ورود بازار سرمایه به دلالی و بنگاه‌داری، ممنوع!

به گزارش می متالز، چند روز قبل معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران، از اجرایی شدن طرح پیش فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد با همکاری وزارت راه و شهرسازی خبر داد. همچنین طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات در بازار فرعی بورس کالا، بازار تهاتری مصالح و املاک و نیز راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات نیز در دست پیگیری است. در طرح پیش فروش متری مسکن، شرکت سازنده و انبوه ساز و یا هر مجموعه‌ای که در حال ساخت مسکن است می‌تواند با هدف تأمین مالی و حتی فروش ملک، اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد کند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است؛ یعنی فرد می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تأمین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند؛ مثلاً اگر قرار است ۸۵ متر تحویل بگیرد باید بتواند به آن تعداد اوراق تأمین کند و یا اینکه اوراق را در سررسید با سود مشخصی که در نظر گرفته شده است تسویه نقدی کند. علاوه بر این می‌توان با قرار دادن اوراق اختیار خرید و فروش تبعی روی اوراق، ریسک ناشر و همچنین ریسک خریدار را مدیریت کرد لذا تمامی اقداماتی که روی اوراق سلف موازی استاندارد قابل پیاده سازی است، روی این اوراق هم قابلیت اجرایی دارد.

حسام عقبایی نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک در خصوص عرضه مسکن در بورس کالا بیان کرد: طرحی که وزارت امور اقتصاد و دارایی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس بعنوان یک طرح ۳ جانبه از آن صحبت می کنند، به ۲ بخش عمده تقسیم می شود. یک بخش از این طرح، مربوط به صندوق ها است که از طریق سپرده گذاری مردم در این صندوق ها، مسکن احداث شده و شرکت های انبوه ساز و... وارد این حوزه می شوند و مردم در حد توان خود، با خرید متری مسکن، در این طرح سهیم خواهند شد. بخش دوم این طرح‌ نیز، مربوط به عرضه املاک مازاد بانک ها و موسسات و نهادهای دولتی است که با تکیه بر شفافیت بازار سرمایه، از طریق این بازار اموال مازاد شان را عرضه کنند.

قبل از ارائه روش، بورس مسکن را تعریف کنید

وی افزود: قبل از آنکه به آسیب شناسی این دو بخش از طرح فعالیت بازار سرمایه در حوزه مسکن پرداخته شود، این انتقاد به متولیان این طرح وارد است که چرا هیچ تعریفی از بورس مسکن ارائه نشده است؟ اگر قرار است فعل و انفعالی در اقتصاد کشور صورت گرفته و بازار جدیدی راه اندازی شود، در درجه نخست باید تعریفی از آن بازار، ارائه شود. تا این لحظه هیچ یک از ۳ ضلع این طرح (وزارت اقتصاد و امور دارایی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان بورس) تعریفی از بورس مسکن ارائه نکرده و فقط روش هایی جهت عرضه املاک در بازار سرمایه طرح کرده اند. چطور ممکن است قبل از ارائه تعریفی جامع از بورس مسکن، راهکارهای فعالیت این بازار و آیین نامه های مربوطه ارائه گردد؟

بورس مسکن، یک نوآوری در بازار سرمایه ایران

عقبایی در رابطه با تجربه عرضه مسکن در بازار سرمایه در سایر کشورها گفت: در هیچ یک از بورس های جهانی، بورس مسکن وجود ندارد و راه اندازی بورس مسکن و عرضه املاک از طریق بازار سرمایه، نوعی نوآوری در بورس کشور ما محسوب می گردد؛ ولی این بدان معنا نیست که اگر طرحی قبلا در سایر کشورها تجربه نشده، ما هم توان نوآوری و اجرای آن و الگو شدن در اقتصاد جهانی را نداریم. اما این نوآوری به شرطی قابلیت اجرای موفق را دارد که قبل از هر اقدامی، تعریف جامعی از بورس مسکن ارائه گردد‌.

مسکن قابل عرضه در بورس نیست

این کارشناس بازار مسکن ضمن تاکید بر اینکه مسکن، کالایی همگن نیست، اظهار کرد: کالایی قابلیت عرضه در رینگ بورس کالا را دارد که همگن باشد. گندم، شمش فولاد، طلا و نقره، نفت و... کالاهایی هستند که در تمام بازارهای جهانی بر اساس ویژگی های خاص و استانداردهای تعریف شده ای، عرضه می گردند. مسکن کالای همگن نبوده و قابلیت عرضه در بورس را ندارد؛ چرا که مسکن در هر کشور و هر شهر و هر منطقه ای، تعاریف و شاخصه های خاص خود را دارد و چه بسا ۲ واحد آپارتمان مسکونی در یک طبقه از یک ساختمان، قیمتی مشابه نداشته باشند و این اختلاف قیمت ناشی از تفاوت هایی مثل نوع کابینت و درب و پنجره و جنس سنگ و سرامیک کف و... است‌. ضمن اینکه، در بخش اول طرح بورس مسکن، قرار است شرکت های ساختمانی با استفاده از آورده مردم، اقدام به احداث ساختمان کنند و مردم هم متناسب با آورده نقدی خود، در یک یا چند متر از ساختمان شریک باشند. تجربه نشان داده در کشور ما، سازندگان مسکن تمایلی به تقسیم حاشیه سود خود با مردم ندارند و این طرح احتمالا به شکست خواهد انجامید‌. چه بسا که در سنوات گذشته هم این صندوق ها وجود داشته و عملکرد موفقی هم نداشته اند.

انتقال بنگاهداری از بانک ها به بازار سرمایه

وی اضافه کرد: به عرضه املاک مازاد بانک ها در بازار سرمایه هم به شدت انتقاد دارم. این اقدام هم تفاوتی با بنگاه داری بانک ها ندارد و فقط قرار است بنگاهداری از بانک ها به بازار سرمایه منتقل شود‌. چرا که با این شیوه عرضه، بورس به کارگزاری املاک تبدیل خواهد شد و طبق قوانین و مقررات، بازار سرمایه حق چنین کاری ندارد. بر اساس قوانین، فعالیت های مربوط به خرید و فروش املاک به صنف مشاوران املاک سپرده شده و اگر قرار باشد با عرضه املاک در بورس کالا، این بازار بابت فروش اموال مازاد و بزرگ بانک ها و نهادهای دولتی، کارمزدی دریافت کند، یعنی عملا این بازار وارد حوزه دلالی املاک شده و این کار، تعریفی برای بورس مسکن نیست. این طرح، جزو وظایف بازار بورس نبوده و منفعتی هم برای اقتصاد ایران نخواهد داشت.

نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران مسکن در پاسخ به این سوال که "آیا در صورت عرضه املاک مازاد بانک ها در بورس کالا، اگر ملکی توسط تعداد زیادی از سرمایه گذاران خریداری شود، خریداران ملک مذکور به لحاظ قانونی مالک محسوب می شوند؟" گفت: قاعدتا در صورتی که ملکی در بازار سرمایه عرضه شود و سرمایه گذاران متعددی اقدام به خرید بخشی از ملک مذکور کنند، از نظر قانونی می بایست خریداران را مالک محسوب کرد و هر حقی که مالکان ساختمان ها در مورد ملک خود دارند، این خریداران هم باید داشته باشند؛ اما مشکل اینجا است که بعید به نظر می رسد که عرضه کنندگان املاک بزرگ تمایلی به واگذاری کامل ملک به خریداران و دست کشیدن از منافع خود در آن ملک داشته باشند و این طرح ها، بیشتر با سیاست جذب نقدینگی مردم ارائه شده است.

سونامی افزایش قیمت در کمین بازار مسکن

عقبایی چالش دیگر عرضه املاک در بورس کالا را تاثیر این اتفاق بر قیمت های بازار فیزیکی دانست و تاکید کرد: با عرضه املاک در بازار سرمایه، خطر سونامی افزایش قیمت در کمین بازار مسکن خواهد بود. خریداران املاک در بازار سرمایه در قالب اوراق سلف موازی یا هر قالب دیگری، اختیار خرید و فروش دارایی خود را با هر قیمتی دارند و نمی توان برای معاملات این بازار، محدودیتی ایجاد کرد و حتما هم قیمت های بورس مسکن بر بازار واقعی اثرگذار خواهد بود.

تلفیق دو بازار بر اساس منافع مشترک

نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران مسکن در ادامه در مورد راهکارهای استفاده از ظرفیت های بازار سرمایه در کاهش مشکلات بازار مسکن گفت: بازار سرمایه و بازار مسکن، ۲ مقوله جدا از هم هستند و تلفیق این دو بازار باید بر اساس منافع مشترکی تعریف شود که برای سرمایه گذاران جذاب باشد و شرکت های فعال در حوزه ساختمان، هنگام ورود به بازار سرمایه، حاشیه امن سود خود را در خطر نبینند. لذا این مقوله باید در قالب شرکت های ساختمانی مستقل با همکاری نهادهای مختلف از جمله بانک ها و... انجام شود. اگر هدف از همکاری بازار سرمایه و بازار مسکن، کاهش مشکلات بازار مسکن باشد، باید به جای تمرکز بر بنگاهداری و فعالیت های نمایشی و کسب سود از معاملات املاک، افزایش تولید مسکن و اشتغال مد نظر قرار بگیرد. ایجاد توازن در عرضه و تقاضای مسکن و کمک به تولید مسکن ارزان قیمت برای اقشار ضعیف و متوسط، تنها راهکاری است که به کاهش مشکلات بازار مسکن کمک خواهد کرد. برای تحقق این هدف می توان از مشارکت سازمان بازرسی و شرکت های معتبر و اوقاف و‌... هم بهره برد و در صورت لزوم طرح مشارکت در تولید مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن را به مجلس ارائه کرد. البته طبق اساسنامه سازمان بورس و اوراق بهادار، سیاست بورس، فعالیت در حوزه دلالی و تولید مسکن نیست؛ ولی اگر قرار است در این حوزه فعالیتی صورت بگیرد، باید بر اساس قوانین ضابطه مند، به تامین مالی طرح های ساختمانی کمک شود و بازار سرمایه و بازار مسکن را در قالبی قانونی که به افزایش قیمت ها و بنگاهداری دامن نزند، بهم گره زد. در غیر اینصورت بازار سرمایه حق واسطه گری در حوزه املاک و ورود به بخش ساخت و ساز مسکن را ندارد‌‌.