۷ سناریوی تأمین مسکن

به گزارش می متالز، در سرشماری نفوس و مسکن سال 95، تعداد خانوارهای کشور حدود 24 میلیون خانوار برآورده شده است؛ مطابق با اطلاعات اعلام شده درحال حاضر بعد خانوار به 3/3 رسیده است که رقم بسیار پایینی است؛ این رقم حتی در روستاها هم معادل 4/3 گزارش شده است؛ این موضوع نشان می‌دهد تحولات گسترده‌ای در ایران در سطوح جمعیتی اتفاق افتاده است که باید در کشور به آن توجه جدی داشته باشیم؛ از سوی دیگر هم‌اکنون تعداد خانه‌های خالی از سکنه، به حدود 2 میلیون  و600 هزار واحد مسکونی رسیده است که این موضوع نیز حکایت از آن داردکه روند افزایشی تعداد خانه‌های خالی به روندی پایدار تبدیل شده است؛ برای اولین بار مرکز آمار ایران اقدام به اعلام تعداد خانه‌های دوم کرده است. بر این اساس، هم‌اکنون بیش از 2 میلیون خانه‌دوم در کشور وجود دارد که براساس تعریف مرکز آمار ایران خانه دوم خانه‌ای است که کمتر از 6 ماه در سال مورد استفاده قرار می‌گیرد.

با درنظر گرفتن همه موجودی واحدهای مسکونی در کشور که هم‌اکنون معادل 27 میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود و نیز با توجه به 24 میلیون خانوار موجود، به نظر می‌رسد درحال حاضر موجودی مسکن از تعداد خانوارها بیشتر است؛ این در حالی است که با محاسبه خانه‌های خالی و خانه‌های دوم و ماهیت و نقش آنها، مشخص می‌شود هم‌اکنون با کمبود واحدهای مسکونی نیز مواجه هستیم. همچنین پیش‌بینی می‌شود تعداد خانوارها در افق 1405 به حدود 30 میلیون خانوار برسد که از این تعداد 23 میلیون خانوار، خانوار شهری هستند.

از سوی دیگر فرآیند شهرنشینی و مهاجرت در ایران به شدت تغییر کرده است؛ برای اولین بار در دنیا بیش از 50 درصد جمعیت شهرنشین شده‌اند؛ این آمار در کشور ما حدود 74 درصد است. هرچند امروز در ادبیات سازمان ملل و برنامه اسکان بشر ملل متحد(هبیتات) و سند 20 ساله چشم‌انداز توسعه شهرها، دیگر شهرنشینی به عنوان یک عامل بد تلقی نمی‌شود؛ بلکه هم‌اکنون نگاه‌ها به گونه‌ای تغییر کرده است که شهرها به عنوان مولد اقتصاد و حرکت معرفی شده‌اند. هر چند این موضوع به معنای بی توجهی و غفلت از روستاها نیست؛ اما هم‌اکنون باید به این نکته مهم توجه کرد که مسئله مهم کشور ما در موضوع آمایش سرزمین در سال‌های پیش‌رو «شهرها» هستند. بر پایه این واقعیت‌ها طرح جامع مسکن که سال 92 از سوی وزارت راه و شهرسازی مورد بازنگری قرار گرفت یکبار دیگر پایش شد؛ در سناریوهای مختلفی که در پایش جدید طرح جامع مسکن مطرح شده است، پیش‌بینی شده در 10 سال آینده مجموعا 5 میلیون خانوار جدید تشکیل خواهد شد که در نهایت حدود 9 میلیون واحد مسکونی احتیاج دارند که حدود 3 میلیون  و800 هزار واحد مسکونی از مجموع 9 میلیون واحد، از طریق سازوکار نوسازی تأمین خواهد شد.

از سوی دیگر واقعیتی که در نسخه پایش شده طرح جامع مسکن به آن توجه شده است این است که خط فقر مسکن به شکل هراسناکی خود را از دهک سوم هم عبور داده و در حقیقت تعداد قابل توجهی از افراد جامعه در زیر خط فقر قرار دارند که عمده این افراد در حاشیه شهرها زندگی می‌کنند؛ طوری‌که پیش‌بینی می‌شود در صورت عدم چاره‌اندیشی و اقدام به موقع، مشکل آینده کشور ما درگیری حاشیه و متن خواهد بود؛ اما در خصوص نحوه مداخله دولت برای پاسخ به فقر شهری در حوزه مسکن باید گفت دو دهک 9 و 10 به جهت برخورداری از توانایی کافی مالی با استفاده از مکانیزم‌های بازار نیازهای خود را حل و فصل می‌کنند؛ بخش‌هایی از دهک 4 تا دهک 8 افرادی هستند که برای تأمین مسکن نیاز به حمایت دارند تا با تقویت قدرت خرید از طریق سیستم‌های پس‌اندازی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم موفق به خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود شوند؛ در این زمینه دولت وظیفه خود می‌داند تا بتواند با تکیه بر پس‌اندازها و درآمدهای آتی افراد امکان خانه‌دار شدن آن‌ها را فراهم کند.

اما در خصوص دهک‌های پایین جامعه که پدیده شکست بازار در مورد آنها اتفاق افتاده است به هیچ وجه نمی‌توان تصور کرد که این افراد بتوانند بدون حمایت و مداخله مستقیم دولت مسکن مورد نیاز خود را تأمین کنند بنابراین وظیفه دولت‌هاست که در این زمینه مداخله کنند؛ از این رو در نسخه به روز‌رسانی شده طرح جامع مسکن حدود 7 محور اصلی پیش‌بینی شده است؛ محور اول «مسکن خانوارهای کم‌درآمد» است؛ «سکونتگاه‌های نابه‌سامان و ساماندهی آنها» در محور دوم قرار دارد؛ «مدیریت بازار زمین و بازتعریف سیاست زمین» با توجه به اینکه قیمت زمین در ایران به شکل غیرمنطقی بالاست محور سوم را تشکل می‌دهد؛ محور چهارم به «تقویت کارآمدی صنعت ساختمان» می‌پردازد؛ محور پنجم بحث «بهبود و توسعه نظام تأمین مالی حوزه مسکن» را در برمی‌گیرد که حمایت از اقدامات قابل‌توجه بانک مسکن در این زمینه جزو اولویت‌های وزارت راه وشهرسازی و دولت در حوزه مسکن است. بحث «مسکن روستایی» نیز در محور هفتم قرار می‌گیرد.

برای تحقق محور اول(مسکن خانوارهای کم درآمد) لازم است نهادی پشتیبان شکل بگیرد تا در این بخش نقش توسعه‌ای را برعهده بگیرد و از طریق این نهاد دولت موفق به اعمال دخالت و عملیاتی‌سازی برنامه‌های خود شود. همچنین لازم است نهادی با عنوان «نهاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی» تشکیل شود و ایجاد «سامانه املاک و اسکان کشور» به عنوان یک سامانه بنیادین و میان بخشی نیز از دیگر برنامه‌هایی است که در این زمینه در حال پیگیری است؛ به تازگی متولی مشخصی با برنامه روشن برای این سامانه در نظر گرفته شده است. در برنامه‌های جدید تأمین مسکن، هدف تأمین مسکن ملکی برای دهک‌های یک و دو کم درآمد نیست بلکه هدف تأمین دسترسی آنها به مسکن مناسب از طریق واحدهای مسکونی حمایتی «استیجاری» است؛ از دیگر برنامه‌ها و محورهای کلیدی که در اولویت‌های وزارت راه ‌وشهرسازی قرار دارد «موضوع سکونتگاه‌‌های نابسامان غیررسمی و حاشیه‌ای» است؛ این سکونتگاه‌ها در دو بخش حاشیه شهرها و همچنین بافت‌های فرسوده قرار دارند؛ مجموع این دو بخش حدود 135 هزار هکتار از کل مساحت کشور را در برمی‌گیرد که حدود 75 هزار هکتار از آن بافت‌های فرسوده درون شهری است و نیم دیگر بافت‌های حاشیه‌ای هستند.