راه و بیراهه تنظیم بازار اجاره/ رابطه طلایی اجاره‌‌بهای ماهانه و قسط وام مسکن

به گزارش می متالز، وزیر سابق مسکن (راه‌وشهرسازی) با انتشار گزارشی خطاب به مردم، به غفلت دولت در نیمه سال ۹۶ برای رسیدگی به موضوع «شروع رشد محسوس اجاره‌بهای مسکن» اشاره و اعلام کرد: بانک‌های مرکزی و دولت‌ها در مناطق مختلف جهان معمولا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، دو شاخص مهم و مرتبط در این بازار را مرتب مدنظر قرار می‌دهند اما در ایران تا الان بی‌توجهی به این ابزارها صورت گرفته است. گزارشی با عنوان «دوگانه اجاره و تسهیلات مسکن» توسط عباس آخوندی منتشر شده است که محتوای آن نشان می‌دهد: یک رابطه طلایی (دارای کارآیی موثر) بین مبلغ اجاره‌بهای ماهانه و قسط ماهانه وام خرید مسکن وجود دارد. براساس این رابطه چنانچه اقساط وام مسکن، کمتر یا حوالی اجاره‌بهای ماهانه باشد، خانوارهای فاقد خانه ترجیح می‌دهند با اندوخته قبلی و تجهیز مالی از طریق کمک والدین، با استفاده از وام مسکن، نسبت به خرید آپارتمان اقدام کنند. در این صورت بخشی از فشار تقاضا در بازار اجاره مسکن کاهش پیدا می‌کند و عرصه بازار اجاره برای گروه‌ها و اقشاری که توان خرید مسکن ندارند تا حدودی مناسب می‌شود. اما در صورت بی‌توجهی به این رابطه، عکس آن اتفاق می‌افتد به این صورت که چنانچه قسط وام خرید مسکن بیش از اجاره‌بهای ماهانه باشد، خانوارها به‌جای خرید مسکن تصمیم می‌گیرند از دارایی‌شان به هر میزان که هست استفاده مطلوب‌تری در زمان حال ببرند تا اینکه درگیر پیامدهای خرید خانه شوند در نتیجه بار تقاضا در بازار اجاره مدام متورم می‌شود.

در گزارش آخوندی به ظرافت سیاست‌گذاری پولی در کشورها از منظر «توجه به تغییرات روند نرخ‌های اجاره و اقساط تسهیلات مسکن» اشاره شده است و اینکه، دولت‌ها به موقع با تنظیم رابطه بین این دو شاخص، جهت تعادل‌بخشی به بازار مسکن اقدام می‌کنند. البته در این گزارش، موضوع خانه‌دار شدن با وام مسکن به‌عنوان راه اصلی تنظیم بازار فقط به «تنظیم اقساط» محدود نیست بلکه تصریح شده است: سیاست‌گذار پولی برای تنظیم بازار مسکن از طریق تسهیلات و در عین حال تنظیم رابطه آن با اجاره‌بها باید سه فاکتور «سقف وام و نسبت آن با میانگین قیمت آپارتمان، نرخ سود تسهیلات و طول دوره بازپرداخت وام» را مدنظر قرار دهد. در حالت کلی افزایش سقف وام، کاهش نرخ سود آن و طولانی کردن مدت زمان بازپرداخت وام مسکن در عمل مطلوبیت پرداخت این تسهیلات برای بانک‌ها را کاهش می‌دهد اما در دنیا دولت‌ها با سه روش، از بانک‌های توسعه‌ای در بخش مسکن برای این منظور حمایت می‌کنند.

وزیر سابق مسکن معتقد است: دولت و سیاست‌گذار پولی با هم می‌توانند مجموعه‌ای از سیاست‌های مالیاتی، مقررات خاص بانکی و تامین کسری منابع از طریق منابع بین بانکی یا بودجه دولت را برای توانمندسازی بانک‌های توسعه‌ای در بخش مسکن به اجرا در بیاورند. بر این اساس قانونی در دهه ۵۰ به تصویب رسید که براساس آن بانک‌مرکزی می‌تواند سایر بانک‌ها را موظف کند قسمتی از سپرده‌های خود را به‌صورت وام در اختیار بانک مسکن قرار دهند یا به جای سپرده قانونی، اوراق مشارکت بانک مسکن با سود بسیار پایین را نزد بانک‌مرکزی تودیع کنند. بدون شک این تدبیر اگر اجرا شود مورد استقبال بانک‌ها قرار خواهد گرفت چون در هر صورت بهتر از سپرده‌گذاری با سود صفر در بانک‌مرکزی است. تدبیر سوم نیز افزایش سرمایه بانک یا سپرده‌گذاری دولت نزد بانک مسکن در بودجه‌های سالانه است. این تدبیر البته در بودجه سال ۹۵ پیش‌بینی اما نصفه اجرا شد!

وزیر سابق مسکن در گزارش خود به مردم با بیان اینکه نتیجه غفلت از تنظیم به موقع بازار تسهیلات مسکن و تصحیح رابطه آن با بازار اجاره دو چالش را برای متقاضیان خانه رقم زده است، تاکید می‌کند: چالش اول همان افزایش بار تقاضای اجاره‌نشینی و رشد شدید اجاره‌بها در سال‌های اخیر و چالش دوم نیز کاهش قدرت اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن و کاهش سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۷ درصد در سال ۹۸ است.

آخوندی در بخش دیگری از این گزارش اعلام کرده است: وام مسکن یکم که از صندوق پس‌انداز متولد شد در سال‌های اخیر به یک محصول مالی قابل رقابت با نرخ اجاره‌بها تبدیل شد و متقاضیان مسکن درحال حرکت به سمت آن بودند اما با رشد قیمت و عدم رسیدگی به سقف موثر این وام که ناشی از جدی نگرفته شدن این برنامه از سوی رئیس‌جمهور بود، اکنون شاهد تبعات این غفلت هستیم.

آخوندی در مرداد سال ۹۶ با مشاهده نشانه‌های افزایش آرام اجاره‌بها در نامه‌ای به حسن روحانی از او می‌خواهد برای کنترل اجاره‌بها شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم (سقف وام) را تسهیل کند اما پاسخ نمی‌گیرد. آخوندی اکنون می‌گوید: آن بی‌توجهی نشان داد متقاضیان نمی‌توانند به سیاست‌های دولت اعتماد کنند و چون اقساط وام قدرت رقابت با اجاره‌بها را از دست داده، بازار اجاره یک‌تاز میدان شده و این بازار، بازار موجران است!به اعتقاد وی هر نوع نسخه موقت برای بازار اجاره می‌تواند بیراهه باشد.