رونق تغییر کاربری در رکود ملکی

به گزارش می متالز، برمبنای بودجه مصوب سال جاری، شهرداری تهران طی هشت ماه نخست موظف به تحقق ۱۲ هزار و ۵۵۲ میلیارد تومان برای تامین هزینه‌ها و اداره پایتخت بود. گزارش عملکرد منتشر شده از وضعیت تحقق منابع و درآمدهای شهرداری در این بازه زمانی حاکی از آن است که از این رقم تا پایان آبان ماه امسال به میزان ۱۱ هزار و ۱۸۰ میلیارد تومان از منابع درآمدی مصوب محقق شده است. به این معناکه از مجموع درآمدهای مصوب برای بازه زمانی هشت ماهه امسال، ۸۹ درصد محقق و معادل ۱۱ درصد عقب‌ماندگی به وجود آمده است. مقایسه کارنامه عملکرد هشت ماه سال جاری با دوره پنج ماه نخست امسال حاکی از آن است که وضعیت کلی تحقق بودجه شهرداری در ماه‌های اخیر به ویژه در دوماه ابتدایی فصل پاییز (مهر و آبان) نسبت به پنج ماه ابتدایی نه تنها وخیم‌تر نشده بلکه تاحدودی بهبود هم پیدا کرده است. آمارها نشان می‌دهد در پنج ماه ابتدایی امسال معادل ۸۵ درصد بودجه مصوب برای این بازه زمانی، محقق شده بود. به این ترتیب کسری بودجه در هشت ماه سال جاری معادل ۴ واحد درصد نسبت به ماه‌های ابتدایی سال به شکل خفیف بهبود پیدا کرده است.

بررسی‌ها درباره علت بهبود اندک وضعیت کارنامه مالی اداره شهر، چهار فرضیه را درباره منابع درآمدی مطرح می‌کند. فرضیه نخست، به وجود آمدن شرایط مناسب برای افزایش درآمد از طریق نوآوری‌های مالی همچون استفاده از ظرفیت بازار سرمایه است. سنجش درستی یا نادرستی این فرضیه از شواهد کارنامه مالی شهرداری تهران در این بازه زمانی مشخص می‌کند: علامت مشخصی برای تغییر ریل درآمدزایی شهرداری و استفاده از این ظرفیت نوین مالی وجود ندارد.فرضیه دوم که ممکن است به بهبود شرایط مالی شهرداری کمک کرده باشد استقراض از شبکه بانکی است. هر چند طی سال‌های گذشته یکی از منابع مهم و قوی مدیریت شهری برای تامین هزینه‌های اداره شهر، استفاده از وام‌های کلان شبکه بانکی بوده اما آن‌طور که جزئیات کارنامه درآمدی شهرداری طی هشت ماه امسال نشان می‌دهد: این منبع نتوانسته نقشی در تامین هزینه‌های اداره پایتخت طی این مدت داشته باشد. جزئیات کارنامه دخل و خرج شهرداری حاکی از آن است که شهرداری طی این مدت، مجوز اخذ وام از شبکه بانکی به میزان یک هزار میلیارد تومان را داشته اما فقط توانسته حدود ۱۰ درصد از این منبع را محقق کند.

فرضیه سوم، وصول بخش مهمی از طلب‌های گذشته شهرداری از دولت و سایر دستگاه‌ها است. از آنجاکه مدیریت شهری طلب چند هزار میلیاردی از دولت دارد این فرضیه وجود دارد که شاید تزریق بخشی از طلب‌ها به خزانه شهر، توانسته شهرداری را طی این بازه زمانی در تامین هزینه‌های اداره شهر کمک کند. جالب آنکه پاسخ به این فرضیه نیز منفی است. آن‌طور که شهرداری تهران گزارش داده، در هشت ماه منتهی به آبان باید ۳۰۰ میلیارد تومان از طلب خود از بخش‌های مختلف را وصول می‌کرد اما فقط ۱۵۰ میلیارد تومان از این رقم وصول شده است. در واقع سهم وصول مطالبات و اخذ تسهیلات از شبکه از مجموع درآمدهای کسب شده طی هشت ماه امسال معادل ۵/ ۱ درصد بوده است. اما فرضیه چهارم مطرح شده آن است که ممکن است مسیر پول‌سازی گذشته در مجموعه مدیریت شهری که طی ادوار گذشته به شدت رونق داشته مجددا به شکل چشمگیری در تامین هزینه‌های شهر نقش داشته است. آن‌طور که جزئیات کتاب دخل و خرج شهرداری تهران نشان می‌دهد پافشاری مدیریت شهری بر پایه منابع درآمدی سست سبب شده که وضعیت مالی شهرداری در این مدت بهبود پیدا کند. به این معناکه منبع اصلی تامین هزینه‌های اداره پایتخت در سال جاری، عمدتا درآمدهای ناپایدار از محل فروش دارایی‌های سرمایه‌ای شهر بوده است. این بخش از دارایی‌های شهر از سه جزء اصلی شامل فروش ملک، عوارض ساخت وساز یا همان فروش مجوز تراکم و درآمد حاصل از تغییر کاربری تشکیل می‌شود. درآمد حاصل از تغییر کاربری به منابع درآمدی حاصل از تثبیت یا تغییر کاربری فضاهای سبز و سرانه‌های خدماتی موردنیاز شهر مربوط می‌شود که عمدتا با مجوز کمیسیون ماده ۵شورای شهر به کاربری مسکونی، تجاری یا اداری تغییر پیدا می‌کند.

بررسی شواهد و اطلاعات کسب شده از میزان سهم هر یک از این سه جزء در تامین منابع درآمدی شهرداری در سال جاری حکایت از آن دارد که فروش ملک کمترین و دو جزء دیگر سهم بیشتری در پول‌سازی برای پایتخت  داشته‌اند و نکته جالب آنکه از میان دو جزء اصلی پول‌ساز، تغییر کاربری سهم چشمگیری را ایفا کرده است. به این ترتیب کسب درآمد و پول‌سازی برای اداره شهر از محل فروش دارایی‌های شهر بوده است که به‌طور طبیعی نباید در معرض واگذاری یا فروش قرار می‌گرفتند. هر چند تفکیک مشخصی میان دو منبع «صدور مجوز تراکم» و «تغییر کاربری» وجود ندارد اما آمار پروانه‌های صادر شده طی بازه زمانی مذکور و تحقیقات میدانی انجام شده از فعالان ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: اخذ عوارض از محل صدور مجوزهای ساختمانی در شرایط فعلی که بازار مسکن در یک دوره رکودی به سر می‌برد نمی‌تواند منبع اصلی تامین درآمد باشد اما در عین حال وضعیت فعالیت شورای معماری مناطق و همین‌طور مصوبات منتشر شده در سایت کمیسیون ماده پنج حاکی از آن است که طی ماه‌های گذشته از سال ۹۸، تعداد قطعاتی که تغییر کاربری داده و با ساخت وساز مسکونی در آنها موافقت شده، کم نبوده است. جالب آنکه عمده اراضی تغییر کاربری یافته از نوع کاربری فضای سبز یا اراضی ذخیره بوده‌اند. بنابراین اگرچه شرایط برای مدیریت شهری طی ماه‌های گذشته به لحاظ کسب درآمد از محل صدور مجوزهای ساختمانی چندان مناسب نبوده است اما توانسته کسری تامین هزینه‌های اداره شهر را از محل رونق تغییر کاربری جبران کند.

مطابق با بودجه مصوب پایتخت در سال جاری، شهرداری تهران طی هشت ماه منتهی به آبان ماه، باید ۵ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان از محل فروش دارایی‌ها درآمد کسب می‌کرد اما مجموع درآمد کسب شده طی این مدت از این محل، ۶ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان معادل ۱۱۰ درصد بوده است که نشان می‌دهد سرریز درآمدهای شهرداری از این محل بوده است.

از مجموع درآمدهای کسب شده از این محل، کمترین سهم به فروش ملک مربوط می‌شود. به‌طوری که مطابق با گزارش عملکرد ارائه شده فقط ۸ درصد از درآمد پیش بینی شده برای شهرداری از این محل محقق شده است. به این معناکه از یک هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان درآمدی که از محل فروش ملک در هشت ماهه امسال باید نصیب شهرداری می‌شد فقط ۲۴۳ میلیارد تومان کسب شده است. اما در حوزه درآمدهای ناشی از مجوزهای ساختمانی حدود ۱۲۸ درصد درآمدهای پیش بینی شده محقق شده است. مطابق با قانون بودجه مصوب شورای شهر تهران، شهرداری طی هشت ماهه امسال، باید ۵ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان از دو محل فروش مجوز تراکم و تغییر کاربری کسب می‌کرد. اما آنطور که کارنامه عملکرد نشان می‌دهد ۷ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان از این محل درآمد نصیب شهرداری شده است. در مجموع وزن کل منابع کسب شده برای تامین هزینه‌های اداره شهر از محل فروش دارایی‌های سرمایه ای، معادل ۶۶ درصد مجموع درآمدهای کسب شده طی هشت ماه ابتدایی سال جاری بوده است. از این میزان ۲ درصد از محل فروش ملک و ۶۴ درصد از دو محل فروش مجوز تراکم و تغییر کاربری بوده است. جالب آنکه سهم سایر درآمدها به ویژه درآمدهای پایدار در دوره هشت ماهه ابتدایی امسال بسیار ناچیز بوده است. به‌عنوان مثال، سهم پایدارترین درآمد شهری یعنی مالیات بر ارزش افزوده از منابع درآمدی کسب شده طی این مدت معادل ۱۹ درصد و سهم انواع شارژهای شهری معادل یک درصد بوده است.

اما کارنامه عملکرد دخل و خرج شهرداری در بخش هزینه‌ها حاکی از آن است که همچنان در بر همان پاشنه می‌چرخد. به این معنا که همچون نیمه نخست سال جاری، پروژه‌های مهم و توسعه شهری کمترین سهم از تخصیص منابع را به خود اختصاص داده‌اند. در واقع در حوزه هزینه‌های غیرجاری فقط ۴۷ درصد تحقق بودجه اتفاق افتاده اما در بخش هزینه‌های جاری شهر که شامل دو بخش حقوق، دستمزد و هزینه نگهداشت شهر می‌شود معادل ۱۰۷ درصد بودجه مصوب تحقق رخ داده است. این موضوع نشان می‌دهد شهرداری همچون ماه‌های گذشته ناپایدارترین درآمدهای کسب شده را خرج هزینه‌های جاری شهر می‌کند.