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد بالای اجاره بهای مسکن است. تورم اجاره مسکن که در سال گذشته به بالاترین میزان رسید وقله رشد ۵۵ درصدی را به ثبت رساند هم اکنون مسیر کاهش در پیش گرفته است. هر چند هنوز هم تب اجاره بها بالاست و مستاجر‌ها در اغلب موارد در تامین هزینه اجاره واحد‌های مسکونی با مشکل مواجه هستند، اما آمار‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره بها بعد از قله پیمایی بیش از ۵۰‌درصدی، هم اکنون در مسیر کاهش قرار گرفته است. به این ترتیب، فرضیه پایان تشنج شدید در بازار اجاره مسکن تقویت شده است. این دومین ماهی است که به طور محسوس سرعت رشد اجاره بهای مسکن در کشور کاهش یافته است. در بهمن ماه نیز تورم اجاره مسکن به ۵۲‌درصد رسید که دو واحد‌درصد از قله تورمی ثبت شده در بازار اجاره سال ۱۴۰۰ در آبان ماه کمتر است.

البته بعد از ثبت رکورد تورم ۵۵‌درصدی در بازار اجاره کشوری در آبان ۱۴۰۰، روند کاهش سرعت رشد اجاره بها به طور نامحسوس از آذرماه آغاز شد. تورم اجاره در آذرماه ۱۴۰۰ در کشور در مقایسه با آذرماه ۹۹ معادل ۲/ ۵۴‌درصد، دی ماه معادل ۵۴‌درصد و بهمن ماه معادل ۲/ ۵۲‌درصد بود که این میزان در اسفند ماه به ۲/ ۵۰‌درصد رسید. این روند نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار در مسیر کاهش سرعت رشد اجاره بها در این بازه زمانی است و نشان می‌دهد هم اکنون بازار کشوری اجاره برای چهارمین ماه متوالی در مسیر بازگشت از قله تورمی، موقعیت خود را حفظ کرده است. البته این کاهش تورم به معنای کاهش اجاره بهای مسکن نیست وتن‌ها نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در شهر‌های کشور در مقایسه با ماه‌های قبل است.

مبدأ تورم بالای اجاره

بررسی‌ها در خصوص وضعیت بازار اجاره در دوره اخیر جهش قیمت مسکن نشان می‌دهد، اجاره بهای واحد‌های مسکونی در شهر‌ها از سال ۹۹ در مدار رشد «تند» قرار گرفت. به این معنا که تورم اجاره مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت. تغییرات نرخ در بازار اجاره مسکن عمدتا تحت تاثیر دو عامل مهم یعنی «تورم عمومی» و «تورم مسکن» قرار دارد. در سال ۹۹، (یکسال بعد از شروع جهش قیمت مسکن در کشور)، تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این سال در حالی به ۸/ ۴۲‌درصد افزایش یافت که تورم عمومی ۳۶‌درصد و تورم مسکن ۱۰۰‌درصد بود. در حالی که طی سه سال قبل از آن یعنی در فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۹۸، همواره تورم در بازاراجاره کمتر از تورم عمومی یا برابر با آن بود. سبقت تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره از تورم عمومی در سال ۱۴۰۰ نیز ادامه یافت و در حالی که تورم اجاره در این سال به ۴۶‌درصد رشد کرد، تورم عمومی معادل ۴۰‌درصد بود.

در بروز این شرایط، یعنی قرار گرفتن بازار اجاره مسکن در مدار رشد تند، سه عامل مهم قابل ذکر است که یک علت به عنوان عامل اصلی و دو عامل دیگر به عنوان دلایل مکمل این رویداد شناخته می‌شوند. علت اصلی موثر در این زمینه مربوط به «جهش قیمت مسکن» است. با توجه به رابطه موجود بین قیمت مسکن وسطح اجاره بها، همواره تغییرات قیمت مسکن با فاصله زمانی معمولا یکساله به بازار اجاره سرایت می‌کند؛ اما از آنجا که به دلیل توان مالی پایین مستاجر‌ها در پرداخت اجاره بهای بالا، حساسیت در بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی به مراتب بیشتر از حساسیت خریداران به تحولات قیمت مسکن است، جهش در بازار اجاره با نرخ‌های کمتر از جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد. به عنوان مثال رشد ۵۰‌درصدی اجاره بها در یکسال به معنای جهش شدید در بازار اجاره است، اما در بازار مسکن جهش‌های بالاتر از ۵۰‌درصدی نیز رخ می‌دهد. همان گونه که متوسط قیمت مسکن در کشور در سال ۹۸ معادل ۶۵‌درصد و در هر کدام از سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ معادل ۱۰۰‌درصد جهش کرد. جهش در بازار مسکن کشور که در سال ۹۸ با رشد ۶۵‌درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با سال ۹۷ آغاز شد، در سال ۹۹ به بازار اجاره سرایت کرد و نرخ اجاره بهای مسکن در این سال در شهر‌ها به طور متوسط ۸/ ۴۲‌درصد افزایش یافت. تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره در سال ۹۸ معادل ۳۲‌درصد، در سال ۹۷ معادل ۲/ ۲۳‌درصد و در سال ۹۶ معادل ۲/ ۱۰‌درصد بود. از سوی دیگر، جهش قیمت مسکن و ناتوانی گروه بیشتری از متقاضیان خرید مسکن از ورود به بازار تقاضای واحد‌های مسکونی منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره و همچنین افزایش تعداد مستاجر‌ها شد. این عامل نیز در افزایش سرعت رشد اجاره بها موثر بود.

رشد شدید اجاره بهای مسکن که از سال ۹۹ در کشور آغاز شد علاوه بر تاثیرپذیری از جهش قیمت مسکن به عنوان عامل اصلی، از دو علت مکمل یا فرعی دیگر نیز اثر گرفته است. یکی از این دلایل مربوط به «نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره» از زمان شیوع بیماری کرونا در کشور است. طی دو سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجر‌ها به عنوان اقشار آسیب‌پذیر، مصوبه سقف گذاری و اعلام نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها در قرارداد‌های اجاره را تصویب کرد. بر این اساس اعلام شد در زمان شیوع بیماری کرونا و تا عادی شدن شرایط، موجر‌ها در شهر تهران تنها مجاز به افزایش ۲۵‌درصدی، در شهر‌های بزرگ دیگر، افزایش ۲۰‌درصدی و در سایر شهر‌ها افزایش ۱۵‌درصدی هستند. اما آمار‌ها نشان می‌دهد اجاره بهای مسکن در کشور در دو سال اخیر به مراتب بیش از این میزان افزایش یافته است که یک دلیل آن کاهش عرضه واحد‌های مسکونی به بازار اجاره ناشی از اجرای محدودیت‌های کرونایی و سقف گذاری دستوری برای افزایش اجاره بهاست. در واقع سیاستی که قرار بود به نفع مستاجر‌ها عمل کند، در نهایت به زیان آن‌ها تمام شد. مکمل دوم به ترکیب «رکود ساختمانی» و «هزینه صفر بلااستفاده گذاشتن واحد‌های مسکونی آماده عرضه» مربوط می‌شود. در دو سال گذشته رکود ساختمانی در کشور عمیق‌تر شد و در نتیجه تعداد کمتری مسکن به بازار ملک از جمله بازار اجاره عرضه شد. از سوی دیگر در نبود اهرم مالیاتی موثر برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحد‌ها بخشی از واحد‌های مسکونی آماده عرضه نیز از سوی ملاکان منجمد شد. همه این عوامل در افزایش سرعت رشد اجاره بهای مسکن در کشور موثر بود.

چشم انداز اجاره ۱۴۰۱

اما هم اکنون مهم‌ترین سوالی که پیش روی مستاجر‌ها قرار دارد این است که وضعیت در بازار اجاره مسکن در سال جدید به چه صورتی خواهد بود. در واقع با توجه به اینکه شروع به کار معاملات در بازار اجاره ۱۴۰۱ با کاهش سرعت رشد اجاره بها مصادف شده است، شرایط این بازار در سال‌جاری چگونه رقم می‌خورد؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد چند سیگنال مهم از بازار مسکن رصد می‌شود که در صورت فراهم شدن سایر شرایط می‌تواند منجر به تداوم کاهش و افت محسوس سرعت رشد اجاره بها در شهر‌ها شود. اولین سیگنال مربوط به چشم انداز کاهشی قیمت مسکن در سال‌جاری است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و در صورتی که مذاکرات برجام منجر به توافق شود، روند کاهش قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، که در سال ۱۴۰۰ آغاز شد در ۱۴۰۱ نیز ادامه خواهد یافت؛ بنابراین تغییرات اجاره بها که تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن قرار دارد از این رویداد اثر گرفته و سرعت رشد اجاره بها کاهش می‌یابد. از سوی دیگر هم اکنون زمان آن فرارسیده است که با توجه به عادی شدن شرایط کسب و کار‌ها و رفع محدودیت‌های کرونایی، مصوبه نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره نیز تعلیق شود تا از این طریق عرضه به بازار اجاره به حالت عادی بازگشته و افزایش یابد. لازم است در وهله بعد، هر چه سریع‌تر سیاست‌های ضدسفته بازی و ملاکی در بازار مسکن از طریق استفاده از اهرم‌های مالیاتی موثر به خصوص وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی نیز اجرایی شود تا از طریق ایجاد هزینه وریسک برای خالی نگه داشتن واحدها، بازار اجاره از این موضوع بهره‌مند شود.

طرح مجلس برای بازار اجاره

در این میان، به تازگی مجلس از تهیه طرحی برای کنترل بازار اجاره مسکن خبر داده است. بر اساس گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، مجلس با این استدلال که طرح دولت در راستای اجرای مصوبه ضد کرونایی در بازار اجاره موفقیت‌آمیز نبوده اعلام کرده است: در این طرح با بهره گیری از امتیازاتی نظیر دریافت ‫تسهیلات‬ بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ ‫عوارض‬ و ‫مالیات‬ وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن، فراهم می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد