مسکن ملی با بازار مسکن چه کرد؟

به گزارش می متالز، نظرسنجی از مدیران ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی درباره «آینده بازار مسکن» از خلأ چشم‌انداز روشن برای سرمایه‌گذاری در این حوزه حکایت می‌کند.

در این نظرسنجی وضعیت ۱۰ شاخص کلیدی بخش مسکن و ساختمان مورد پرسش قرار گرفته است و عوامل سمت عرضه اوضاع همه شاخص‌ها از جمله «میل مالکان برای تخریب و مشارکت، هزینه ساخت،‌ قیمت تمام‌شده و همچنین نبض فروش ملک» را نامناسب و غیرقابل قبول اعلام کرده‌اند.

با این حال روند بدترشدن اوضاع در برخی پارامتر‌ها همچون میزان فروش و سرعت ساخت، تاحدودی نسبت به میانه پاییز مهار شده است.

سنجش وضعیت روز ۱۰ شاخص حیاتی بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد: انتظارات فعالان و سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز منفی شده است.

مطابق با اطلاعات به دست آمده از نمایشگر جدید مسکن-شامخ- اگرچه وضعیت فروش پروژه‌های ساختمانی تحت تاثیر دوپینگ معاملات در آذرماه نسبت به نیمه فصل پاییز به‌صورت خفیف بهبود پیدا کرده اما بیشترین فشار روی سازنده‌ها از محل «تورم مصالح ساختمانی» و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز وارد شده است.

براساس این گزارش، اتاق تعاون ایران با تحقیق مکتوب از مدیران ساختمانی در قالب تهیه پرسش‌نامه حاوی ۱۲ سوال درباره بخش مسکن و ساختمان، وضعیت بازار ساخت و ساز‌های مسکونی و پروژه‌های عمرانی را در ایستگاه پایانی فصل پاییز امسال مورد بررسی قرار داده است.

این گزارش، وضعیت متغیرهای بازار ملک و ساختمان در آذرماه امسال نسبت به آبان (تغییرات ماهانه) را مورد سوال قرار داده و در عین حال دیدگاه فعالان ساختمانی به ماه‌های آتی بازار را به‌عنوان علامتی از «جهت انتظارات» تشریح کرده است. نتایج این تحقیق نشان می‌دهد: انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز در وضعیت منفی قرار گرفته است.

نتایج این تحقیق که برای سومین بار درخصوص وضعیت شاخص‌های تاثیرگذار بر روند فعالیت‌های ساختمانی انجام شده و قرار است ماهانه با عنوان شاخص مدیران خرید شامخ در بخش مسکن، سنجش و منتشر شود، حاکی است: از میان ۱۲ پرسش مطرح شده، ۱۰ پارامتر شرایط و روند کلی بازار را به‌صورت واضح به تصویر کشیده است.

۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها» و «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام» «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است.

شاخص «شامخ» شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود. شاخص بیش از ۵۰ به معنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ به معنی کاهش متغیرها در آذرماه نسبت به آبان ماه است.

در این میان بررسی ۱۰ شاخص حیاتی بازار ساخت‌وساز تصویر دقیقی از وضعیت کنونی و انتظارات فعالان بازار از آینده ساخت‌وساز را ارائه می‌دهد به‌طوری‌که ۱۰ پارامتر اصلی بازار ساخت‌ و ساز در روند تغییرات ماهانه (آذر نسبت آبان ماه امسال) با افت سطح مواجه شده‌اند. به این معنی که وضعیت منفی این ۱۰ پارامتر در آذرماه نسبت به آبان ماه بدتر شده است.

از میان متغیرهای مورد بررسی، بدترین وضعیت و تنزل سطح به «هزینه خرید مواد اولیه» مربوط می‌شود. عرضه کنندگان مسکن در پاسخ به پرسش مطرح شده درخصوص هزینه خرید مصالح ساختمانی به‌عنوان مواد اولیه پروژه‌های ساختمانی، با ثبت شاخص ۶/ ۸۴ معتقدند: هزینه‌های ساخت‌وساز از محل خرید مواد اولیه در آذرماه نسبت به آبان با افزایش مواجه شده است.

به عبارت دیگر، سرعت رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نسبت به میزان افزایش در آبان ماه بیشتر شده است. از همین رو، شاخص «قیمت تمام شده ساخت» نیز در این ماه با افزایش مواجه شده است. به این معناکه تحت تاثیر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از محل قیمت مواد اولیه، قیمت نهایی پروژه ساختمانی نیز در وضعیت بیشتر شده است.

پایین‌ترین شاخص ثبت شده برای پارامترهای مورد بررسی درخصوص وضعیت بازار ساخت‌وساز نیز به شاخص «تقاضای تخریب» (میزان سفارشات جدید مشتریان) مربوط می‌شود. به تعبیر دیگر، فعالان ساختمانی طی آذر‌ماه امسال، با کاهش شدید تمایل مالکان به تخریب مواجه شدند. به‌طوری‌که این شاخص در آذرماه نسبت به آبان، با افت بیش از یک درصد روبه‌رو بوده است.

در ایستگاه پایانی فصل پاییز، سرعت اجرای پروژه‌های ساختمانی نیز همچون میانه پاییز در سطح پایینی قرار داشته است. ثبت عدد ۹/ ۴۳ برای متغیر «سرعت انجام و تحویل سفارش» نشان می‌دهد اگرچه شرایط این شاخص در آذرماه نسبت به آبان بدتر نشده اما همچنان سرعت اجرای پروژه‌های ساختمانی و تحویل به مشتری پایین است. «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» نیز در آذرماه نسبت به آبان با کاهش مواجه شده است.

به نظر می‌رسد بخش زیادی از فعالان ساختمانی به دلیل وجود انتظارات منفی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز، موجودی مواد اولیه پروژه‌های ساختمانی را کاهش داده‌اند. در عین حال به دلیل کاهش حجم فعالیت‌های ساختمانی، میزان لوازم خریداری شده در این ماه، نسبت به میانه فصل پاییز با افت مواجه شده است.

مطابق با نتایج تحقیقات انجام شده از سوی اتاق تعاون، در ماه پایانی فصل پاییز، حجم پروژه‌های نیمه تمام و در نوبت فروش افزایش پیدا کرده است. این وضعیت نشان دهنده، ادامه وضعیت رکودی در بازار ساخت‌وساز همچون ماه‌های گذشته است. هر چندکه تحت افزایش قیمت رخ داده در ماه آذر، رکود شاخص فروش پروژه‌های ساختمانی کمتر شده است.

به‌طوریکه از عدد ۳۶ در آبان ماه به عدد ۲/ ۴۱ در آبان ارتقا پیدا کرده است. اما از آنجاکه همچنان عدد این شاخص کمتر از ۵۰ است نشان می‌دهد این پارامتر در وضعیت مناسبی قرار ندارد.

یکی از مهم‌ترین پارامتر‌های مورد پرسش از فعالان ساختمانی نیز به «پیش‌بینی از وضعیت آینده و انتظارات از فعالیت‌های ساختمانی در ابتدای زمستان» باز می‌گردد.

شاخص «انتظارات تولید در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در آینده» در آذرماه همچنان نشان‌دهنده تداوم بدبینی و انتظارات منفی نسبت به فعالیت‌های ساختمانی در ابتدای فصل زمستان است. نتایج این تحقیق با ثبت عدد ۵/ ۴۴ برای شاخص «انتظارات از آینده» بیان می‌کند شرکت‌های ساختمانی تصویر روشن و مثبتی از آینده بازار ساخت‌وساز ندارند.

در مجموع این گزارش حاوی یک نکته کلیدی درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز است. به این معنا اگرچه عدد شامخ کل درآذرماه نسبت به آبان اندکی بهبود پیدا کرده که نشان دهنده برقراری یک ثبات نسبی در بازار است اما همچنان بازار ساخت‌وساز در یک وضعیت اورژانسی به سر می‌برد.

چراکه عدد شامخ کل در ایستگاه پایانی فصل پاییز معادل ۵/ ۳۹ ثبت شده که حدود ۷/ ۲ درصد نسبت به آبان ماه بهبود پیدا کرده است، اما از آنجاکه این عدد همچنان کمتر ۵۰ است نشان می‌دهد: وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در پایان دوره ۹ ماهه سال جاری نامناسب است به ویژه آنکه، انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده، مثبت نیست و همچون ماه‌های گذشته بیان‌کننده تداوم بدبینی و نااطمینانی فعالان اقتصادی نسبت به وضعیت بخش مسکن در دی ماه است.

به این ترتیب سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از یکسو و نااطمینانی نسبت به آینده بازار از سوی دیگر، تحت فشار قرار گرفته‌اند و در صورتی که وضعیت معاملات املاک تحت تاثیر عوامل بیرونی موثر بر بازار مسکن، در دی ماه کاهش پیدا کند می‌توان انتظار داشت بهبود خفیف شاخص «فروش» مجددا با افت مواجه شود.

گفتنی است نتایج نظرسنجی انجام شده از سوی اتاق تعاون براساس پاسخ‌های دریافت‌ شده از مدیران عامل یا نمایندگان آنها در حدود ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی در آذرماه به دست آمده است.

اثر طرح اقدام ملی بر قیمت مسکن

بر اساس استاندارد بین‌المللی طبقه‌بندی تمام فعالیت‌های اقتصادی (ISIC)، بخش ساختمان به سه گروه اصلی ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان تقسیم می‌شود. از دیدگاهی دیگر بخش ساختمان شامل دو بخش کلی مسکونی و غیرمسکونی (تجاری و عمرانی) است.

در بخش مسکونی طبق آمار منتشره ازسوی بانک مرکزی در آذر ۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران ( به‌عنوان نمونه آماری بزرگ از کل کشور) به ۹۵۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۷/ ۱۳۴ درصد و ۴۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.

متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران نیز با ۵/ ۸ درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ۶/ ۴۱ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ۵/ ۱۳ میلیون تومان رسیده است.

در حالی که در بخش مسکونی، حجم ساخت و ساز و نیز قدرت خرید به دلیل تورم بالا همچنان پایین است، کارشناسان اتاق تعاون ایران عوامل مختلفی را بر رشد معاملات مسکن موثر می‌دانند؛ پارامترهایی همچون افزایش قیمت بنزین و نرخ ارز، انباشت تقاضای موثر طی چهار ماه اخیر و نیز ورود به بازه زمانی پرمعاملات در ماه‌های آخر سال.

در تحلیلی که اتاق تعاون ایران ارائه کرده این طور آمده که برخی فعالان بخش مسکن معتقدند ثبت‌نام طرح اقدام ملی بازار مسکن نیز در برخی استان‌ها منجر به افزایش قیمت مسکن شده است که تحویل این واحدها در بازه زمانی دو ساله تا پایان دولت دوازدهم بعید به نظر می‌رسد.

در بخش غیرمسکونی نیز تحت تاثیر تحریم، تورم، نوسانات ارزی، مشکلات در آیین‌نامه‌ها و روند عملیات گمرکی در حوزه واردات مواد اولیه و تجهیزات مورد نیاز و مواردی از این دست، عملا میزان فعالیت‌های تولید و خدمات با کاهش قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو است. در بخش عمرانی نیز همچنان به واسطه کاهش درآمدهای نفتی و به تبع آن کاهش اعتبارات عمرانی دولت، کند بودن روند رشد پروژه‌های عمرانی مشهود است.

با استناد به توضیحات ارائه شده در رابطه با نحوه ارزیابی عدد شامخ کل، این عدد برای آذر ماه معادل ۵۶/ ۳۹ است که نسبت به آبان تغییر محسوسی نداشته اما سرعت بدتر شدن وضعیت روبه کاهش است. بنابر اعلام فعالان اقتصادی این صنعت، مقدار تولید یا ارائه خدمات با رقم شاخص ۵۶/ ۳۹ نسبت به ماه گذشته ثبات نسبی با رویکرد افزایش داشته و شاخص میزان فروش نیز با مقدار ۲۱/ ۴۱ تا حدودی نسبت به ماه قبل افزایش یافت.

سفارش‌های جدید با رقم شاخص ۶۲/ ۳۴ و موجودی اولیه یا تجهیزات خریداری شده با رقم ۲/ ۳۶ نسبت به ماه گذشته تغییر محسوسی نداشته و البته اندکی به سمت کاهش سوق یافته‌اند. قیمت خرید مواد اولیه نیز (۶۲/ ۸۴) نسبت به آبان اندکی افزایش یافت اما قیمت محصولات و خدمات بخش ساختمان با رقم شامخ ۵/ ۵۶ نسبت به ماه گذشته به‌طور کلی تغییری نداشته که این امر به دلیل کمبود تقاضای موثر و رقابت‌پذیری در بازار بوده است.

میزان به‌کارگیری نیروی انسانی نیز با رقم شامخ ۷۶/ ۴۱ به دلیل نزدیکی به پایان سال و به منظور افزایش سرعت تحویل سفارش‌ها، نسبت به آبان افزایش یافته است. همچنین مصرف حامل‌های انرژی به دلیل کاهش فعالیت بخشی از کارگاه‌های تولیدی نظیر ساخت و اجرای سازه‌های فلزی، همزمان با افزایش قیمت آهن و میلگرد کاهش یافته است.

در نتیجه عوامل مذکور، تحریم‌ها و کاهش مبادلات ارزی، میزان صادرات مانند ماه‌های گذشته روند نزولی خود را حفظ کرده است. با توجه به معوق ماندن بخشی از فعالیت‌ها به دلیل عدم واردات و نیز عدم ترخیص به موقع مواد اولیه مورد نیاز از گمرک، میزان کارهای معوق و ناتمام افزایش یافته و همچنین به دلیل کاهش تقاضا و فروش در برخی فعالیت‌های تولیدی ساختمان، میزان موجودی محصول نهایی در انبار افزایش یافته است.

با توجه به تمام شرایط ذکر شده، فعالان اقتصادی همچنان نسبت به فعالیت‌های این بخش در دی‌ماه خوشبین نبوده و رقم شاخص ۵/ ۴۴ موید این مطلب است.