راهکار «محلی» برای تنظیم بازار ملک

می متالز - روز گذشته گزارشی با عنوان «پنج تورم شکن بازار زمین» در روزنامه دنیای اقتصاد منتشر شد و در قالب آن با استناد به نظر سه صاحب‌نظر حوزه شهرسازی و اقتصاد مسکن، پنج راهبرد تنظیم بازار زمین با هدف کاهش نسبت قیمت زمین به مسکن و افزایش عرضه واحدهای نوساز ارائه و تشریح شد.

به گزارش می متالز، در این میان محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن به‌طور «مشخص» راهکار عملی برای تغییر وضعیت بازار زمین در کلان‌شهر تهران را بازنگری ویژه طرح جامع شهر تهران با تاکید بر جایگزینی سیاست‌های منطقه‌ای و محلی به جای سیاست‌های کلان و کلی گذشته معرفی کرد.

وی با اشاره به ضوابط و پیش‌بینی‌های انجام شده در قالب طرح جامع شهر تهران، معتقد است: در حال حاضر ظرفیت ساخت‌وساز در کلان‌شهرهایی همچون تهران به خصوص در مناطق شمالی شهر اشباع شده است. به‌طوری‌که بررسی‌ها نشان می‌دهد موجودی زمین و خانه کلنگی برای ساخت‌وسازهای جدید در برخی مناطق به شدت کاهش پیدا کرده و حتی به تعداد انگشتان یک دست رسیده است.

وی با بیان اینکه کاهش عرضه زمین برای ساخت وسازهای جدید، منجر به افزایش قیمت زمین در سال‌های اخیر شده است، عنوان کرد: آمارها نشان می‌دهد که نسبت زمین به قیمت مسکن به بالاترین حد خود طی سال‌های اخیر رسیده است. در مقابل مطابق با اظهارات مدیران شهری و سیاست‌گذاران حوزه مسکن، در محدوده جنوب شهر تهران معادل ۴۷ درصد ظرفیت زمین قابل ساخت وجود دارد اما از آنجاکه حاشیه سود ساخت و ساز در نیمه جنوبی شهر به شدت پایین است سرمایه‌گذاران حاضر به شیفت پروژه‌های ساختمانی خود در این مناطق نیستند. از این رو به نظر می‌رسد راهکار عملی برای حل مساله زمین و کاهش قیمت آن، اصلاح و بازنگری طرح جامع تهران است.به گفته وی استارت مطالعات گروه‌های کارشناسی در این حوزه می‌تواند راهکارهای منطقه‌ای و حتی محله‌ای برای کلانشهر تهران در این حوزه را مشخص کند.

از دیدگاه اولاد نکته مهمی که در جریان اصلاح و بازنگری طرح جامع شهر تهران باید مدنظر گروه‌های کارشناسی قرار گیرد آن است که یک دستورالعمل کلی نمی‌تواند برای تمامی شهر جوابگو باشد. به این معناکه به‌عنوان مثال ارائه راهکاری همچون افزایش تراکم به منظور کاهش سهم قیمت زمین در هزینه‌های ساخت وساز می‌تواند تبعات نامناسبی برای شهر در پی داشته باشد. به این صورت‌که به‌عنوان مثال اثر اجرای چنین دستورالعمل کلی در شهر تهران می‌تواند به معنای ایجاد تمایل در سازندگان نیمه شمالی شهر برای تخریب ساختمان‌های ۷ تا ۸ ساله برای افزایش تراکم ساختمانی باشد. وی تاکید دارد: اگر در قالب بازنگری طرح جامع بتوان دستورالعمل‌های منطقه‌ای و محله‌ای برای حل مشکلات هر بخش از شهر تهران پیش‌بینی کرد میزان تبعات منفی این تصمیم‌گیری‌ها کاهش پیدا می‌کند.

به‌عنوان مثال ممکن است تیم متخصصان در جریان بازنگری به این نتیجه برسند که انتهای یک منطقه شهری، محدوده شهر افزایش پیدا کند یا آنکه در یک منطقه ویژه افزایش تراکم همراه با افزایش سرانه‌های خدماتی به وجود آید یا توسعه منفصلی به شهر اضافه شود یا هر راهکار دیگری. مهم این است که این راهکارها، از دل مطالعات طرح و با در نظر گرفتن تبعات مثبت و منفی آن استخراج شود و به ویژه به‌صورت همه جایی نباشد چرا که شرایط مناطق و محلات مختلف شهر باهم متفاوت است.اولاد در پایان خاطر نشان کرد: نکته مهم آن است اصلاحات به‌صورت تدریجی و جزئی (محله ای) در شهر اتفاق بیفتد.در مجموع اجرای راه‌حل‌های کلی برای کل شهر خطرناک است و باید سیاست‌های جدید پیش‌بینی شده به‌صورت محلی باشد.

منبع: دنیای اقتصاد

بازار ملک محمود اولاد