دستور دولتی برای موجران صادر می‌شود؟

به گزارش می متالز، سیاست‌گذار بخش مسکن معتقد است در حال حاضر به‌دلیل شیوع کرونا از یک‌سو امکان بازدید واحدهای مسکونی برای نقل و انتقال مستاجران فراهم نیست و از سوی دیگر به‌دلیل کاهش درآمد اکثریت شهروندان شرایط برای افزایش نرخ اجاره‌بها وجود ندارد، از این رو در قالب مصوبه‌ای بنا دارد «تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره‌نامه مستاجران» را در بازار الزامی کند. هر چند ارائه چنین پیشنهادی از سوی متولی بخش مسکن در دولت خیرخواهانه و با هدف کمک به مستاجران مطرح و احتمال طرح در دولت را دارد اما به نظر می‌رسد برای طرح و بررسی چنین پیشنهادی دو نکته از دیدگاه سیاست‌گذار مغفول مانده است.

شیوع و فراگیری ویروس کرونا طی دو ماه گذشته در بخش زیادی از شهرهای دنیا سبب شده تا بخش اعظمی از دولت‌ها در کشورهای اروپایی و ... به دنبال اجرای مدل‌های مختلف اقتصادی جهت کمک به اقشار آسیب‌پذیر جامعه برآیند. از جمله طرح‌های پیشنهادی و اجرا شده در برخی از کشورها همچون آلمان، در حوزه بازار اجاره بوده است. در چند هفته گذشته خبری مبنی‌بر ارائه یک دوره تنفس برای پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجران منتشر شد. نکته مهم طرح پیشنهادی دولت برای کمک به مستاجران شهرهای این کشور، غیردستوری بودن آن بود. به‌طوری‌که مطابق تحقیقات انجام شده، دولت آلمان به جای آنکه موجران را ملزم به عدم دریافت اجاره ماهانه از مستاجران کند اعلام کرد: هر موجر که از دریافت اجاره ماهانه خود از مستاجر به‌دلیل شیوع ویروس کرونا صرف‌نظر کند در مقابل در شبکه بانکی این امکان برای آن مالک ایجاد می‌شود که یک دوره تنفس نیز برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن ایجاد شود. به این معناکه دولت با هماهنگی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری پرداخت‌کننده وام‌های رهنی، یک دوره تنفس برای بازپرداخت اقساط این وام‌ها توسط موجران ایجاد کرده است، مشروط بر اینکه این موجران نیز دریافت اجاره‌بهای مستاجران خود را ۶ تا ۷ ماه به تعویق بیندازند. این طرح علاوه بر آلمان در استرالیا و آمریکا نیز در حال اجرایی شدن است و از آنجاکه بیش از نیمی از جمعیت خریداران مسکن در این کشورها یا از وام رهنی استفاده کرده‌اند یا اکنون در حال استفاده از این تسهیلات هستند؛ بنابراین این مدل می‌تواند بدون آنکه الزامی در پی داشته باشد یک اهرم تشویقی مناسب برای ایجاد تعادل در بازار اجاره به نفع هر دو طرف مالک و مستاجر در شرایط موجود داشته باشد. جالب آنکه بررسی‌ها نشان می‌دهد اجرای این مدل در هماهنگی میان دولت وشبکه بانکی و با میل و رغبت مالکان طی یک ماه گذشته توانسته اثرات مناسبی در بازار مسکن داشته باشد طوری که منجر به کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در بازار ناشی از کاهش تقاضای خرید سرمایه‌ای مسکن شده است.

مرور تجربه سایر کشورها در اجرای مدل‌های تنظیم بازار اجاره در وضعیت شیوع کرونا، علاوه‌بر آنکه نقش مهم و تاثیرگذار بالا بودن سهم خریداران مسکن استفاده‌کننده از تسهیلات بانکی را در شرایط بحرانی نشان می‌دهد، بر اثر متضاد دستورسازی در بازار نیز تاکید دارد.  در حال حاضر در کشور ما تسهیلات خرید مسکن در بازار سهم بالایی ندارد از این رو حتی در صورت پیشنهاد برای اجرای چنین مدلی نیز، امکان اجرایی شدن آن وجود ندارد. وام‌های خرید مسکن که از حدود دو سال پیش به کما رفتند و در ماه‌های پایانی سال ۹۸ فاصله قدرت خرید این وام‌ها با میانگین قیمت مسکن به حدی افزایش یافت که عملا شاهد مرگ این وام‌ها و افت شدید استفاده از آنها در بازار مسکن بودیم. به همین دلیل از دیدگاه کارشناسان اقتصادی افزایش قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن نه تنها می‌تواند به ایجاد تعادل در این بازار کمک کند، بلکه می‌تواند یک ابزار طلایی در مواقع بروز بحران‌هایی همچون کرونا در ساماندهی بازار باشد.

هرچند جزئیاتی در مورد طرح الزام تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها اعلام نشده، اما به نظر می‌رسد مداخله در بازار آن هم از نوع الزام و دستور وضعیت کنونی بازار را هم بر هم می‌زند. تحقیقات میدانی انجام شده از شرایط بازار اجاره در شهرهای بزرگ کشور طی چند روز گذشته نشان می‌دهد مالکان با بررسی شرایط خود دست به کار شده و به اجرای مدل‌هایی با لحاظ شرایط اقتصادی پرداخته‌اند. به‌گونه‌ای که برخی موجران اجاره‌نامه‌ها را با نرخ صفر درصد تمدید کرده یا آنکه با افزایش حداقلی نرخ اجاره(حدود ۱۰ درصد) برای دوره بعد اقدام کرده‌اند.گروه دیگر از موجران نیز تصمیم‌گیری برای تغییر شرایط قرارداد اجاره را به چندماه آتی و پس از پایان یافتن شیوع ویروس کرونا موکول کرده‌اند. بنابراین ممکن است ارائه چنین طرح‌هایی از سوی دولت برای تنظیم بازار اجاره آن هم به شکل دستوری نه تنها کمکی به بازار نکند، بلکه موجب ایجاد توقع از سمت تقاضا نیز شود. نکته دومی که به‌نظر می‌رسد از دیدگاه سیاست‌گذار بخش مسکن مغفول مانده به تجربه ارائه طرح‌های اینچنینی برای ساماندهی بازار اجاره در سال‌های گذشته باز می‌گردد. دو سال پیش همزمان با افزایش شدید نرخ اجاره در بازار، سیاست‌گذار بخش مسکن بنا داشت طرحی را در مجلس به تصویب برساند که مطابق با آن یک سقف مشخص برای افزایش نرخ اجاره تعیین شود. مهم‌ترین مانع در برابر اجرای این طرح، «لزوم رعایت حقوق مالکانه» موجران بود که اجازه مداخله دستوری در بازار از سمت سیاست‌گذار را سلب کرد.

پیشنهاد دولت برای تمدید قراردادهای اجاره به شکل خودکار اگرچه خیرخواهانه و با هدف کمک به مستاجران است اما با توجه به ویژگی‌های بازار اجاره کشور اجرایی شدن آن دشوار است از این رو کارشناسان اقتصادی معتقدند متولی بخش مسکن به جای دنبال کردن چنین پیشنهادهایی بهتر است بر پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای موجران تاکید کند. به این معنا که با تمدید قراردادهای اجاره از سوی هر مالک، نرخ مالیات بر اجاره وی صفر درنظر گرفته شود.