تک‌فروشی در بازار «نوساز»ها

به گزارش می متالز، هر چند کارشناسان مبتنی بر تجربه دوره‌های گذشته رکود – رونق مسکن معتقدند در شرایطی که قیمت اسمی مسکن روند کاهشی دارد، احتمال جهش حداقل تا یک سال بعد بسیار ضعیف است و در بهترین حالت بازار به سمت ثبات قیمت حرکت خواهد کرد.

تک‌فروشی در بازار «نوساز»ها

با این وجود سازنده‌هایی که اقدام به «تک‌فروشی» کرده و یک یا حداکثر دو واحد از آپارتمان تکمیل شده و کلیدنخورده را به فروش گذاشته‌اند، شرایط بازار مسکن را با سایر بازارها مقایسه می‌کنند و با توجه به اینکه تورم در بازارهایی همچون مصالح ساختمانی را رصد کرده‌اند، تصور می‌کنند در ماه‌های آینده ممکن است به این ترتیب بتوانند مبتنی بر آخرین قیمت مصالح که شاید همچنان افزایشی باشد، واحدهای مسکونی خود را قیمت‌گذاری کنند.

 سازنده‌هایی که در هفته‌های اخیر اقدام به تک‌فروشی واحدهای نوساز کرده‌اند، عمدتا در مناطق مصرفی بازار مسکن حضور دارند. این گروه از سازنده‌ها اذعان دارند که قیمت‌های پیشنهادی املاک مسکونی کلید نخورده خود را در آذر ماه نسبت به خرداد امسال که قیمت مسکن در اوج قرار داشت و نبض معاملات نیز تندتر از میزان کنونی بود را تا ۱۰ درصد کاهش داده‌اند. به‌عنوان مثال در حالی که قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان نوساز در محله گیشا واقع در بافت مصرفی منطقه ۲ پایتخت در خرداد ماه حول و حوش مترمربعی ۳۰ میلیون تومان بود، در چند روز اخیر واحد نوساز در این محله حول و حوش ۲۶ تا ۲۷ میلیون تومان قیمت‌گذاری و حتی فروخته شده است. البته در بازار کنونی سازنده‌هایی نیز حضور دارند که قیمت‌های پیشنهادی خود را نسبت به خرداد ماه تغییر نداده‌اند و همچنان فایل‌هایی در سطح قیمت حدود ۳۰ میلیون تومان به بازار عرضه کرده‌اند که البته در بازار رکودی کنونی مشتری ندارد. در مورد همین آپارتمان‌ها نیز که قیمت اسمی آنها ثابت مانده، این واقعیت غیر قابل انکار است که قیمت واقعی آنها کاهش یافته است. در واقع قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به زمان اوج قیمت‌ها یعنی ۶ ماه قبل حتی اگر در برخی نقاط و برخی از گروه‌های سنی بدون تغییر باقی مانده باشد، باز هم در نسبت با نرخ تورم کاهش داشته است. در این میان حرکت بسازبفروش‌ها مبنی بر اقدام به تک‌فروشی در آذر ماه، یک چاشنی تازه در معاملات ملک محسوب می‌شود که از دو بعد بر وضعیت بازار اثرگذار است. این چاشنی از یکسو کمک می‌کند قیمت مسکن در سایر گروه‌های سنی به جز املاک نوساز و کلیدنخورده، کاهش یافته یا دست‌کم ثابت باقی بماند. به بیان دیگر تک‌فروشی در بازار آپارتمان‌های نوساز چه با قیمت‌های کاهش یافته و چه با قیمت‌های ثابت مانده، سبب می‌شود سایر گروه‌های سنی نیز قیمت خود را در نسبت با املاک نوساز تنظیم کنند؛ در نتیجه می‌توان ادعا کرد این چاشنی از ادامه مسیر کاهشی قیمت مسکن پشتیبانی می‌کند. از بعد دیگر نیز تک‌فروشی سازنده‌ها می‌تواند نقش چاشنی را برای تقویت حجم فروش ماهانه ملک در تهران ایفا کند. رفتار سازنده‌ها در بازار مسکن از ابتدای امسال تاکنون نوسان داشته و به سه شکل مختلف بروز و ظهور پیدا کرده است. در فصل بهار و ابتدای تابستان امسال که روند رشد قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا کرد، بسیاری از سازنده‌ها فروش آپارتمان‌های خود را متوقف کردند به این امید که همچنان شاهد رشد قیمت بوده و بتوانند به بالاترین قیمت ممکن املاک خود را به بازار عرضه کنند. اما در آن زمان همچنان معدود سازنده‌هایی وجود داشتند که از فرصت عرضه آپارتمان در آخرین روزهای اوج‌گیری قیمت مسکن استفاده کردند.  اما این وضعیت قیمتی تا اوایل تابستان بیشتر به طول نینجامید و قیمت اسمی مسکن از مرداد ماه وارد فاز کاهشی شد. با شروع فاز کاهشی قیمت مسکن کمبود عرضه نوسازها نیز اوج گرفت و تقریبا تمام سازنده‌ها به اتفاق از فروش آپارتمان‌های تکمیل شده منصرف شدند؛ به این ترتیب کمبود آپارتمان نوساز بیش از هر زمان دیگری در بازار حس شد. در روزهای اخیر با شروع روند تک‌فروشی از سوی گروهی از سازنده‌ها، فاز تازه‌ای رخ داده و از این بابت که به هر حال این اقدام در افزایش عرضه املاک نوساز به بازار اثرگذار است و می‌تواند تا حدی بر حجم فروش ماهانه ملک اثرگذار باشد، یک چاشنی برای تقویت معاملات مصرفی به شمار می‌آید و می‌تواند سبب تقویت هر چند خفیف عرضه در گروه سنی املاک نوساز شود.

علت انتخاب تک‌فروشی توسط سازنده‌ها

اینکه چرا سازنده‌ها مسیر تک‌فروشی را انتخاب کرده‌اند، بیش از هر چیز نشات گرفته از توجه آنها به تورم سایر بازارها به ویژه بازار مصالح ساختمانی است. در شرایط فعلی که آنها به دلیل قیمت فوق‌العاده بالای زمین امکان خرید زمین و شروع ساخت و ساز جدید را ندارند و از طرفی هزینه‌های تخلفات ملکی در ساخت و سازها نیز توسط شهرداری تهران افزایش یافته است، گروهی از سازنده‌ها معتقدند شروع ساخت و ساز جدید در این شرایط به صرفه و صلاح نیست و در نتیجه نیازی به عجله در فروش واحدهای تکمیل شده خود نمی‌بینند. در عین حال با توجه به اینکه شغل اصلی این فعالان اقتصادی، ساخت و ساز است، همواره باید نقدینگی کافی برای استفاده از فرصت‌های احتمالی خرید زمین، خرید مصالح‌ و اخذ پروانه ساختمانی که ممکن است پیش‌روی آنها قرار گیرد را داشته باشند و همین امر سبب شده نسبت به تک‌فروشی اقدام کنند و از چند واحد تکمیل شده یک آپارتمان که سهم سازنده است، فقط یکی را در بازار رکودی فعلی به فروش بگذارند.

 انعکاسی از نتیجه این تصمیم را می‌توان در تغییرات سهم آپارتمان‌های نوساز در آبان ماه نیز رصد کرد. در حالی که در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در تهران در اوج و در سطح ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود، سهم آپارتمان‌های نوساز (تا پنج سال ساخت) معامله شده در این بازار نسبت به کل معاملات ماهانه ۳۹ درصد گزارش شد. این در حالی است که سهم مذکور در تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن متعلق به آبان ماه با سه واحد درصد افزایش به ۴۲ درصد رسیده است.  این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در آبان نسبت به خرداد حدود ۶ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب با توجه به اینکه کاهش قیمت اسمی مسکن ارتباط معناداری با تغییرات فروش آپارتمان‌های نوساز ندارد، می‌توان ردپای تغییرات عرضه در افزایش سهم نوسازها را پررنگ‌تر مشاهده کرد. در واقع طی ماه‌های اخیر قیمت اسمی مسکن در همه گروه‌های سنی کاهش یافته است اما سهم واحدهای نوساز هم نسبت به زمان اوج قیمت در بازار مسکن یعنی خرداد و هم نسبت به یک ماه قبل از آبان (مهرماه) افزایشی بوده است. سهم معاملات املاک نوساز در آبان نسبت به مهر نیز یک واحد درصد افزایش یافت و از ۴۱ به ۴۲ درصد رسید.

در عین حال در آبان ماه سهم آپارتمان‌های کم‌سن با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال ساخت حدود یک واحد درصد کاهش یافت و به کمتر از ۱۸ درصد رسید. در مقابل سهم آپارتمان‌های سالخورده با سن بنای ۱۶ تا ۲۰ سال در معاملات یک ماهه آبان یک واحد درصد نسبت به مهر افزایش یافت و از ۱۵ به ۱۶ درصد تغییر کرد که می‌تواند مرتبط با اثر کاهش سهم املاک کم سن در بازار و روی آوردن گروهی از خریداران به آپارتمان‌های سالخورده باشد.در این میان تغییرات سهم املاک ۲۰ سال ساخت به بالا حائز اهمیت است. سهم این گروه از املاک هم نسبت به مهر و هم نسبت به خرداد که قیمت مسکن در بالاترین حد قرار داشت، تغییرات کاهشی داشته است. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های ۲۰ سال ساخت به بالا از کل معاملات آبان ماه ۹ درصد بوده و این در حالی است که این میزان در مهر ماه ۵/ ۱۰ درصد و در خرداد ۴/ ۱۱ درصد بوده است.

این تغییرات کاهشی را نباید صرفا به کاهش تقاضای خرید آپارتمان مسکونی با عمر بنای بالا نسبت داد و نمی‌توان بدون توجه به تغییرات حجم معاملات زمین، این موضوع را تحلیل کرد. همواره بخشی از معاملات آپارتمان‌های بیش از ۲۰ ساله مربوط به تقاضای زمین از سوی سازنده‌ها و نیز تقاضای سرمایه‌ای بوده است. به این ترتیب نمی‌توان کاهش میل به خرید آپارتمان‌های کهنه‌ساز ۲۰ سال ساخت به بالا در آبان را صرفا نشات گرفته از کاهش تقاضای مصرفی دانست. اتفاقا با توجه به اصلاح سن بنای مجاز استفاده از تسهیلات مسکن از محل اوراق که در چند هفته گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن اعمال شد و به این ترتیب آپارتمان‌های تا ۲۵ سال ساخت نیز برای استفاده از سقف وام مسکن اوراق به رسمیت شناخته شدند، تقاضای مصرفی در این بخش از بازار قدری تقویت شده است. اما به دلیل اینکه تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای زمین در این بخش از بازار کاهش یافته، شاهد افت سهم آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال ساخت در بازار مسکن بوده‌ایم. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن نوساز نیز نشان می‌دهد منشأ بخشی از ماجرای افزایش سهم آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز از کل معاملات آبان می‌تواند از تغییرات کاهشی قیمت مسکن در کل فضای بازار باشد. طبیعی است متقاضیان آپارتمان‌های نوساز با مشاهده تخلیه حباب قیمتی آپارتمان‌های مسکونی کلیدنخورده در بخش‌هایی از بازار مسکن انگیزه مضاعفی برای معامله در این گروه املاک پیدا کرده‌اند که این موضوع به شکل افزایش سهم نوسازها در معاملات آبان خود را در آمار نشان داده است.

گزارش بانک مرکزی حاکی است در آبان ماه در حالی که سطح قیمت مسکن معادل ۲ درصد نسبت به میانگین قیمت درمعاملات مهرماه تهران کاهش یافت، سهم آپارتمان‌های با قیمت زیر ۱۲میلیون تومان به ازای هر مترمربع (میانگین کنونی قیمت مسکن) افزایش یافته و از ۴۹ درصد در خرداد به ۵۴ درصد در آبان رسیده است.نگاهی به تغییرات منطقه‌ای قیمت املاک در این گزارش نیز نشان می‌دهد میزان فروش ملک در منطقه یک به‌عنوان لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه تهران در آبان نسبت به مهر ۱۱ درصد افت کرده است.