عوامل گرانی مسکن کدامند؟

به گزارش می متالز، افزایش نرخ مسکن در ایران که با کمی تاخیر نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا آغاز شد، سبب شده است فرصت خانه‌دار شدن افراد کمتر شود، تا آنجا که کارشناسان رفاه اجتماعی معتقدند خانه‌دار شدن مردم تا ۵ سال به تاخیر افتاده است.
در این بین هر کدام از بخش‌های درگیر در بازار مسکن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی، مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت‌هاست.

افزایش نرخ نهاده‌های ساختمان

آمارها نشان می‌دهد شاخص کل نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، تابستان امسال نسبت به بهار امسال ۲۵.۷ درصد و نسبت به تابستان سال گذشته ۴۹.۱ درصد افزایش داشته است.
براساس آخرین گزارش مرکز آمار از شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر، تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته ۱۶۹ درصد و گروه چوب ۱۰۸ درصد و گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته با تورم ۹۴ درصد رشد داشته است.
این ۳ گروه مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال تجربه کردند، از شروع ساخت‌وساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، مورد نیاز سازندگان هستند؛ در واقع این ۳ گروه مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد نرخ تمام شده ساخت‌وسازهای مسکونی تحت تاثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.
با این حال بسیاری از فعالان این بخش عقیده دارند که رشد نرخ زمین سبب شده است نرخ مسکن با افزایش زیادی روبه‌رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف نرخ مسکن در نقاط مختلف شهر است، به گونه‌ای که حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا ۷ برابر اختلاف دارد.
از سوی دیگر افرادی نیز هستند که افزایش نرخ مسکن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاکم می‌دانند و عقیده دارند که تورم باعث شده است مردم از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سکه، ارز یا مسکن بیایند.

۳ عامل موثر بر افزایش نرخ مسکن

«فرشید پورحاجت» دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان، مهم‌ترین عامل افزایش نرخ مسکن را «بی‌ثباتی اقتصادی» اعلام کرد و افزود: رشد نرخ زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌های تولید به بی‌ثباتی اقتصادی باز می‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاست‌گذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب و کار دارد.
پورحاجت افزود: این ۳ عامل اساسی باعث دامن زدن به افزایش نرخ زمین، افزایش هزینه‌ها و حتی مصالح ساختمانی شده است.

تغییر ماهیت مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در فضای کسب و کار نیز قوانین آنی با نگاه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن وضع می‌شوند، گفت: با توجه به این نگاه، نباید انتظار داشته باشیم کالای مصرفی تغییر ماهیت ندهد و به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشود.
وی گفت: زمانی که قوانین متعددی برای دریافت عوارض، مالیات و سایر وجوه مصوب می‌شود، زمینه را برای حرکت از پیکره مسکن به حوزه سرمایه‌گذاری ایجاد کرده و نگاه سرمایه‌گذاری به تولید مسکن را دامن می‌زند.
پورحاجت ادامه داد: تصویب قوانین مزاحم در بخش‌های مختلف همچون «پیش‌فروش ساختمان»، فقط ابزار مالی بخش تولید را بدون توجه به شرایط کنونی می‌گیرد و نتیجه آن، از دست دادن کارآیی تنها منبع تامین نقدینگی در بخش خصوصی است و بنگاه‌های تولیدی، قادر به تامین نقدینگی خود خارج از نظام بانکی نخواهند بود.
به گفته وی، این مسئله در سال‌های گذشته به انحراف رفته و سبب شده است در اقتصاد کشور و بخش تولید چالش‌های اساسی ایجاد شود.

تورم، تب مسکن را بالا برد

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اصلی‌ترین دلیل نوسان نرخ مسکن را عامل تورم دانست و افزود: این موضوع به همه دولت‌ها باز می‌گردد.
وی تاکید کرد: زمانی که تورم زیادی در اقتصاد به وجود می‌آید، مردم تلاش می‌کنند ارزش سرمایه‌های خود را بالا ببرند و از همین رو دارایی خود را به کالایی تبدیل می‌کنند که می‌تواند ارزش خود را حفظ کند.
وی گفت: این مشکل اکنون در حوزه مسکن، دلار، طلا، بورس و... رخ داده که نشات گرفته از موضوع تورم است. در واقع اگر تورم کنترل می‌شد هیچ‌گاه این اتفاق‌ها در اقتصاد رخ نمی‌داد.
پورحاجت ادامه داد: بخش عمده مصالح ساختمانی نیز در کشور تولید می‌شود اما زمانی که تولیدکننده می‌خواهد در بازارهای جهانی رقابت کند، نیم‌نگاهی به این بازارها دارد و از آنجا که قیمت‌گذاری‌ها به دلار انجام می‌شود، نوسان نرخ دلار بر کالاهای تولیدی نیز اثرگذار خواهد بود.

افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ فولاد

وی در این زمینه، به مواردی در بخش محصولات فولادی و پتروشیمی اشاره کرد و گفت: در فولاد با افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ نسبت به سال گذشته روبه‌رو هستیم.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در شرایط ثبات اقتصادی، تولیدکننده و مصرف‌کننده می‌توانند برای حضور در بازار برنامه‌ریزی کنند، افزود: اما در آشفتگی اقتصادی، بخش تولید نمی‌تواند تصمیم درستی بگیرد و مصرف‌کنندگان نیز برای خرید برنامه‌ریزی نخواهند کرد.
به گفته پورحاجت، آمارها نشان می‌دهد در ۶ سال گذشته با کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو بوده‌ایم و در مقابل، در همین سال‌ها، افزایش تقاضای مصرفی نیز وجود داشته است.
وی تاکید کرد: حتی در شرایط کنونی که آمارها از کاهش خرید و فروش حکایت دارد بازهم مصرف‌کننده واقعی برای مسکن وجود دارد اما شرایط برای ورود به بازار مسکن مهیا نیست و تقاضای مصرفی نمی‌تواند خود را با بازار مسکن وفق دهد.
پورحاجت، نوسانات را مانع حضور متقاضیان در بازار مسکن دانست و گفت: در ۵ سال گذشته، تولید مسکن کاهش ۵۰ درصدی داشته است؛ زمانی که نظم عرضه و تقاضا بهم می‌خورد، تاثیر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد اما در شرایط کنونی، فقط یکی از عوامل افزایش نرخ است.

تحت تاثیر نرخ زمین

با این حال اسماعیل کاظمی، رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، افزایش نرخ زمین را مهم‌ترین دلیل رشد نرخ مسکن دانست و گفت: افزایش نرخ مصالح بیش از آنکه تاثیر واقعی داشته باشد، تاثیر روانی بر بازار مسکن داشته است.
وی با بیان اینکه تورم قیمتی مصالح ساختمانی غیرفلزی در ۵ سال گذشته از میانگین تورم سالانه کمتر بوده است، ادامه داد: نرخ مسکن بیشتر تحت تاثیر بهای زمین است و اختلاف آن در مناطق شمالی و جنوبی نیز این ادعا را تایید می‌کند.
کاظمی افزود: افزایش نرخ مصالح ساختمانی به چند دسته تقسیم می‌شود؛ به طور مثال نرخ سیمان در بسته‌بندی و بارگیری افزایش داشته اما از سال ۱۳۹۲ به دلیل رکود کاری، تولیدکنندگان نتوانسته‌اند افزایش سالانه قیمت‌ها را با توجه به تورم سالانه اعمال کنند و تخفیف‌هایی ارائه می‌شد که حباب در بازار ایجاد می‌کرد.

افزایش ۳۰ درصدی مصالح ساختمانی

وی با بیان اینکه از ابتدای امسال با ۳۰ درصد افزایش نرخ زمین روبه‌رو بوده‌ایم، تاکید کرد: طبیعی است این افزایش نرخ بر بهای تمام شده مسکن اثرگذار باشد و سازنده، آن را در اعداد و ارقام لحاظ کند اما عمده نرخ تمام شده یک واحد آپارتمان، مربوط به نرخ زمین است. به گفته رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، به طور میانگین حدود ۶۰ درصد نرخ مسکن، نرخ زمین است. وی با بیان اینکه سایر مصالح ساختمانی مانند آهن‌آلات با افزایش نرخ همراه بوده‌اند، گفت: هر چند به تازگی آهن با کاهش نرخ همراه بوده اما در بهای تمام‌شده مسکن، موضوع زمین حرف اول و آخر را می‌زند. کاظمی ادامه داد: به دلیل رکود بخش ساخت‌وساز در سال‌های اخیر، مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، گچ، آجر، ماسه، خاک سنگ و در کل، مواد کانی غیرفلزی نتوانسته به نرخ حقیقی خود برسد و بنا به ضرورت فروش محصولات، با زیان، کالاها به بازار وارد شده؛ در برخی موارد حتی این قیمت‌ها از نرخ واقعی نیز کمتر بوده و این رقابت ناسالم بین توزیع‌کنندگان ادامه دارد.