تقاضا پس از جهش قیمت چگونه مهار می‌شود؟ / «وام درمانی» معکوس برای کاهش خانه‌های خالی

به گزارش می متالز، رکود مسکن در چین با سه پاتک از ناحیه دولت، بانک‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، هدف اصابت قرار می‌گیرد. مسوولان بخش مسکن در چین همان‌طور که در زمان جهش قیمت در سال ۲۰۱۷ توانستند با سیاست «وام درمانی» از طریق محدود کردن دسترسی تقاضای غیرخانه‌اولی به تسهیلات، بازار را آرام کنند اکنون نیز با سیاست معکوس، به‌دنبال تسهیل در پرداخت وام خرید هستند. در سال ۲۰۱۷ به‌دنبال رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در چین به‌خصوص در شهرهای بزرگ این کشور، مسوولان این بخش از ابزار در اختیار و البته قابل انعطاف در بازار ملک، برای مهار جهش قیمت‌ها بهره گرفتند.

در این کشور، ضوابط پرداخت وام خرید مسکن منعطف است و متناسب با نوسانات بازار ملک، قابلیت تغییر دارد. در آن زمان، پرداخت وام مسکن برای خرید خانه دوم، محدود شد و همزمان، مبلغ اولیه برای سپرده‌گذاری در حساب‌های پرداخت‌کننده وام خرید مسکن نیز تا دوبرابر افزایش پیدا کرد و حتی نرخ سود این تسهیلات نیز بالا برده شد. اکنون انباشت واحدهای مسکونی فروش نرفته در بازار مسکن چین و افزایش تعداد خانه‌های خالی در شهرهای مختلف این کشور، سازنده‌ها را به کاهش محسوس قیمت وادار کرده است. شیفت به ساخت‌ و سازهای مشتری‌پسند نیز اقدام دیگر سازنده‌ها است.

رکود ناشی از جهش قیمت مسکن در شهرهای مختلف چین، به سه پاتک از سوی دولت، شبکه بانکی و شرکت‌های ساختمانی،‌ مهار می‌شود. بازار مسکن در چین، بعد از رونق سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۱۸ در حوزه‌های خرید و فروش ملک و ساخت و سازهای مسکونی، اکنون به‌خاطر آنچه «نبود مشتری برای واحدهای ساخته شده» و «انباشت خانه‌های خالی در مناطق شهری» عنوان می‌شود، دچار بحران رکود شده و مقامات دولتی در این کشور را نگران ضربه رساندن این بخش به رشد اقتصادی، کرده است.

قیمت مسکن در چین در سال ۲۰۱۶ با رشد بی‌سابقه طی ۵ سال قبل از آن، روبه‌رو شد و به دنبال این التهاب قیمتی، سیاست «وام درمانی» برای بازار مسکن ۲۰۱۷ در شهرهای بزرگ این کشور به اجرا درآمد. آن زمان، انعطاف کامل ضوابط و مقررات بانکی در بازار تسهیلات خرید مسکن موجب شد دولت بتواند با هماهنگی موسسات وام دهنده، ضمن تداوم حمایت از خانه اولی‌ها، شرایط دسترسی به تسهیلات برای سایر متقاضیان خرید ملک را محدود و سخت کند. آن زمان، میزان سپرده‌گذاری اولیه برای دریافت وام از ۲۰ درصد به ۳۵ درصد مبلغ تسهیلات افزایش پیدا کرد و حتی برای خانه دومی‌ها این میزان به ۵۰ درصد رسید.

اما در حال حاضر که بازار مسکن چین از مرحله بحران قیمتی عبور کرده و در عمق رکود معاملات ملک ناشی از نبود خریدار برای واحدهای نوساز قرار دارد، سیاست «وام درمانی» معکوس به مرحله اجرا گذاشته شده است. متولی بخش مسکن در دولت چینقصد دارد مسیر دسترسی به تسهیلات خرید مسکن را مجددا برای متقاضیان –از طریق رفع محدودیت‌های زمان جهش قیمت- باز کند. در کنار این پاتک سیاستی، گروهی از سازنده‌ها در شهرهایی که طی دو سال گذشته سرمایه‌گذاری وسیع برای عرضه مسکن انجام دادند، به کاهش قیمت فروش نه تنها برای واحدهای جدید که برای واحدهای فروخته شده در ماه‌های اخیر، رو آورده‌اند.

سومین پاتک در بازار مسکن چین برای شکست رکود، اصلاح رفتار سازنده‌ها است. شرکت‌های ساختمانی تصمیم گرفته‌اند از این به بعد، به جای ساخت و سازهای بدون هدف، به ساخت و سازهای «مشتری پسند» برای تضمین فروش واحدهای خود روبیاورند. این نوع ساخت و ساز، خانه‌هایی را شامل می‌شود که اولا در مکان‌های دور افتاده (اطراف شهرها) قرار ندارد و دوم اینکه، به لحاظ متراژ و قیمت، در دایره توان مالی خانوارهای چینی است. روند دو سال گذشته ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای چین بیانگر انحراف عرضه است. سازنده‌ها در مناطقی که تصور می‌کردند آینده روشنی برای فروش ملک مسکونی داشته باشد، شروع به فعالیت کردند اما هم اکنون، سازنده‌ها با کنایه نسبت به اشتباهی که مرتکب شده‌اند، مشتری این واحدها را خودشان می‌دانند!

برای هو پیلیانگ – فعال ساختمانی - جورانگ شهری از جرثقیل‌ها، بتن‌ها و فرصت‌ها بود. او مطمئن بود این شهر در اوج رونق قرار دارد که سال گذشته با خانواده خود به آن نقل مکان کرد. طی این مدت این مشاور املاک ۳۱ ساله، پس از اتمام یک ساختمان، ساخت دیگری را برنامه‌ریزی می‌کرد. پرسش اما اینجاست که چه کسی این ساختمان‌ها را می‌خرد. او در پاسخ به این پرسش با اندکی وقفه می‌گوید‌: «احتمالا خودم!» از ماه جولای او تنها توانسته چند واحد بفروشد.

«نیویورک تایمز» در این رابطه در گزارشی نوشت، آپارتمان‌های خالی و فروش‌نرفته، به معضل دومین اقتصاد بزرگ جهان تبدیل شده است که فراتر از آن ترمز رشد اقتصادی جهان را می‌کشد. برای آپارتمان‌ها مشتری نیست و فروش مستغلات در حال کاهش است. بساز بفروش‌ها که به امید تداوم دوران رونق شروع به ساخت‌وساز کردند، اکنون زیر فشار میلیاردها دلار بدهی قرار گرفته‌اند. شیانگ سانگژو، اقتصاددان ارشد دانشگاه رنمین پکن، در این رابطه می‌گوید: «چشم‌انداز بازار املاک تیره است.»

به گزارش «نیویورک‌تایمز»، به دنبال تلاش برای کاهش بدهی‌های متورم و همچنین تشدید تنش تجاری با ایالات متحده، اقتصاد چین روندی نزولی در پیش گرفته است. در این رابطه کارشناسان معتقدند هر نوع راه‌حل برای خیز مجدد اقتصاد چین، باید بحران مسکن این کشور را نیز حل‌وفصل کند. بر اساس برآوردها، بیش از یک‌پنجم آپارتمان‌های شهرهای چین – تقریبا ۶۵میلیون – خالی هستند. گان لی، پروفسور دانشگاه مالی و اقتصاد دانشگاه جنوب‌غربی در چنگدو، در این رابطه می‌گوید: «ما در شرایط سخت اقتصادی هستیم. تنها انتظار این است که این وضعیت وخیم‌تر شود.»

در مکان‌هایی همچون شهر جورانگ، این شرایط برای مالکان خانه هزینه دارد. برخی بساز‌بفروش‌ها قیمت‌ آپارتمان‌های جدید را شکسته‌اند تا خود را از مخمصه نجات دهند. این، ارزش خانه‌ خریدارانی را که پیش از این اقدام به خرید کرده‌اند کاهش می‌دهد، افرادی که در اعتراض به وضعیت نامطلوب به خیابان‌ها آمده‌اند. در ماه اکتبر جمعی از خریداران آپارتمان شهر جورانگ، بیرون اداره فروش پارک مرکزی – مجموعه مسکونی ۲۲ ساختمانی جمع شدند.

نیروهای امنیتی برای ممانعت از ورود معترضان به ساختمان و طلب پول‌های خود درهای ورودی را مسدود کردند. جیا روی ۲۴ ساله که سال گذشته یک واحد آپارتمان در مجتمع پارک مرکزی خرید در این خصوص می‌گوید: «من بسیار خشمگین هستم.» او سال گذشته پیش از اینکه اقدام به خرید کند شاهد ماه‌ها روند افزایشی قیمت مسکن بود. مدتی بعد اما زمانی که متوجه شد آپارتمان‌های مشابه در نصف قیمت فروخته‌ شده‌اند احساس درماندگی می‌کرد. او با ابراز نگرانی خود در ادامه می‌گوید: «ممکن نیست که پول خود را پس بگیرید.»

بازار املاک چین مسیر پرماجرا و ملتهبی را سپری کرده است. این وضعیت عمدتا ناشی از گمانه‌‌زنی‌ها و انتظارات هر دو گروه خریداران و بسازبفروش‌ها بوده است که به واسطه تلاش‌های دولت برای مداخله وخیم‌تر شده است. وضعیت رکود کنونی عمدتا نتیجه ساخت‌وسازهای گسترده طی سه سال اخیر است که به دنبال جهش قیمت‌ در بسیاری از شهرها بدون توجه به ذائقه تقاضا رخ داد. در این رابطه دولت تلاش‌های بسیاری کرد تا با استفاده از سیاست‌هایی نظیر مالیات املاک ملی این بازار ملتهب را کنترل کند.

نیکول وانگ؛ تحلیلگر املاک در یک کارگزاری بورس می‌‌گوید: شما هرگز نخواهید دانست موسیقی املاک چه زمانی در چین متوقف خواهد شد. بنابراین شما تلاش خواهید کرد تا جایی که ممکن است پیش از اتمام موسیقی به فعالیت خود ادامه دهید. در حال حاضر این اتفاق افتاده است. به گزارش «نیویورک تایمز»، مسکن یکی از کلیدی‌ترین عوامل افزایش رفاه چینی‌ها بوده است. این بخش سهمی تقریبا یک‌سومی دررشد اقتصادی این کشور داشته است.

به‌علاوه، با توجه به محدودیت‌های قانونی برای خروج ثروت از کشور و بازارهای سهام پرنوسان، املاک بزرگ‌ترین منبع ثروت خانوار چینی است. بر اساس تحقیقات صورت گرفته در دانشگاه جنوب‌غربی این کشور، در شهرهای اصلی املاک و مستغلات سهم بیش از ۸۵ درصدی از ثروت خانوارها دارند. در این رابطه اما ذخیره ثروت روزافزون ریسکی‌تر می‌شود. از ماه سپتامبر تاکنون میزان متراژ به فروش رفته در بازار املاک کاهشی چشمگیر یافته است. از تابستان نیز سهم آپارتمان‌های تازه ساخت روندی نزولی را تجربه کرده است. تعداد مزایده‌های شکست‌ خورده املاک بیش از دو برابر شده است، امری که حاکی از بی‌میلی یا ناتوانی خرید زمین‌ برای ساخت‌وسازهای جدید بوده است. 

در این وضعیت مردم خشمگین هستند و مقامات دولت چین و بسازبفروش‌های املاک به فکر راه چاره‌اند. در این رابطه، مقامات دولتی طیف گسترده‌ای از اقدامات را برای آرام کردن بازار در زمان رشد قیمت‌ها و تب معاملات اجرایی کرده‌ بودند که در حال حاضر به فکر معکوس کردن برخی از آنها هستند. در ماه‌های اخیر، برخی معافیت‌ها برای شرایط دریافت وام‌های رهنی از جمله کاهش مبلغ سپرده اولیه در نظر گرفته شده است.

این سیاست که با هدف تقویت تقاضا اجرا شده است محدودیت‌های فروش مجدد را برای مالکان برمی‌دارد و برای دانشجویان این امکان را فراهم می‌سازد تا پس از فارغ‌التحصیلی در شهرهای محل تحصیل خود ساکن شوند. در برخی شهرها، بسازبفروش‌ها در مفاد قراردادهای خود با خریداران خانه تغییراتی ایجاد می‌کنند تا مابه‌التفاوت قیمت فعلی و قیمتی که در ابتدا پرداخت شد به آنها پرداخت شود.

با آغاز روند نزولی قیمت مسکن – در برخی شهرها این کاهش شدیدتر از آنچه در بحران مالی جهانی ۲۰۰۹ تجربه شد، بوده است – برخی خریداران نارضایتی خود را به خیابان‌ها کشانده‌اند. جورانگ، شهر کوچکی که با ۶۰۰ هزار جمعیت در ۴۵ دقیقه‌ای مسافت خودرویی نانجینگ واقع است، در ماه‌های اخیر به تنهایی شاهد حداقل ۶ تظاهرات گسترده بوده است. این شهر بیانگر قمار خریداران خانه و البته سازنده‌ها بر اینکه بازار پررونق نانجینگ، پایتخت سابق چین و یکی از جذاب‌ترین شهرهای این کشور، به نواحی اطراف کشیده می‌شود، بوده است. بسیاری از خریداران خانه کارکنان بازنشسته یا کشاورزانی هستند که از مناطق اطراف به این شهر آمده‌اند. به نظر می‌رسد این روزها این شهر برای آینده‌ای آماده می‌شود که پیش‌بینی می‌شود جمعیت آن بیش از دو برابر شود. بر این اساس، حدود ۱۹ پروژه دیگر شبیه پارک مرکزی در دست احداث است.

شرکت بسازبفروش «باغ کشور»، که متولی ساخت پارک مرکزی و سایر مجتمع‌های مسکونی در نقاط مختلف چین است، از این وضعیت رکودی فروش بسیار متضرر شده، امری که این شرکت را به کاهش قیمت‌ واحدهای خود وا داشته است. این شرکت با خشمخریداران خود مواجه است، خریدارانی که برخی از آنها پنجره‌های اداره فروش را در شهرهای مختلف شکسته‌اند. در بیانیه‌ای مکتوب، این شرکت اعلام کرده است که نوسانات قیمت خانه یک پدیده عادی در بازار است.

در بیانیه‌ این شرکت همچنین آمده است به منظور آرام کردن خشم خریداران، ترتیبات مناسبی برای قیمت‌گذاری واحدهای جدید اتخاذ خواهد شد. هو پیلیانگ، مشاور املاک شهر جورانگ و رفیقش وانگ لی‌وی پیش از اینکه تصمیم به نقل مکان به جورانگ بگیرند، واحدهای خود را در نانجینگ فروخته بودند. تصمیم آنها برای آمدن به این شهر در ابتدا شاید درست به نظر می‌رسید. در ۲۰۱۶، حدود ۴۹ هزار واحد در این شهر به فروش رفت، رقمی بسیار بالا برای شهری که میانگین سالانه او نزدیک به ۴ هزار واحد بود. اکنون اما به گفته فعالان بازار عمده خریداران جدید تنها گمانه‌زنی می‌کنند.