تابلوی جدید تقاضا در بازار مسکن

به گزارش می متالز، سرعت رشد جمعیت طی سه سال گذشته، نسبت به سال‌های ۹۰ تا ۹۵، کندتر شده است. ایران در حال حاضر ۸۳ میلیون نفر جمعیت دارد که در قالب ۲۵ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار در کشور سکونت دارند. بیش از نیمی از جمعیت ایران را در حال حاضر، «میانسال» و «سالمند» تشکیل می‌دهد. اما از آنجا که میزان زاد و ولد در سال‌های اخیر و به‌خصوص سال گذشته به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش پیدا کرد و همه سناریوهای جمعیتی بر «کاهش شاخص رشد جمعیت تا سال ۱۴۳۰» اشتراک نظر دارد.

برآورد می‌شود در ۱۴۳۰ از هر ۴ ایرانی، یک نفر حداقل ۶۰ سال سن داشته باشد. روند پیری جمعیت در سال‌های پیش رو، بازار مسکن را با ۶ نوع دگرگونی مواجه می‌کند که مهم‌ترین آن «افت شدت تقاضا و تشدید گرایش به واحدهای کم‌متراژ» است. بر این اساس،‌ ساخت و ساز باید به سمت «الگوی مسکن سالمندان» تغییر کند.

نسخه به‌روزرسانی شده اطلاعات جمعیتی کشور مربوط به سال ۹۸ از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد؛ بر این اساس، مرکز آمار با به‌روزرسانی آخرین اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، آخرین تحولات جمعیتی کشور در سال جاری را تشریح کرد؛ اطلاعات به‌روز‌رسانی شده درخصوص مشخصات و ترکیب جمعیتی کشور در عین حال نشان‌دهنده ۶ نشانگر یا شاخص جمعیتی است که همه این نشانگرها از شتاب رشد جمعیت سالمند در کشور حکایت دارند.

۶ نشانگر پیرشدن جمعیت ایران با شتاب قابل‌توجه در سال‌های پیش‌رو، حداقل حاوی سه پیام مهم برای سیاست‌گذار جمعیتی، بخش‌های کلان اقتصادی و متولی بخش مسکن است؛ این نشانگرها با اعلام کندتر شدن میزان رشد جمعیت، افزایش متوسط طول عمر، تغییر در ترکیب سنی جمعیت، کاهش زاد و ولد و افت نرخ باروری در عین حال از افزایش سرعت رشد جمعیت سالمند و کاهش سهم ترکیب سنی جوان با سرعت یکسان، اما در دو جهت متفاوت حکایت دارد.

اطلاعات به روز شده جمعیتی ایران مربوط به مقطع زمانی سال ۹۸ نشان می‌دهد جمعیت ایران هم‌اکنون به ۸۳ میلیون نفر رسیده است؛ این در حالی است که جمعیت ایران در سرشماری سال ۹۵ حدود ۸۰ میلیون نفر اعلام شده بود؛ با این حال، نرخ رشد سالانه جمعیت از 1.24 درصد در سال ۹۵ در حال حاضر به 1.23 درصد کاهش یافته است که این موضوع به معنای کندتر شدن سرعت رشد جمعیت در کشور است.

کاهش سرعت رشد جمعیت و استمرار آن در سال‌های اخیر یکی از بارزترین نشانگرهای جمعیتی ایران محسوب می‌شود. دومین نشانگر تغییرات جمعیتی که در نسخه به‌روز‌رسانی شده مشخصات و ترکیب جمعیتی ایران مربوط به سال جاری قابل‌توجه است افزایش متوسط طول عمر افراد (نرخ امید به زندگی) است. برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد متوسط طول عمر افراد (نرخ امید به زندگی) از ۵۹ سال در اوایل انقلاب، هم‌اکنون به ۷۴ سال افزایش یافته است.

این موضوع یکی از عوامل موثر در افزایش سهم سالمندان در ترکیب جمعیتی کشور است.اطلاعات اعلام شده همچنین نشان می‌دهد تعداد خانوارهای کشور در سال ۹۸ به ۲۵ میلیون و۶۰۰ هزار خانوار افزایش یافته است این در حالی است که این رقم در سرشماری سال ۹۵ معادل ۲۴میلیون و۲۰۰ هزار خانوار عنوان شده بود.

سومین نشانگر اعلام شده در نسخه به‌روز‌رسانی شده اطلاعات جمعیتی کشور مربوط به سال ۹۸، به ترکیب سنی جمعیت ایران در شرایط حال حاضر اختصاص دارد. آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون 24.6 درصد جمعیت کشور را افراد زیر ۱۵ سال تشکیل می‌دهند؛ جوانان ۱۵ تا ۲۹ سال ۲۲‌درصد از ترکیب جمعیتی کشور، افراد میانسال واقع در بازه سنی ۳۰ تا ۶۴ سال ۴۷‌درصد جمعیت و افراد سالمند ۶۵ سال به بالاتر 6.4 درصد جمعیت کشور را به خود اختصاص داده‌اند.

سهم جوانان از کل جمعیت در سال ۹۵ معادل ۲۵‌درصد و سهم میانسال‌ها و سالمندان نیز به ترتیب 44.8 و 6.1 درصد بوده اما الان، سهم جوانان کم شده و سهم دو گروه سنی دیگر افزایش یافته که بیانگر شتاب پیرشدن ناشی از کاهش نرخ باروری است.

این در حالی است که بنا بر اعلام علی اکبر محزون، مدیرکل دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران، از سال ۹۰ به بعد به لحاظ ترکیب سنی و جمعیتی کشور ایران وارد فاز «میانسالی» شده است و پیش‌بینی می‌شود در سال‌های آینده با افزایش سن جمعیت میانسال و عبور آنها از ۶۵ سالگی، کشور به لحاظ جمعیتی وارد فاز «سالمندی» شود.

براساس اعلام وی، در سال ۱۴۰۰ نسبت جمعیت سالمند به کل جمعیت کشور از مرز ۱۰‌درصد عبور خواهد کرد؛ این در حالی است که برآوردها حاکی از عبور نسبت جمعیت سالمند از نرخ 19.4 درصد جمعیت کل ایران در سال ۱۴۲۰ است؛ برای سال ۱۴۳۰ نیز پیش‌بینی‌ها از عبور نسبت جمعیت سالمند کشور از نرخ ۲۵‌درصد خبر می‌دهد؛ به معنای دیگر پیش‌بینی می‌شود در سال ۱۴۳۰ معادل یک چهارم جمعیت ایران در سنین سالمندی قرار داشته باشند.

این در حالی است که بعد از مقطع زمانی سال ۹۴ که حداکثر میزان تولد معادل یک میلیون و۵۷۰ هزار ولادت در آن به ثبت رسید، میزان زاد و ولد در کشور در سال‌های بعد به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت؛ میزان زاد و ولد در سال ۹۵ به یک میلیون و ۵۲۷ هزار نفر، در سال ۹۶ به یک میلیون و۴۸۰ هزار نفر و در سال ۹۷ به یک میلیون و ۳۶۶ هزار نفر کاهش است که این موضوع نشان‌دهنده افت قابل‌توجه میزان زاد و ولدها در مقطع زمانی حاضر و استمرار کاهش تولد است.

همچنین، بنابر اعلام محمدجواد محمودی، رئیس کمیته مطالعات جمعیتی شورای‌عالی انقلاب فرهنگی، این میزان افت، بیشترین کاهش نرخ زاد و ولد در طول تاریخ ایران محسوب می‌شود؛ آمارهای اعلام شده از سوی وی همچنین نشان می‌دهد در سه ماهه اول سال ۹۸ نیز میزان تولد در مقایسه با سه ماهه اول سال ۹۷ معادل ۱۳‌درصد کاهش یافته است و به ۲۹۹ هزار تولد رسیده است.

این در حالی است که پیش‌بینی می‌شود در صورت استمرار این روند در سه فصل دیگر سال ۹۸ و در صورتی که در هر فصل میزان تولد به‌طور متوسط با فصل بهار برابری کند میزان زاد و ولد در سال ۹۸ حدود ۱۵۰ هزار نفر از سال ۹۷ کمتر خواهد بود.

وی همچنین اعلام کرد: این میزان افت در سه اخیر بی‌سابقه بوده است. این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد تحولات جمعیتی اخیر ترسیم‌کننده شرایط پیش‌رو در سال‌ها و دهه‌های آینده به لحاظ تغییرات ترکیب جمعیتی و سنی است. متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت در حالی هم‌اکنون به 1.23 درصد رسیده که این میزان در سال ۶۰ برابر با ۹/ ۳‌درصد بوده است؛ این در حالی است که پیش‌بینی‌های موجود از روندهای جمعیتی نشان می‌دهد انتظار می‌رود نرخ رشد جمعیت در سال‌های آینده حتی منفی شود! با این حال و براساس اعلام کارشناسان جمعیتی و آماری، همه سناریوهای جمعیتی قابل طرح تا افق ۱۴۰۴ حاکی از پیش‌بینی استمرار کاهش شاخص رشد جمعیت است.

شاخص پنجم که بی‌ارتباط با شاخص چهارم نیست، کاهش نرخ باروری و کاهش تعداد ازدواج است؛ براساس اعلام مسوولان آماری کشور هم‌اکنون نرخ جانشینی جمعیت به حدود 2.1 نفر کاهش یافته که از حد استاندارد کمتر است.

در واقع هم‌اکنون نرخ رشد زاد و ولدها و باروری‌ها به زیر سطح جانشینی رسیده است؛ نرخ جانشینی جمعیت میزان کلی باروری است که منجر به جبران جمعیت درگذشته با جمعیت جدید می‌شود؛ جمعیتی که پس از درگذشت والدین خود به‌عنوان جمعیت جانشین والدین شناخته خواهد شد؛ این موضوع نیز منجر به تاثیر بر ساختار کلی جمعیت شده است و روند سالمندی جمعیت در سال‌های آینده را تسریع می‌کند؛ نرخ استاندارد جانشینی به‌طور متوسط 2.5 فرزند در ازای هر زن و شوهر است؛ سرعت رشد جمعیت سالمند و حرکت ترکیب جمعیتی کشور به سمت سالمندی جمعیتی ششمین نشانگر قابل شناسایی در بازنگری اطلاعات آماری مربوط به ساختار جمعیتی ایران است.

براساس اعلام مسوولان آماری کشور، در سال ۹۵ که نرخ رشد سالانه جمعیت کشور 1.24 نرخ رشد سالانه جمعیت سالمند به 3.62 درصد افزایش یافت؛ یعنی تقریبا ۳ برابر نرخ رشد جمعیت کل کشور که عدد قابل‌توجهی محسوب می‌شود و نشان از تغییر ساختارهای جمعیتی کشور به سمت سالمندی جمعیت دارد.

این در حالی است که در همین زمان نرخ رشد سالانه جمعیت جوان (افراد واقع در بازه سنی ۱۵ تا ۲۹سال)، 3.6 درصد افت کرده است؛ یعنی سرعت رشد جمعیت سالمند و جوان به یک میزان اما در جهتی کاملا متفاوت بوده است؛ در ازای کاهش 3.6 درصدی جمعیت جوان در حال حاضر به همین میزان به نرخ رشد جمعیت سالمند اضافه شده است. اطلاعات ارائه شده همچنین نشان می‌دهد در سال ۹۰ تعداد جمعیت جوان در کشور برابر با ۲۳ میلیون و۷۰۰ هزار نفر بوده است؛ این میزان در سال ۹۵ به ۲۰ میلیون نفر و در سال ۹۸ به ۱۸ میلیون نفر کاهش یافته است؛ این شاخص نیز نشان از شتاب گرفتن تغییر ساختار جمعیتی ایران به سمت سالمندی دارد.

بنا بر اعلام، رئیس کمیته مطالعات جمعیتی شورای‌عالی انقلاب فرهنگی، کاهش نرخ رشد جمعیت از یکسو و حرکت ساختار جمعیتی به سمت سالمندی منجر به بروز آثار سوء اقتصادی در کشورها می‌شود؛ طوری‌که براساس برآوردهای جهانی،کاهش نرخ رشد جمعیت و همچنین کاهش تعداد افراد واقع در سنین کار و فعالیت منجر به افت رشد اقتصادی کشورها در آینده می‌شود؛ طوری‌که پیش‌بینی می‌شود تحت تاثیر این رویداد،کاهش جمعیت منجر به کاهش ۴۰‌درصدی نرخ رشد اقتصادی در جهان بعد از سال ۲۰۴۰ میلادی شود.

کارشناسان بخش مسکن در اولین واکنش به اعلام اطلاعات جدید آماری از تغییرات ساختار جمعیتی کشور معتقدند این آمارها دست‌کم حاوی یک هشدار مهم از بابت ضرورت تجدید‌نظر در الگوهای ساخت وساز مسکن است؛ فردین یزدانی،کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن در واکنش به اعلام آمارهای جدید از تحولات ساختار جمعیتی کشور و برآوردهای انجام شده برای سال‌‌‌های آتی، قوی‌ترین و مهم‌ترین برداشت قابل استنباط از این آمارها را ضرورت ایجاد و گسترش الگوی مسکن‌ مناسب و مخصوص سالمندان عنوان می‌کند.

وی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: از سال‌های قبل و از جمله در جریان انجام مطالعات طرح جامع مسکن تغییر ساختار سنی و جمعیتی کشور پیش‌بینی شده بود؛ به این معنا که انتظار حرکت ساختار جمعیتی کشور به سمت سالمندی در سال‌های آینده اطلاعات غیرمنتظره و پیش‌بینی نشده‌ای نبوده است؛ وی معتقد است، اثر پیرتر شدن جمعیت در سال‌های آینده و حرکت جمعیت به سمت سالمندی در وهله اول خود را در شکل کاهش تقاضای مسکن نشان می‌دهد؛ چراکه پیری جمعیت در نتیجه کاهش باروری و زاد و ولد رخ می‌دهد، بنابراین تحت تاثیر این رویداد، شاهد روند نزولی تقاضای بالقوه مسکن در آینده خواهیم بود.

بنابراین لازم است متولی بخش مسکن با درنظر گرفتن این ملاحظات جمعیتی سیاست‌های خود را در حوزه نیاز به مسکن در سال‌های آینده تنظیم کند؛ از سوی دیگر استمرار کاهش بعد خانوار به معنای افزایش تقاضا برای مسکن کوچک‌متراژ در سال‌های پیش‌رو است و نشان می‌دهد در سال‌های آینده، نیاز به واحدهای مسکونی با متراژ کوچک‌تر از حد فعلی بسیار بیشتر خواهد شد؛ بنابراین هم سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن و هم سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌ها باید این موضوع را مدنظر قرار دهند.

این در حالی است که حتی لازم است برخی ضوابط شهرسازی در این زمینه به‌روز‌رسانی، اصلاح یا ایجاد شوند. نیاز به الگوی مسکن مخصوص سالمندان از هر عامل دیگری در این زمینه مهم‌تر به نظر می‌رسد؛ با توجه به تغییر ساختار سنی جمعیت و حرکت به سمت سالمندی جمعیت در سال‌های پیش‌رو لازم است بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی با نگاه به ضرورت ایجاد و ساخت محیط‌های مسکونی مناسب سالمندان طراحی و ساخته شود.

محمد سالاری، پژوهشگر اجتماعی-اقتصادی نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: متاسفانه ساخت وسازها و الگوی ساخت مسکن در ایران با شرایط پیش‌روی ما در آینده از بابت حرکت جمعیت به سمت کهنسالی و سالمندی مطابقت ندارد و در این زمینه کمبودهای فراوانی وجود دارد؛ به گفته وی حدود ۲۰ سال زمان در اختیار متولی بخش مسکن قرار دارد که الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان را در ضوابط و برنامه‌های تامین مسکن دنبال و عملیاتی کند. همچنین بنا بر اعلام سالاری، حداقل ۳۰ سال زمان به طول می‌انجامد که کشور از شرایط بحران سالمندی پس از رسیدن به این مقطع عبور کند و تعادل جمعیتی در صورت اتخاذ سیاست‌های مناسب جمعیتی احیا شود.

بررسی‌های انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر پایه نظرات کارشناسی و همچنین مطالعات انجام شده درخصوص الگوی مسکن مناسب سالمندان نشان می‌دهد این الگوی مسکن‌سازی دست‌کم باید از ۱۶ ویژگی عمده برخوردار باشد. کارشناسان معتقدند از آنجا که پیش‌بینی می‌شود در دهه ۱۴۳۰ حدود یک‌چهارم جمعیت ایران در سنین سالمندی قرار داشته باشند و این میزان جمعیت سالمند به قدری زیاد خواهد بود که نگهداری از همه آنها در خانه‌های سالمندان اساسا امکان‌پذیر نیست.

بنابراین لازم است تدابیری اندیشیده شود که واحدهای مسکونی مناسب این افراد ساخته شود تا اسکان سالمندان در سال‌های بعد تبدیل به بحران نشود. اولین استاندارد ساخت مسکن برای سالمندان که از سوی کارشناسان مسکن، معماری و شهرسازی مورد تاکید قرار دارد مربوط به متراژ و مساحت واحدهای مسکونی متناسب با ویژگی‌های دوره سالمندی است؛ کارشناسان معتقدند متراژ مناسب سکونت سالمندان، واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع است.

سالمندان که در سنین پیری هم به لحاظ توانایی جسمی و هم به لحاظ بنیه مالی معمولا جزو افراد کم‌توان محسوب می‌شوند به واحدهای مسکونی نیازمند هستند که نگهداری از این واحدها برایشان دربردارنده هزینه و زحمت زیاد نباشد؛ هر چه مساحت این واحدها کوچک‌تر باشد به‌طور طبیعی هزینه‌های نگهداری وسکونت در آنها کمتر خواهد بود و از طرف دیگر نظافت این واحدها برای سالمندان و سایر امور مربوط به نگهداری و مدیریت منزل برای آنها راحت‌تر است.از این رو واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ اساسا مسکن مناسب برای سالمندان محسوب نمی‌شوند.

این در حالی است که عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور در سال‌های گذشته تاکنون با مساحت بیش از ۹۰ مترمربع ساخته شده‌اند. ویژگی دوم به طراحی تاسیسات مناسب با سطح توانمندی سالمندان در واحدهای مسکونی مربوط می‌شود؛ لازم است در این واحدهای مسکونی تاسیساتی نظیر شوتینگ زباله و... تعیبه شود تا سالمندان برای انجام اموری از این دست نیاز به تردد غیرضروری نداشته باشند.

ساخت مجتمع‌های مسکونی با در نظر گرفتن فضاهای مناسب برای استفاده از سالمندان خارج از واحد محل سکونت همچون در نظر گرفتن فضای سبز مناسب برای استفاده سالمندان در محدوده مجتمع مسکونی از دیگر ضرورت‌های مورد توجه در الگوی مسکن مخصوص سالمندان است؛ سالمندان به فضای سبز در محوطه مجتمع مسکونی خود نیازمند هستند تا بتوانند ساعاتی از روز را بدون نیاز به طی مسافت خاصی، در این فضا سپری کنند.لازم است عمق دید واحدهای مسکونی سالمندان به گونه‌ای باشد که این افراد از هر زاویه‌ای از منزل خود به تمام نقاط منزل اشراف و تسلط داشته باشند؛ در واقع نباید واحدها به گونه‌ای باشد که فرد در آنها احساس وهم و تنهایی کند.

پنجمین ویژگی به امکان سریع وآسان گرم و سرد کردن منزل در ایام مختلف سال مربوط می‌شود؛ با توجه به حساسیت بیشتر سالمندان در مواجهه با فصول گرم و سرد سال لازم است تاسیسات و مساحت واحدها به گونه‌ای باشد که با صرف کمترین انرژی، زمان و هزینه گرمایش و سرمایش مطلوب برای سالمندان فراهم شود. منعطف‌سازی در کنار کوچک‌سازی ویژگی دیگر واحدهای مسکونی مناسب برای سالمندان است؛ طراحی ساختمان‌ها باید به گونه‌ای باشد که فرد در ایام سالمندی بتواند آن را متناسب با شرایط خود تغییر دهد.

اهمیت آسانسور‌ها در واحدهای مسکونی مناسب سالمندان بیش از سایر مجتمع‌ها و واحدهاست؛ ضرورت دارد تعداد بیشتر و مطمئن‌تری از آسانسورها در ساختمان‌های مسکونی تعبیه شود؛ اندازه آسانسورها بزرگ‌تر باشد و ساختمان حتما از آسانسور برخوردار باشد.

برطرف کردن و تراکم بالای واحدها در مجتمع‌های مسکونی از دیگر مواردی است که با الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان منافات دارد؛ لازم است تعداد طبقات و تراکم واحدها در الگوی مسکن‌سازی مخصوص سالمندان کاهش یابد تا در صورت اختلال در سیستم آسانسورها تردد سالمندان دچار مشکل اساسی نشود؛ همچنین با توجه به کاهش نرخ رشد جمعیت در آینده و کاهش نیاز به مسکن در صورت متراکم‌سازی و ساخت تعداد زیاد واحد در یک مجتمع مسکونی رفته رفته این مجتمع‌ها به ساختمان‌های خالی از سکنه و متروکه تبدیل خواهند شد.

تلاش برای افزایش ایمنی ساختمان‌ها از دیگر پارامترهای مربوط به الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان است؛ همچنین مکان‌یابی ساختمان‌ها در این الگو باید به گونه‌ای باشد که به جهت واقع شدن در شیب تند امکان تردد سالمندان را با مشکل مواجه نکند؛ مجتمع‌هایی که در شیب‌های تند ساخته شده‌اند مکان‌های مناسبی برای سکونت سالمندان نیستند.

سرویس‌های بهداشتی و حمام باید به گونه‌ای طراحی شوند که ضمن آنکه به‌طور مستقل برای سالمندان بدون نیاز به حضور فرد دیگری قابل استفاده باشند امکان تمیز کردن آنها نیز به راحت‌ترین شکل ممکن فراهم باشد. اتاق خواب و آشپزخانه باید متناسب با ویژگی‌های سالمندان ساخته و طراحی شوند.

 از سوی دیگر لازم است مسیر تردد در واحد مسکونی برای سالمندان از طریق نصب میله‌های محافظ روی دیوار برای سهولت حرکت سالمند در واحد مسکونی بهسازی شود؛ مناسب‌سازی فضای شهری از دیگر الزامات مناسب‌سازی فضای سکونتی سالمندان است؛ لازم است تمهیداتی اندیشیده شود که علاوه بر فضای داخلی واحدهای مسکونی فضای بیرونی نیز برای جابه‌جایی سالمندان و تردد آنها مناسب‌سازی شود.

نورپردازی واحدهای مسکونی در روز و شب نیز از دیگر الزامات در این زمینه است؛ لازم است پنجره‌ها به گونه‌ای طراحی شود که ضمن تامین نور بهینه، افق دید بهتری برای فرد سالمند ایجاد کند. اندازه پنجره‌ها در هر کدام از بخش‌های منزل باید متناسب با استفاده سالمند از آن بخش به‌صورت بهینه انجام شود. استفاده از رنگ‌های ملایم، مات و روشن برای رنگ‌آمیزی دیوارها و همچنین استفاده از کفپوش‌های گرم نیز از دیگر ضرورت‌ها در الگوی تامین مسکن سالمندان است.