چه کسانی از عدم شفافیت در بازار مسکن سود می‌برند؟

با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در حوالی سال 88، مشاوران املاک مکلف شدند اطلاعات مربوط به معاملات بازار مسکن را در این سامانه ثبت کنند و کد رهگیری بگیرند؛ در این میان گرچه برخی از بنگاه‌های مشاوران املاک کم‌وبیش قراردادهای خود را در این سامانه ثبت نمی‌کنند اما ازآنجاکه بخش عمده معاملات بازار مسکن در این سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت می‌شود، اطلاعات این سامانه باز هم توانست به‌عنوان مرجعی برای بررسی تحولات بازار مسکن مطرح شود.

بر همین اساس، اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را در دوره‌های زمانی یک‌ماهه، سه‌ماهه و سالانه استخراج و منتشر می‌کند؛ گزارش‌هایی که به‌نوعی مبنای تحلیل بازار مسکن قرار گرفته است.

از دیگر سو اتحادیه مشاوران املاک نیز در دوره‌های زمانی متفاوت با استفاده از اطلاعاتی که در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور جمع‌آوری می‌شود گزارش‌هایی را از وضعیت بازار مسکن ارائه می‌کند که نسبت به گزارش بانک مرکزی جامع‌تر است و علاوه بر شهر تهران، تحولات بازار مسکن کل کشور را نیز منعکس می‌کند.

همچنین معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، با یک روز تأخیر اطلاعات بازار مسکن تهران و 6 شهر دیگر را به تفکیک منطقه و محله در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (SABAA) منعکس می‌کند که راهنمایی فعالان این بازار باشد و مبنای آن بر اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استوار است.

در این میان بررسی آمارهای منعکس شده از سه مرجع فوق حاکی از مغایرت چشم‌گیری است که با توجه به یکسان بودن مأخذ اطلاعاتی آنها، توجیه‌پذیر نیست. این چندصدایی در تحلیل اطلاعات بازار مسکن به‌گونه‌ای است که اختلاف بین سقف و کف آمارهای ارائه‌شده از این سه مرجع به حدود 50 درصد نیز می‌رسد.

برای مثال گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد 96، که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، نشان می‌دهد که تعداد معاملات بازار مسکن تهران در این ماه به 15هزار و 362 واحد مسکونی رسیده این در حالی است که حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تعداد معاملات این ماه را 17هزار و 177 واحد اظهار می‌کند و در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نیز این تعداد فقط 11هزار و 725 مورد ثبت شده است.

از دیگر سو بازدید میدانی از بنگاه‌های مشاوران املاک حاکی از این است که با وجود ملزم‌ شدن این صنف به ثبت کلیه معاملات خود در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، هنوز تعدادی از بنگاه‌ها، بخشی از معاملات انجام شده به‌ویژه در حوزه اجاره را در قراردادهای سه‌نسخه‌ای قدیمی ثبت می‌کنند و به همین واسطه این معاملات عملاً جزو آمار بازار مسکن محاسبه نمی‌شوند و چرخه جامع جمع‌آوری اطلاعات از این بازار را مختل می‌کنند.

بر این اساس، جدای از اینکه آمارهای استخراج شده از سوی مراجع سه‌گانه مذکور از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با یکدیگر مغایرت دارند، آمارهای واقعی بازار مسکن با آمار ثبت شده در این سامانه نیز دارای مغایرت‌هایی است که می‌تواند درستی تحلیل‌ها و به‌تبع آن برنامه‌ریزی‌های انجام شده برای این بازار را با چالش مواجه کند.

مغایرت ناشی از مطابقت نداشتن آدرس و کد پستی قراردادها

رئیس گروه برنامه‌ریزی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با تشریح نحوه استخراج داده‌های موردنیاز سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (SABAA) از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، می‌گوید: همه معاملات ثبت شده در سامانه سابا مطابق با آدرس تعریف‌شده برای هر کد پستی در نقشه تهران و شهرهای دیگر جانمایی می‌شوند و در صورت وجود مغایرت بین آدرس و کد پستی ثبت شده برای یک معامله، سامانه از ثبت آن معامله صرف‌نظر می‌کند.

محمود نصراللهی تصریح می‌کند: مکان و آدرس مربوط به هر کد پستی توسط شرکت پست تعریف شده و طول و عرض جغرافیایی آن نیز بر روی نقشه نیز مشخص شده است ازاین‌رو در زمان ثبت یک معامله توسط مشاوران املاک، با وارد کردن کد پستی، آدرس مربوط به آن نمایش داده می‌شود اما در برخی موارد کد پستی ارائه‌شده توسط فروشنده با آدرس ملک مطابقت ندارد که همین مسئله باعث می‌شود آدرس به‌صورت دستی اصلاح شود و با اطلاعات روی نقشه مغایرت پیدا کند.

املاک خارجی از آمار تهران حذف می‌شود

نصراللهی درباره دلیل دوم مغایرت تعداد معاملات ثبت شده در سامانه سابا با آمارهای مربوط به سایر مراجع، می‌افزاید: علاوه بر مغایرت ناشی از عدم تطابق آدرس و کد پستی معاملات، برخی از معاملاتی که با کد پستی و آدرس درست در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده است نیز به املاکی خارج از تهران مربوط می‌شود که این موارد نیز از آمار معاملات حذف خواهد شد.

رئیس گروه برنامه‌ریزی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، دلیل مغایرت آمارهای بازار مسکن تهران در گزارش بانک مرکزی و اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک را نیز همین مسئله عنوان می‌کند؛ بر این اساس می‌توان گفت آمارهای ارائه‌شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، گزارش عملکرد و فعالیت این صنف است که فارغ از محل جغرافیایی مورد معامله، آن را جزو آمارهای محل انجام معامله ثبت می‌کند درحالی‌که بانک مرکزی فقط معاملات شهر تهران را منعکس می‌کند و سامانه سابا نیز معاملاتی که هیچ مغایرتی بین کد پستی و آدرس ثبت شده آنها وجود ندارد را با جانمایی روی نقشه، در زمره معاملات مسکن تهران می‌آورد.

بازار مسکن مدت‌هاست، به‌ویژه در سال‌های منتهی به سال 91 با نوعی عدم شفافیت و نبود برنامه‌ریزی مؤثر روبرو بوده و هنوز نیز در حوزه‌هایی مانند خانه‌های خالی و کسری مسکن بحث‌هایی بین متولیان این حوزه در جریان است؛ از سوی دیگر وضعیت بازار معاملات مسکن نیز سال‌هاست با مسئله دلالی و سفته‌بازی مواجه بوده و جهش‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده ضمن اینکه بازار رهن و اجاره نیز همه‌ساله در فصل رونق جابجایی‌ها با مسئله قیمت‌گذاری منصفانه روبروست. در این میان، مسئله‌ای که مطرح می‌شود این است که چرا چنین بازار وسیعی که همه دولت‌ها به‌نوعی به‌صورت مستقیم درگیر آن بوده‌اند و سیاست‌هایی را برای حل معضلات آن اتخاذ کرده‌اند، باید در حوزه آماری دچار چنین مغایرت‌های فاحشی باشد. این در حالی است که پس از راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، شرایطی مهیا شد که در صورت اجرای دقیق قانون ثبت معاملات بازار مسکن در این سامانه می‌توانست به شفاف شدن این بازار کمک کند.