عیارسنج جدید فایل‌های مسکن/ آدرس حلقه میانی در زنجیره جست‌ و جوهای ملکی

به گزارش می متالز، بیش از ۹ هزار ملک در ۱۱ استان شامل انواع واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و حتی املاک صنعتی با «قیمت کارشناسی» در این سامانه عرضه شده است. متقاضیان خرید مسکن می‌توانند «قیمت پیشنهادی» فایل‌هایی را که در بازار جست‌وجو می‌کنند، با «قیمت کارشناسی» واحدهای مشابه در این سامانه مقایسه کنند.

ویترین جدید عیارسنجی املاک با راه‌اندازی یک سامانه مجازی ملکی رونمایی شد. سامانه فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) که توسط وزارت اقتصاد راه‌اندازی شده، در حال حاضر ۱۵ هزار ملک از مجموع املاک مازاد بانک‌ها را فهرست کرده و ضمن اینکه عرصه‌ای برای عرضه این املاک به منظور واگذاری است، با اعلام «قیمت کارشناسی» ذیل هر ملک، کاربری دومی هم برای فعالان بازار ملک دارد و آن تخمین ارزش ملک در هر نقطه، از طریق مقایسه با قیمتی است که کارشناس رسمی دادگستری برای ملک اعلام کرده است. بازار ملک یکی از بازارهایی است که قیمت‌گذاری در آن روندی متفاوت از عموم بازارها دارد. این موضوع هم برای فروشندگان و هم برای خریداران همواره محل سوال و ابهام است؛ طوری که فروشندگان می‌خواهند مطمئن شوند قیمت پیشنهادی آنها برای فروش با ارزش واقعی ملک همخوانی دارد و کمتر یا خیلی بیشتر از سطح قیمتی بازار این نوع از املاک نیست و در عین حال خریداران نیز همواره پیش از اقدام به معامله، تحقیق مفصلی درباره ارزش دارایی‌های ملکی در محله مورد نظر خود انجام می‌دهند تا بتوانند تخمین قابل قبولی از ارزش ملکی که قصد خرید آن را دارند، به دست آورند. اما قیمت‌گذاری دارایی‌های ملکی فرمول رسمی و مشخصی که همیشه کاربرد داشته باشد، ندارد و به همین خاطر قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها اغلب محل مناقشه است.  ولین شیوه تخمین ارزش و عیار یک ملک که به ذهن طرفین معاملات ملکی معمول می‌رسد، مراجعه به واسطه‌های ملکی است. اما از آنجا که در کشور ما کارمزد واسطه‌گری در معاملات املاک به شکل درصدی از رقم نهایی معامله تعیین می‌شود، این گزینه نمی‌تواند همواره به‌عنوان یک روش مطمئن تخمین قیمت قابل استفاده باشد، چراکه با توجه به ذی‌نفع بودن واسطه‌ها در انجام معامله با رقم بالاتر، این امکان وجود دارد که کفه قضاوت و تخمین آنها به سمت ارقام بالاتر و سقف بهای پیشنهادی ممکن برای یک ملک، سنگینی کند.

اگر از رجوع به واسطه‌های ملکی برای اطلاع از قیمت بگذریم، تا پیش از افتتاح ویترین جدید ملکی، دو حلقه متفاوت به‌عنوان محل رجوع طرفین معاملات بازار مسکن برای ارزیابی قیمت وجود داشته است. حلقه اول، سامانه‌های مجازی عرضه فایل‌های ملکی هستند که به واسطه جامعیت و داشتن قابلیت مقایسه قیمت و شرایط املاک موجود در بازار با یکدیگر و مطلع شدن از دامنه قیمت پیشنهادی پرتکرار در املاک عرضه شده برای فروش، کاربرد زیادی میان عموم مردم پیدا کرده است. در کنار این سامانه‌ها، حلقه دومی هم برای ارزیابی ارزش املاک در دسترس فعالان بازار مسکن وجود دارد که در زنجیره جست‌وجوهای ملکی کاربرد زیادی دارد؛ «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» از حدود ۹ سال قبل به همت وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شد تا اطلاعات معاملات ملکی را در عین رعایت حریم خصوصی افراد، به‌طور شفاف در اختیار عموم مردم قرار دهد. به این ترتیب یک راهنمای قیمتی دیگر نیز در دسترس متقاضیان مسکن قرار گرفت که قیمت اعلامی آن، در واقع قیمت قطعی معامله و حاصل نهایی مذاکره و چانه‌زنی بر سر قیمت پیشنهادی فروشنده است.

در این میان اکنون حلقه میانی زنجیره عیارسنجی قیمت آپارتمان‌ها با راه‌اندازی سامانه جدیدی موسوم به «فام» وابسته به وزارت امور اقتصادی و دارایی شکل گرفته که شکل متفاوتی از قیمت‌گذاری را نسبت به دو حلقه دیگر، مبنا قرار داده است. در این سامانه «قیمت کارشناسی» املاک که پس از ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده است، به‌عنوان قیمت پایه املاک موجود در سامانه اعلام شده است. به این ترتیب قیمت اعلامی در این سامانه، می‌تواند رقمی متفاوت از قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی در معاملات انجام شده باشد. هدف اصلی و مبنایی راه‌اندازی این سامانه، تسریع در واگذاری املاک مازاد بانک‌هاست تا به این ترتیب سرمایه‌های قفل شده بانک‌ها آزاد شده و بخشی از کمبودها با منابع حاصل از این امر جبران شود. با گذشت چند سال از طرح موضوع واگذاری املاک مازاد بانک‌ها، این موضوع از یک‌سو به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن تا اواخر سال ۹۶ و نیز فقدان تقاضای موثر خرید برای این املاک، پیشرفت چشمگیری نداشته است.

همین موضوع وزارت اقتصاد را بر آن داشت تا با راه‌اندازی یک سامانه مجازی، بستر مناسبی برای عرضه دائمی املاک مازاد بانک‌ها فراهم کند که در دسترس همگان قرار گیرد.  به این ترتیب چندی پیش به دستور فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی همه بانک‌ها مکلف شدند املاک خود را به‌صورت یکپارچه در سامانه فروش املاک مازاد (فام) بارگذاری کنند. با طی این فرآیند چند روز پیش سامانه «فام» به نشانی «http://www.fam-bank.com» رونمایی شد. این سامانه در حال حاضر اطلاعات حدود ۱۵ هزار واحد ملکی مازاد متعلق به بانک‌ها را که باید واگذار شود، با برآورد ارزش ۱۷ هزار میلیارد تومانی فهرست و منتشر کرده است. البته این اولین مرحله از عرضه املاک مذکور است و به تدریج در مراحل بعدی تکمیل خواهد شد. با توجه به اینکه ارزش کل املاک مازاد بانک‌ها در کشور حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده است و بر اساس نسبتی که میان ارزش و تعداد املاک عرضه شده در فام در این مرحله وجود دارد، می‌توان این‌طور تخمین زد که تعداد املاک مازاد بانک‌ها به نزدیک ۱۰هزار مورد می‌رسد.

بخشی از این املاک مربوط به ساخت و سازهای انجام شده توسط شرکت‌های متعلق به بانک‌ها بوده و بخش دیگر املاک تملیکی است؛ به این معنا که متعلق به تسهیلات‌گیرندگانی است که وثیقه ملکی نزد بانک داشته‌اند و تسهیلات خود را بازپرداخت نکرده‌اند و در نتیجه وثیقه ملکی آنها به منظور وصول مطالبات معوق به تملک بانک در آمده است. سامانه فام در کنار کاربری اصلی یعنی عرضه و فروش مزایده‌ای املاک مازاد بانک‌ها، کاربری دیگری هم دارد و آن عیارسنجی املاک و تخمین ارزش انواع دارایی‌های ملکی با رجوع به «قیمت کارشناسی» املاک مشابه متعلق به بانک‌ها در این سامانه است. مزیت مهم سامانه مذکور در مقایسه با سامانه اطلاعات بازار املاک وزارت راه و شهرسازی این است که صرفا به معاملات املاک با کاربری «مسکونی» تعلق ندارد، بلکه طیف متنوعی از کاربری‌ها همچون تجاری، صنعتی، کشاورزی، فرهنگی، ورزشی، مختلط، اداری،‌ بهداشتی و درمانی و رفاهی را نیز شامل می‌شود.

 به این ترتیب اگر فردی قصد خرید زمین با کاربری صنعتی در یکی از ۳۱ استان کشور را داشته باشد، می‌تواند با رجوع به این سامانه و استفاده از ابزارهای جست‌وجوی پیشرفته، نوع کاربری، استان و شهر مورد نظر خود را جست‌وجو کند تا قیمت کارشناسی املاک مشابه را به دست آورد. البته از آنجا که هنوز تمام املاک بانک‌ها در فام بارگذاری نشده، ممکن است برخی از جست‌وجوها بی‌پاسخ بماند اما با توجه به طیف گسترده املاک مازاد بانک‌ها، قطعا در صورتی که تمام این املاک در سامانه فام بارگذاری شود، جست‌وجوهای موثر و نتیجه‌بخش افزایش خواهد یافت.  مزیت دیگر این سامانه نیز داشتن اطلاعات املاک تمام استان‌هاست. این در حالی است که سامانه اطلاعات بازار املاک صرفا اطلاعات معاملات انجام شده در تهران و شش شهر بزرگ دیگر را در اختیار مردم قرار می‌دهد. در این سامانه علاوه بر جست‌وجو بر اساس دامنه قیمت مورد نظر، استان و شهر، می‌توان بر اساس اینکه ملک در تصرف است یا نه، فایل‌ها را جست‌وجو کرد. همچنین علاوه بر تعیین کاربری، می‌توان نوع ملک را با دقت بالاتری جست‌وجو کرد. در حال حاضر فهرستی از انواع ملک شامل زمین، زمین و مستحدثات، ساختمان، آپارتمان، ساختمان حیاط‌دار، مغازه، کارخانه، کارگاه، دامداری، باغ، زمین زراعی، مزرعه پرورش ماهی، هتل و گردشگری، مرغداری و شعبه بانک به تفکیک در فام قابل جست‌وجو هستند.

نیاز به اصلاحات فنی و محتوایی فوری

 سامانه فروش املاک مازاد بانک‌ها علاوه بر ایجاد یک ویترین قیمتی جدید در بازار نقل و انتقالات ملکی، امکان خرید ملک مزایده‌ای را نیز برای متقاضیان فراهم می‌کند. پیش‌بینی شرایط پرداخت در بسیاری از مزایده‌های ملکی، یکی از دلایل اقبال گروهی از مردم به این نوع از خرید در بازار مسکن است. بنابراین کسانی که قصد خرید ملک مزایده‌ای داشته باشند، می‌توانند متناسب با بودجه خود، املاک عرضه شده را جست‌وجو کنند. از طرفی این سامانه اطلاعات آدرس املاک را به شکل کامل و دقیق منتشر کرده است و این یعنی متقاضیان می‌توانند هر زمان که علاقه‌مند باشند، موقعیت محلی ملک را ارزیابی کنند. اما در کنار این مزایا، معایبی نیز در سامانه فام وجود دارد و از این رو لازم است متولی راه‌اندازی آن، نسبت به اعمال فوری اصلاحات فنی و محتوایی این سامانه اقدام کند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است سامانه مذکور پس از چند نوبت مراجعه متقاضیان و عدم کارکرد مطلوب ابزارهای مربوطه، مورد رجوع تقاضای موثر ملکی قرار نگیرد.

هر چند در سامانه فام اینکه املاک عرضه شده «در تصرف» یا «تخلیه» هستند، اظهار شده است، اما این اشکال وجود دارد که املاکی که به دلیل مشکلات حقوقی و سندی، وضعیت خاصی دارند، به صراحت مشخص نشده‌اند. در بخش توضیحات ذیل هر فایل اطلاعاتی از قبیل تجهیزات و شرایط ساختمان در بسیاری از موارد وجود دارد، اما املاکی که به لحاظ حقوقی مشکل‌دار محسوب می‌شوند و طیف خاصی از مشتریان را دارند، واجد توضیحات درباره مشکل ملک نیستند.   طبعا قیمت کارشناسی این املاک نسبت به قیمت املاکی که مشکل‌دار نیستند، متفاوت و به مراتب پایین‌تر است. بنابراین لازم است این دسته‌بندی به‌طور دقیق صورت گیرد تا مراجعان بتوانند با مشاهده هر فایل از اشکال آن نیز باخبر شوند.

از سوی دیگر اگر این دسته‌بندی تفکیکی صورت نگیرد، ممکن است کسانی که صرفا برای اطلاع از قیمت‌های کارشناسی املاک به این سامانه مراجعه می‌کنند دچار خطا شوند. بررسی برخی از فایل‌های موجود در این سامانه سبب شده گروهی از مراجعان به فام در چند روز اخیر از «کم‌نمایی» قیمت‌های اعلامی خبر دهند. البته باید توجه داشت قیمت کارشناسی، قیمت پایه مزایده است اما افزون بر این، طبیعی است که املاک مشکل‌دار قیمت پایین‌تری نسبت به سطح قیمتی مورد انتظار در هر محله دارند. بنابراین با تکمیل اطلاعات فایل‌ها، شبهه درباره کم‌نمایی قیمتی نیز برطرف خواهد شد. یکی دیگر از اشکالات کنونی سامانه مذکور این است که سن بنای املاک در فایل‌ها قید نشده است.  از آنجا که سن بنا یکی از مهم‌ترین پارامترهای موثر بر قیمت املاک به ویژه املاک با کاربری مسکونی است، درج این اطلاعات نیز ضرورت دارد. قیمت یک واحد آپارتمان مسکونی نوساز در مقایسه با آپارتمان قدیمی بیش از ۲۰ سال ساخت ممکن است تا ۳۰درصد بالاتر باشد و طبیعی است بدون اطلاع از سن بنای ساختمان‌ها، نمی‌توان از ویترین قیمت‌های کارشناسی املاک به بهترین شکل بهره‌مند شد.