تامین مالی پروژه‌های شکست‌خورده/ بازار مسکن بی‌نصیب ماند

به گزارش می‌متالز، دیروز از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات رونمایی شد. صندوقی که گفته می‌شود قرار است در حوزه خرید و تملک دارایی‌های غیرمنقول، فروش و اجاره دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در واحد‌های صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان فعالیت کند. اما آیا این صندوق می‌تواند در بازار مسکن هم اثر مثبتی داشته باشد؟

نگاه مسوولان

صولت مرتضوی وزیر رفاه در بیان مزایای صندوق جدید بر دغدغه مسکن در خانوار‌های ایرانی تاکید کرده و گفته است که این صندوق، راهکار مولدسازی و پیوند بین سرمایه‌هاست. البته باید اشاره داشت که متولی صندوق املاک و مستغلات، صندوق بازنشستگی کشوری و زیرمجموعه وزارت رفاه است.

رئیس سازمان بورس هم گفته است فروش متری ملک در بازار سرمایه با ابزار صندوق املاک و مستغلات قابل اجراست و سرمایه‌گذار می‌تواند به‌جای خرید یک ملک کامل که سرمایه زیادی می‌خواهد، ملک را به صورت متری خریداری کند. مجید عشقی ابراز امیدواری کرده است بتوان فروش متری مسکن را با این ابزار محقق کرد؛ به این معنا که اگر شخصی نمی‌تواند یک ملک ۸۰ متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود امکان خرید یک تا دو متر یا متراژ کمتر را داشته باشد.

در این میان حتی محمد اسکندری، رئیس صندوق بازنشستگی گفته است که در صندوق املاک و مستغلات با قیمت بازار، می‌توان نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتی‌متری هم خانه خرید! اما آیا تمامی این اظهارات بر کارکرد صندوق املاک و مستغلات در خانه‌دار شدن مردم دلالت دارد؟

دیدگاه کارشناسان

کارشناسان نگاه دیگری به این صندوق دارند و خلاف اظهارات مسوولان، کارکرد آن در بازار ملک را نه خانه‌دار شدن مستقیم مردم بلکه تامین منافع شهرداری‌ها و شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان‌سازی که ملک‌های بادکرده زیادی روی دست دارند می‌دانند. به ویژه این نگاه زمانی بیشتر تقویت می‌شود که بدانیم در جلسه رونمایی از صندوق املاک و مستغلات، از مسوولان وزرات راه و شهرسازی که متولی اصلی بخش مسکن هستند خبری نبوده است.

از سوی دیگر بررسی مشخصات جدیدترین صندوق بازار سرمایه نشان می‌دهد اولین سرمایه‌گذاری صندوق روی یک ملک اداری با متراژ ۹۰۰ متر مربع و با عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران است که بر همین اساس بر تخصیص این صندوق به املاک روی دست مانده صحه می‌گذارد.

بر اساس همین ویژگی، برخی منتقدان عنوان می‌کنند این صندوق نمی‌تواند سود چندانی برای سهامداران به ارمغان بیاورد. چرا که اگر این املاک به خودی خود قابل فروش یا اجاره به قیمت روز بودند نیازی به سرمایه‌گذاری صندوق برای احیای آن‌ها نبود. با این حال، اما از منظری دیگر می‌توان همین ویژگی را برای مولدسازی ساختمان‌های دولتی که البته تعدادشان کم هم نیست یک کارکرد مناسب دانست.

دور شدن از تولید

اما انتقاد وارد دیگر به صندوق املاک و مستغلات، دورشدن از هدف ساخت مسکن جدید است. این تفاوت جدی با صندوق‌های زمین و ساختمان، به عنوان یک نقطه ضعف درباره کارکرد این صندوق تازه‌وارد در حوزه مسکن تلقی می‌شود. برخی از موافقان این صندوق‌ها بیان می‌کنند می‌توان از ظرفیت تامین مالی ابزار جدید برای تقویت ساخت‌وساز استفاده کرد و بار مالی را از دوش شبکه بانکی برداشت. این در حالی است که بر اساس آنچه از حوزه فعالیت این صندوق اعلام شده، قرار است این ابزار، مولد املاک ساخته‌شده باشد.

در واقع اگر شرکت‌های انبوه‌ساز مسکن هم می‌توانستند از این طریق تامین مالی کرده و بر تولید بیفزایند قطعا در بهبود بازار مسکن موثر بود. چرا که دست‌کم ۹۰ درصد از بازار ساخت‌وساز سهم بخش خصوصی است. با این حال، اما تخصیص فعالیت‌های این صندوق به ساختمان‌های ساخته‌شده، به طور خودکار هدف تامین مالی به ویژه برای ساخت واحد‌های مسکونی جدید را از برنامه خود حذف کرده و تنها به تامین مالی غیرمستقیم برخی از شرکت‌ها بسنده کرده است.

اگرچه صندوق‌های زمین و ساختمان به دلیل سوددهی پایین‌تر از سود بانکی زیان‌ده محسوب شده و در نهایت شکست خوردند، اما منتقدان می‌گویند بهتر بود تلاش می‌شد همان صندوق‌های زمین و ساختمان احیا شوند تا دست‌کم به تولید واحد‌های جدید هم کمک و از این مسیر سمت عرضه در بازار مسکن تقویت شود.

بر همین اساس باید تاکید کرد که خانه‌دار شدن مردم از این طریق فرسنگ‌ها با ادعای مسوولان فاصله دارد. به ویژه در اظهارات عشقی و اسکندری این مورد بسیار آشکار است. آنجا که هر دو از فروش متری و حتی سانتی‌متری مسکن حرف می‌زنند بدون آنکه توضیح دهند چند سانتی‌متر خانه یا حتی چندمتر از یک آپارتمان به درد کدام خانوار فاقد مسکن خواهد خورد؟

ریسک سرایت نوسانات بورس به مسکن

از سوی دیگر همچنین برخی فعالان بازار مسکن نگرانی‌هایی را درباره امکان سرایت نوسانات بازار سرمایه به بازار مسکن مطرح می‌کنند. به ویژه در زمان رشد بازار سرمایه، سرایت افزایش قیمت سهام ممکن است بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار دهد. در همین حال همدستی برای افزایش قیمت عمومی فروش یا اجاره یک محله خاص که املاک مورد سرمایه‌گذاری صندوق در آنجا قرار دارد، ریسک مهمی است که ممکن است از فضای بازار سرمایه به بازار مسکن سرایت کند. چرا که این امکان وجود دارد اقداماتی از این دست برای افزایش سود صندوق و سهامداران صورت گیرد که نتیجه آن تورم بیشتر در حوزه مسکن خواهد بود. به ویژه آنکه قرار است سودسازی این صندوق به ویژه از مسیر اجاره‌داری باشد.

منبع: تجارت نیوز