فرصت کرونایی در بازار اجاره/ آخرین سطح رسمی اجاره بهای مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت

به گزارش می متالز، بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در پایتخت نشان از آثار مثبت فرصت کرونایی برای مستاجران دارد. به دنبال تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا، مقرر شد تمام اجاره‌نامه‌هایی که سررسید آنها از اول اسفند ۹۸ تا پایان اردیبهشت ۹۹ فرا می‌رسد، به‌طور خودکار برای مدت دو ماه با همان نرخ سال گذشته تمدید شوند. هر چند این مصوبه در اردیبهشت ماه اعلام شد، اما در فروردین نیز با توجه به اوج‌گیری شیوع کرونا و تعطیلی بسیاری از کسب‌و‌کارها از جمله بنگاه‌های ملکی، موجران با مستاجران مدارا کردند و همان زمان نیز تمدید چند هفته‌ای و حتی یک ساله قرارداد بعضا بدون افزایش یا با افزایش نهایتا ۱۰ درصدی اجاره‌بها در بازار مشاهده شد. اما با اعلام رسمی الزام به تمدید قراردادهای اجاره قبلی تا پایان تیر ماه، دوره تنفس اجاره‌نامه‌ها شکل رسمی پیدا کرد و این موضوع سبب شد حتی بسیاری از موجرانی که موعد سررسید قرارداد آنها خرداد ماه بوده نیز نسبت به تمدید اجاره‌نامه تا پایان تیر اقدام کنند و این فرصت را برای مستاجر قائل شوند که در زمان کافی نسبت به جست‌و‌جوی آپارتمان مناسب اقدام کرده و در عین حال خود نیز از این تصمیم از بابت اینکه فرصت کافی برای عرضه ملک خود در بازار نسبتا کم رمق این روزها را دارند، منتفع شوند.

علاوه بر این، فرصت برای مستاجران از یک بابت دیگر نیز مغتنم است و آن عرضه قابل توجه آپارتمان‌های خریداری شده توسط تقاضای سرمایه‌ای مسکن در ماه‌های اخیر به بازار اجاره است. در حال حاضر تعداد آپارتمان‌های عرضه شده در بازار اجاره نسبت به آپارتمان‌های فروشی به مراتب بیشتر است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، یک علت مهم آن، تبدیل خریداران سرمایه‌ای مسکن در ماه‌های بهمن تا اردیبهشت به عرضه‌کنندگان آپارتمان اجاری در خرداد ماه است. بنابراین مستاجران در حال جست‌و‌جو در بازار مسکن، گزینه‌های بیشتری نسبت به متقاضیان خرید پیش روی خود مشاهده می‌کنند و دامنه انتخاب وسیع‌تری دارند.

تحقیقاتی که از بازار اجاره مسکن در روزهای اخیر انجام شده نشان می‌دهد در مناطق شرق و غرب تهران فایل اجاره به شکل نسبی وجود دارد و عرضه نسبت به شرایط کلی بازار و ماه سوم بهار، در مجموع قابل قبول است. اما شاید بتوان بهترین محدوده را به لحاظ میزان عرضه، منطقه جنوبی تهران عنوان کرد. در مناطق جنوبی شهر تعداد آپارتمان‌های اجاری به مراتب بیشتر بوده و در عین حال در مناطق 4و 5 نیز به‌عنوان دو منطقه پرتقاضا در بازار اجاره، فایل در حدی که بتواند پاسخگوی تعداد جست‌و‌جوگران بازار اجاره باشد، وجود دارد. نباید فراموش کرد دوره تنفس اجاره‌نامه‌ها سبب شده به‌طور طبیعی از تعداد کسانی که در حال جست‌و‌جو در بازار اجاره هستند و قصد جا‌به‌جایی دارند، کاسته شود. 

از سوی دیگر یکی از کانون‌های عرضه آپارتمان اجاری در حال حاضر، منطقه 22 تهران است. غربی‌ترین منطقه تهران با توجه به حجم بالای عرضه مسکن در بازار فروش، طبعا به کانونی برای عرضه آپارتمان اجاری نیز تبدیل شده است؛ چراکه بسیاری از خریداران مسکن که متقاضی سرمایه‌ای ملک بوده‌اند، بلافاصله پس از خرید، آپارتمان خود را برای اجاره نزد بنگاه‌ها می‌سپارند. در مقابل کمترین عرضه آپارتمان مسکونی اجاری در حال حاضر، مربوط به مناطق شمال تهران و مشخصا مناطق یک و سه است. واسطه‌های ملکی معتقدند توافق بر سر افزایش اجاره‌بها در مناطق شمالی شهر ساده‌تر از مناطق مصرفی و ارزان‌قیمت صورت می‌گیرد، چراکه استطاعت مستاجران برای پرداخت افزایش اجاره‌بها بیشتر است و در واقع نیاز کمتری به چانه‌زنی دارند. همین موضوع سبب شده بسیاری از موجران شمال شهر که سررسید قرارداد آنها در فصل بهار بوده، با مستاجران به توافق برسند و اجاره‌نامه‌های خود را برای یک سال پیش رو به شکل غیررسمی تمدید کنند یا اینکه توافق قیمتی برای تمدید از پایان تیرماه به بعد را به سرانجام رسانده باشند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد فاصله معنادار تعداد فایل‌های اجاری در مناطق جنوبی شهر و نیز منطقه 22 در مقایسه با دیگر مناطق، منطقی است؛ چراکه طی شش ماه اخیر، هر زمان که بازار مسکن با رشد قیمت روبه‌رو بود، میزان رشد قیمت مسکن در جنوب شهر از سایر مناطق بیشتر بوده و هر زمان که افت قیمت رخ داد نیز میزان افت قیمت در این مناطق کمتر از سایر نقاط شهر بوده است. این تغییرات قیمتی نشان می‌دهد تقاضای خرید در این مناطق در هر شرایطی نسبت به ظرفیت بازار مسکن منطقه، مناسب بوده و از طرفی بسیاری از خریداران مسکن در این مناطق یا متقاضیان سرمایه‌ای یا خانه اولی‌هایی بودند که فعلا قصد سکونت در آپارتمان خریداری شده را ندارند و در نتیجه هر دو گروه، املاک خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند. بازار مسکن منطقه 22 نیز با توجه به حجم بالای خریدهای سرمایه‌ای در ماه‌های اخیر، اکنون به منطقه مناسب برای مستاجران تبدیل شده و عرضه در این منطقه نیز قابل ملاحظه است. منطقه 22 یک منطقه مصرفی کاملا متوسط به شمار می‌آید که می‌تواند حجم زیادی از تقاضای اجاره در مناطق مجاور خود نظیر مناطق 2 و 5 را جذب کند و به آنها پاسخ دهد. هر چند این منطقه به لحاظ امکانات حمل و نقل عمومی در فقر شدید به سر می‌برد و به خطوط مترو متصل نیست، اما انتشار اخباری از راه‌اندازی خط 10 مترو در این منطقه طی دو، سه سال آینده، متقاضیان مسکن را به این منطقه سوق داده است. 

در حالی که هر سال از نیمه دوم خرداد فصل جابه‌جایی‌های ملکی آغاز می‌شد، اما امسال فرصت کرونایی رخ داده سبب شده بازار اجاره یک ماه و نیم دیرتر و از پایان تیر ماه کار خود را به‌طور گسترده آغاز کند. بنابراین تحقیق قیمتی از بازار در حال حاضر نمی‌تواند منعکس‌کننده آنچه قرار است در تابستان رخ دهد باشد. اما در عین حال بررسی بهای پیشنهادی رهن و اجاره در بازار کنونی نشان می‌دهد در روزهای اخیر، فایل‌ها اغلب با افزایش حدود 30 درصدی اجاره‌بها به بازار عرضه شده‌اند. البته تعداد قراردادهای منعقد شده بسیار اندک است و مشخص نیست این نرخ‌های پیشنهادی منجر به عقد قرارداد خواهد شد یا نه. از طرفی در برخی از مناطق جنوبی میزان رشد اجاره بهای پیشنهادی حتی از این ارقام هم بیشتر بوده و بعضا تا 50 درصد افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد داده‌اند. اما موجران باید به یک نکته مهم درباره بازار اجاره توجه کنند و آن دامنه محدودتر تغییرات اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن است. 

به‌طور کلی از آنجا که تقاضای بازار اجاره کاملا مصرفی بوده و تقاضای سوداگرانه در آن جایی ندارد، تغییرات قیمتی در این بازار همواره محدودتر است. در واقع استطاعت مستاجران سبب ایجاد یک «سطح مقاومت» در برابر افزایش اجاره‌بها می‌شود و این‌طور نیست که بازار به هر قیمت پیشنهادی برای رهن و اجاره اقبال نشان دهد یا ناگزیر آن را بپذیرد. در تعیین سطح اجاره‌بها علاوه بر وضعیت کلی عرضه و تقاضا و نظر موجر که می‌تواند تابعی از نرخ تورم باشد، استطاعت مالی مستاجران نیز نقش اساسی دارد. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، میانگین نرخ اجاره‌بها برای هر متر مربع اپارتمان در فصل زمستان 98 در پایتخت به 50هزار و 800 تومان رسیده که نسبت به زمستان سال قبل از آن 48 درصد رشد داشته است. بر این اساس میانگین یک ساله اجاره‌بها در سال 98 نیز 42 هزار و 600 تومان بوده که نشان از تورم 37 درصدی اجاره در سالی که گذشت دارد. این میزان افزایش اجاره‌بها، بالاترین نرخ تورم اجاره از سال 86 تاکنون بوده است. در ارقام ذکر شده نیز این واقعیت مشهود است که تغییرات اجاره‌بها همواره محدودتر از تغییرات قیمت مسکن است، کمااینکه در سال 98 میانگین رشد قیمت مسکن 62 درصد بوده که 25 واحد درصد از تغییرات اجاره‌بها بیشتر است.

بررسی میزان تورم اجاره‌بها به تفکیک مناطق بیست و دوگانه شهر تهران که در نمودار نیز منعکس شده، نشان می‌دهد بیشترین رشد اجاره‌بها در زمستان پارسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل در منطقه 22 رخ داده که میانگین رشد اجاره‌بها در آن منطقه را از میانگین رشد در کل شهر فراتر برده است. در حال حاضر میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی با احتساب 3 درصد ودیعه در منطقه 22 حدود 43 هزار و 500 تومان است که از میانگین کل شهر که 50 هزار و 800 تومان بوده، پایین تر است، اما رشد قابل توجه اجاره‌بها در آن سبب شده متقاضیان سرمایه‌ای مسکن به عایدی اجاره در این منطقه امیدوار شوند و نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی در برج‌های مسکونی منتهی‌الیه غربی تهران رغبت پیدا کنند. علاوه بر رشد 60 درصدی اجاره‌بها در منطقه 22، تورم 59 درصدی اجاره در منطقه چهار نیز طی زمستان سال گذشته موضوع قابل‌توجهی بوده است. منطقه چهار نیز با توجه به نقش کانونی در عرضه مسکن فروشی، در بازار اجاره نیز همواره پرتقاضا بوده و به نسبت همین تقاضا، رشد اجاره‌بها نیز دور از انتظار نبوده است.

از طرفی کمترین میزان رشد اجاره‌بها در زمستان 98 نسبت به فصل مشابه سال 97 مربوط به منطقه 12 بوده که مستاجران شاهد رشد 35 درصدی اجاره در آن منطقه بوده‌اند. از آنجا که بافت غیرمسکونی به‌ویژه تجاری و کاربری‌های انبار بر بافت مسکونی این منطقه غلبه دارد و از طرفی با توجه به محدود بودن تقاضای اجاره در این منطقه به ساکنان اصیل آن منطقه در اغلب اوقات، به نسبت محدودیت تقاضا، رشد اجاره‌بها نیز محدودتر بوده است. به‌طور کلی در بازار اجاره شرایط نسبتا خوبی برای جست و جوی مستاجران جدید که برای اولین بار وارد این بازار می‌شوند یا مستاجرانی که قصد جا به جایی دارند، فراهم است. در کنار آنچه درباره فرصت کرونایی رخ داده در بازار و نیز اثر حضور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار اجاره ذکر شد، رونق بورس نیز سبب شده در هفته‌های اخیر بر خلاف چند سال گذشته تعداد فایل‌های عرضه شده به‌صورت رهن کامل به مراتب بیشتر باشد. در واقع به رغم اینکه سود بانکی کاهش یافته و اثر آن باید به شکل کاهش رهن کامل در بازار اجاره منعکس شود، اما رونق بورس این اثر منفی را خنثی کرده و اتفاقا زمینه‌ساز افزایش رهن کامل که مطلوب مستاجران است، شده است. حتی در مورد فایل‌هایی که موجر قصد دریافت اجاره ماهانه را دارد، قید «قابل تبدیل» نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیری دارد و موجران اصراری بر دریافت اجاره مشخص ندارند و حاضر هستند با دریافت ودیعه بیشتر و اجاره کمتر، با متقاضیان اجاره توافق کنند.

آخرین گزارش رسمی از تغییرات اجاره‌بها در شهر تهران نشان می‌دهد نسبت قیمت به اجاره مسکن در زمستان سال 98 به حدود 24 واحد رسید. هر چند در بهمن‌ماه همزمان با افزایش جابه‌جایی‌های ملکی و اوج‌گیری نرخ قراردادهای اجاره‌بها این نسبت از محدوده مذکور نیز فراتر رفته و به آستانه 30 واحد رسیده بود اما به‌طور میانگین در کل سه ماه زمستان، این نسبت 24 بوده که تقریبا روی سقف مقدار متعارف نسبت مذکور قرار دارد. نسبت قیمت مسکن به اجاره به منزله حباب‌سنج بازار مسکن عمل می‌کند، طوری که مقدار معمول آن بین 14 تا 25 واحد است و به هر اندازه که این نسبت از سقف مورد انتظار فراتر رود، نشان‌دهنده حبابی شدن قیمت فروش مسکن است.