تجدید ارزیابی دارایی‌ بانک‌ها؛ مُسکن موقت

به گزارش می متالز، شاید رونق بازار مسکن و بالا رفتن قیمت ملک در سال گذشته برای هیچ صنعتی بیش از صنعت بانکداری کشور خوشایند نبود. در واقع جهش قیمتی در بازار مسکن از چند جنبه در سال گذشته توانسته به کمک بانک ­ها بیاید. اگر یکی از مشکلات بانک ­ها در سال­ های اخیر انبوه دارایی­ های سمی که همان املاک تملیکی از بابت معوقات مشتریان بود و بسیاری از بانک­ ها برای این املاک مشتری پیدا نمی­ کردند اما جهش قیمتی مسکن سبب شد تا این املاک با قیمتی حتی بالاتر از قیمتی که بانک­ ها در نظر داشتند به فروش رود و مشکلات آنها را از این بابت برطرف کند.

از سوی دیگر با تجدید ارزیابی قیمت دارایی ­های ثابت بانک ها که در واقع همان زمین و ساختمان شعب و ستاد بانک­ ها و نیز دیگر املاک آنها بود، مشکلات ترازنامه ­ای بانک‌ها نیز تا حدی بهبود یافت و بسیاری از بانک ها توانستند با افزایش سرمایه از این بابت زیان­ های انباشته خود را پوشش دهند. در کنار این موضوع باید گفت مشتریانی که وثایق آنها ملک بود و تمایلی به پرداخت بدهی خود نداشتند و حتی در مقابل تصرف املاک خود توسط بانک بی‌تفاوت بودند، با افزایش قیمت وثایق خود ترغیب شدند که با پرداخت بدهی وثیقه خود را از رهن بانک خارج کنند. در واقع اثرات افزایش قیمت مسکن بر بانک‌های کشور همواره مثبت بوده است. بیهوده نیست که بانک ­ها در کشور ما تمایلی به واگذاری املاک خود ندارند چرا که در چنین شرایطی به کمک آنها خواهد آمد.

در واقع هر قدر بانک مرکزی بانک ­ها را از بنگاهداری بر حذر بدارد اما  ماهیت اقتصاد ایران به­ گونه ­ای است که سبب می ­شود بانک‌ها از بنگاهداری و خرید ملک ضرر نکرده و حتی به ناگاه وضعیت بانک­ ها بهبود یابد، زیرا در شرایط فعلی و با عملیات بانکداری سنتی یعنی دریافت سپرده و اعطای وام و تسهیلات، بانک­ ها نمی­ توانند هزینه­ های خود را پوشش دهند. به عبارت دیگر در کشورهایی که با تورم فزاینده روبرو هستند، تجدید ارزیابی دارایی راهی برای فرار شرکت‌های زیان ده از وضعیت نابسامان شان است. نگاهی به تجدید ارزیابی بانک‌های بزرگ کشور در یک‌سال اخیر نشان می­ دهد که چه میزان این دارایی ­ها می­ تواند بر وضعیت بانک ­ها تاثیر مثبت بگذارد. افزایش سرمایه ۲۲۳ درصدی یک بانک در کنار افزایش سرمایه ۳۹۰ درصدی یک بانک دیگر که از مجموع تاثیر دارایی ملکی و ارزی حاصل شد قدرت این راهکار را برای فرار بانک ­ها از مشکلات نشان می ­دهد.

البته اگر نگاهی به وضعیت بانک­ های کشور در سال‌های اخیر بیندازیم خواهیم دید که بانک ­ها در کشور در شرایط تلاطم و نابسمانی اقتصاد کشور وضعیت بهتری نسبت به زمانی دارند که اقتصاد در آرامش است. یعنی در شرایط تورم بالا، افزایش قیمت­ ها و تحولات ارزی کشور، دارایی‌های ثابت بانک‌ها از رشد نسبتا مناسبی برخوردار بوده و هرگاه که تورم کاهش یافته و قیمت­ ها ثابت مانده و شرایط اقتصاد رو به بهبود رفته عمدتا وضع بانک­ ها رو به وخامت گذاشته و به نوعی وارد بازی پانزی یعنی دریافت سپرده برای پرداخت سود سپرده­ های قبلی شده‌اند.

باید گفت در ایران برخلاف سایر کشورها تمایل بانک‌ها به تملیک املاک و مستغلات و در کل گرایش به سمت بنگاه داری به جای واسطه‌گری وجوه بیشتر است چرا که به دلیل نبود یک نظام اعتبارسنجی مناسب معمولا تسهیلات با نکول مواجه می­ شود. از سوی دیگر، باید به این نکته توجه کرد که تقریبا از اوایل دهه پنجاه، کشور با تورم بالا روبرو بوده و دوره‌های رونق مسکن نیز هر چهار تا پنج سال در کشور رخ داده و بر خلاف کشورهای اروپایی یا کشورهایی که با بحران بانکی روبرو شده‌اند، قیمت مسکن کاهش یکباره و شدیدی را در ایران تجربه نکرده است؛ بنابراین اگر بانکی بتواند تا دوره رونق بعدی مسکن یا تورم شدید بعدی کشور دوام بیاورد آنگاه با تجدید ارزیابی دارایی ­ها بسیاری از مشکلاتش حل خواهد شد و تا دوره رونق بعدی فرصت دارد به روند عادی خود ادامه دهد.

اگر بحث نامتناسب بودن تعداد شعب بانک‌ها با نیاز جامعه اقتصادی کشور نیز مطرح می ­شود بی­ گمان این شعب اضافی این خاصیت را دارند تا هر چند سال یک‌بار زیان ده بودن خود را با افزایش قیمت ملکی خود جبران کنند. بنابراین باز شاید برخی از بانک ها در مقابل کاهش شعب خود مقاومت کنند.

در واقع بانک­ ها در کشور دریافته ­اند که فعالیت سنتی بانکی سود چندانی برای آنها ندارد و از طرف دیگر مسئله این است که در اکثر سال‌ها ما با مسئله پرداخت سود منفی به سپرده­ گذاران مواجهیم. یعنی بانک‌ها با توجه به تورم موجود در کشور سود کمتری به سپرده­ ها داده­ اند و تنها در چند سال محدود سود سپرده بیشتر از نرخ تورم بوده است. از طرفی بانک‌ها با این پدیده مواجه بوده­ اند که اگر اقدام به بنگاه داری کنند یعنی اگر شرکت‌های مختلفی بخرند، در صنایع مختلف وارد شوند و یا فعالیت­ های دیگری انجام دهند هم سود بیشتری کسب کرده و هم احتمال نکول تسهیلات شان کمتر می شود. بنابراین باید راهکاری به بانک‌ها ارائه داد که در مقابل این راه کم ­ریسک­ تر یعنی بنگاهداری راه پُر ریسک­ تر یعنی فعالیت سنتی بانکی را انتخاب کنند.

محمد گلشاهی - کارشناس بانکی