فرصت سوزی‌ دولت در تنظیم بازار اجاره/عدم توجه به مسکن استیجاری

به گزارش می متالز، همه ساله با آغاز فصل نقل و انتقالات، بازار مسکن دستخوش تغییرات عمده می‌شود و هر سال نیز دولتی‌ها و مجلسی‌ها با دادن پیام‌ها و وعده‌های توخالی مستاجران را به روزهای بهتر امیدوار می‌کنند، اما بعد از اتمام روزهای داغ تابستان مجددا این بازار تا سال آینده فراموش می‌شود.

بازار مسکن این روزها شرایط خاصی را سپری می‌کند و بر خلاف سال‌های گذشته که این بازار تقریبا در رکود مطلق به سر می‌برد، در یک سال و نیم اخیر بازار مسکن با دو افزایش ناگهانی قیمت مواجه شد.

فعالان بازار از افزایش اول به عنوان بازگشت رونق به بازار یاد کردند، اما جهش دوم قیمت را که گفته می‌شود، دلیل واقعی اقتصادی نداشت و به دلیل تکانه‌های ارزی بود، هم فروشندگان و هم خریداران را غافلگیر کرد.

از سال گذشته که قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد رشد کرد و وقتی قیمت مسکن در مناطق 4 و 5 به یکباره افزایش و قدرت خرید کاهش می‌یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می‌کند، مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق 10 و 12 که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود 6 درصد اعطا می‌شود، بهترین گزینه می‌تواند باشد. 

اما نکته مهم این کاهش قدرت خرید را باید در مهاجرت مستاجرانی دانست که نه تنها قدرت خرید مسکن در تهران را ندارند، بلکه حتی توانایی اجاره مسکن را هم ندارند، بنابراین مجبور می‌شوند به شهرهای حاشیه تهران مراجعه و در آن نقاط به دنبال تهیه مسکن بگردند.

کم کاری دولت در ارائه طرح و راهکارهای متعادل کردن نرخ اجاره بها را باید این روزها به عینه دید، چرا که با وجود آغاز فصل نقل و انتقالات نه تنها برنامه‌های کوتاه مدت هنوز رونمایی نشده، بلکه برنامه ای برای بلند مدت نیز دیده نمی‌شود.

*مهاجرت مستاجران به حاشیه شهرها

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه کوچ متقاضیان مسکن به مناطق پایین‌تر از سال گذشته، بعد از گران شدن قیمت ها آغاز شد، گفت: قطعا مستاجران به دلیل گران شدن نرخ اجاره بها به دنبال مناطق پایین تر و حتی شهرها کشیده می‌شوند.

وی افزود: ایران یکی از کشورهایی است که کمترین تولید مسکن در بخش استیجاری را دارد، بنابراین دولت می‌تواند با تولید مسکن استیجاری به کمک بازار مسکن و مستأجران به خصوص خانه‌اولی‌ها بیاید. 

وی تأکید کرد: قطعاً شفافیت در قیمت‌ها نیز می‌تواند به تعادل بازار اجاره بها کمک کند، پس هر چقدر به سمت شفافیت قیمت‌ها در بازار اجاره حرکت شود، به سود مستأجران خواهد بود، پس باز هم باید تأکید کنیم که مکانیزم‌های قهری در سایر بازارها نیز عملاً کارایی خود را ندارند و بعد از مدت کوتاهی کارایی خود را از دست خواهند داد.

ارائه بسته جدید وزارت راه و شهرسازی نیز که به گفته اسلامی وزیر راه و شهرسازی فاز مطالعاتی آن عید فطر آغاز می‌شود، نیز این روزها مورد انتقاد اکثر کارشناسان مسکن واقع شد، به طوری که که قریب به اتفاق این افراد معتقد هستند که تعیین سقف قیمتی برای اجاره بها نمی‌تواند در بازار اجاره مفید واقع شود.

روانشادنیا در مورد تعیین قیمت اجاره بها با اشاره به اینکه مکانیزم‌های غیراقتصادی با توجه به افزایش بی‌رویه اجاره بها کمتر می‌تواند در بازار اثرگذار باشد، اظهار داشت: قطعاً مکانیزم‌های غیراقتصادی در بازار اجاره بها می‌تواند به بازار زیرزمینی و قیمت‌های پنهان منجر شود، پس دولت بهتر است که تمهیداتی برای این موضوع بیاندیشد. 

طبق وعده ای که وزیر راه و شهرسازی داده باید دید تا عید فطر و با گذشت ۱۵ روز از آغاز فصل نقل و انتقالات بازار اجاره مسکن این فاز مطالعاتی چه اقدام موثری در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد؟

*اجاره‌بها با دستورات پادگانی کنترل نمی‌شود

مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در پاسخ به این سؤال که وزارت راه و شهرسازی به دنبال ارائه پیشنهاد جدیدی با ابزارهای مالیاتی برای تعیین سقف اجاره‌بها است، گفت: دستورات پادگانی برای تعیین نرخ اجاره‌بها در دولت نهم و دهم با زور تعزیرات اجرا شد و مقرر شد در سال اول ۷ درصد اجاره‌بها رشد کند و در سال بعد ۹ درصد باشد. 

وی افزود: این اقدام نه تنها بازار اجاره‌بها را کنترل نکرد بلکه باعث شد، تا بسیاری از موجران با مستأجران به صورت زیرمیزی اقدام به افزایش نرخ اجاره‌بها بسیار بالاتر از نرخ اعلام شده کنند. 

خسروی در پاسخ به این سؤال که چرا نمی‌توان برای مسکن و یا اجاره‌بها همانند سایر کالاها قیمت تعیین کرد، اظهار داشت: مالکیت در اسلام محترم است، بنابراین مسکن با سایر کالاها متفاوت است، چرا که برای کالاهایی مثل موبایل، تلویزیون، دوربین و لوازم خانگی می‌توان جایگزین از طریق واردات ایجاد کرد اما آیا مسکن و زمین را می‌توان وارد کرد؟

نکته جالب در اظهارات قلی خسروی این است که معتقد است دولت باید به سمت صنعتی سازی و تولید مسکن استیجاری حرکت کند.

*دولت سازوکاری برای مسکن استیجاری ندیده

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال که چرا دولت به سمت صنعت اجاره حرکت نمی‌کند، گفت: چون هنوز سازوکاری برای آن ندیده است و بهترین کار الگوبرداری از اقدام ترکیه برای این منظور است که با همکاری شهرداری و تأمین اجتماعی واحدهای مسکونی استیجاری احداث و به خانه اولی‌ها به اجاره داده می‌شود. 

*دولت به عنوان تسهیل‌کننده تولید مسکن را گسترش دهد

عباس زرکوب عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور با تأکید بر اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت‌گذاری در مسکن و یا نظام اقتصادی اثرات معکوسی داشته و دارد، گفت: تعیین سقف اجاره‌بها موجب کاهش عرضه و ساخت و ساز می‌شود.

زرکوب با اشاره اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت‌گذاری در نظام اقتصادی کشور و بخش مسکن اثرات معکوس می‌گذارد، گفت: قطعاً با قیمت‌گذاری در مسکن که در اسلام بارها به مالکیت اشاره و آن را محترم دانسته، نتیجه عکس می‌گیریم، چرا که مسکن مثل بازار ارز نیست که بتوان در آن دخالت قیمتی کرد. 

عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور با اشاره به اینکه قطعاً وقتی محدودیت قیمتی برای اجاره‌بها در نظر گرفته شود، عرضه و ساخت‌وساز مسکن هم کاهش می‌یابد، گفت: این پیشنهاد نشان می‌دهد که کار ناپخته‌ای است و تنها برای اینکه گفته شود، برنامه‌ای برای کنترل اجاره‌ مسکن دارند، اجرا می‌شود. 

زرکوب تصریح کرد: برای نظام‌دهی اجاره‌بها نیاز به یک تأمل و تعمق همه‌جانبه است و باید دولت به عنوان تسهیل‌کننده و تشویق‌کننده نه به عنوان مداخله‌گر موجب گسترش و توسعه ساخت‌وساز برای پاسخگویی عرضه به تقاضا باشد.

اظهارات کارشناسان مسکن نشان می‌دهد که برنامه های کوتاه مدت باید قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات آن هم به شکل منطقی ارائه شود اما بهترین اقدام برای کنترل بازار مسکن و اجاره تولید مسکن استیجاری است، کاری که می تواند با الگوبرداری از کشورهای همسایه مثل ترکیه بازار اجاره مسکن را متعادل تر کند.

برخی از کارشناسان نیز بر این باور هستند که دولت می‌تواند برای کنترل اجاره بهای مسکن در کوتاه مدت شفاف سازی قیمت‌ها را در دستور کار خود قرار دهد، موضوعی که سالهاست به آن تاکید می‌شود، اما هر بار به فراموشی سپرده می‌شود.

به اعتقاد عباس فرهادیه مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یکی از روشهایی که می‌تواند منجر به شفاف سازی قیمت اجاره بهای مسکن شود، تقویت سامانه بازار املاک است که امیدوار هستیم به قانون تبدیل شود.