ورود مسکن به بازار بورس، نسخه نجات بخش نیست

به گزارش می متالز، اواسط اردیبهشت‌ ماه بود که تفاهم نهایی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن و حمل‌ونقل از طریق بازار سرمایه انجام گرفت . که در فاز اول قرار بر آن شد ۱۰۰۰ واحد مسکونی از این طریق تأمین مالی شود.

در ۱۰ تیرماه ۱۳۹۹ هم فرهاد دژ پسند، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات خبر داد و گفت بسیاری از سازمان‌ها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.

یک روز بعدازآن علی صحرایی، مدیرعامل بورس تهران در شبکه خبر طی صحبت‌هایی از جزئیات بورس مسکن گفت و توضیح داد : بورس املاک و مستغلات به‌عنوان پنجمین بورس کشور به‌زودی راه‌اندازی خواهد شد. و هدف از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات،  را اطمینان خاطر از پروژه‌های انبوه‌سازی درفروش مسکن عنوان کرد.

این مسوول تصریح کرد: با ایجاد بورس مسکن، امکان خرید متری مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم می‌شود؛ همچنین امکان وثیقه گذاری سهام عدالت برای دریافت وام‌های خرید نیز در این بازار و نیز امکان اجرای فرآیند اجاره به‌شرط تملیک در پروژه‌های انبوه‌سازی پیش‌بینی‌شده است.و در 7 مردادماه هم خبر از تصویب راه‌اندازی چنین بورسی منتشر شد.

بر اساس این برنامه ،نقدینگی ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل‌ونقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تأمین می‌شود.موضوعی که محمود زاده  معاون وزیر راه و شهرسازی آن را اعلام کرده است.این‌گونه که دولت اراضی مستعد را در هیات پذیرش بورس به‌عنوان پروژه‌های دارای ارزش اقتصادی قابل‌قبول با استانداردهای بورس پذیرش می‌کند. این پروژه‌ها در قالب صندوق معرفی می‌شوند و دولت، شرکت‌ها و بخش‌های وابسته به دولت، بابت ارزش زمین یک تعداد سهم می‌گیرند که مجدداً این سهام باید در بورس ارائه شوند. پس‌ازآن مردم به میزان سرمایه‌ای که دارند در بازار سهام می‌خرند.

 در این حال در کنار امیدواری مسوولان نسبت به تأثیرات مثبت این طرح ، برخی از کارشناسان هم معتقدند که ورود سنگین تقاضای سرمایه‌گذاری به بازار مسکن، زمینه‌ساز افزایش قیمت در سال‌های اخیر شده و حضور بخش مسکن در بورس، افزایش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد.

بورس مسکن ، بدون تأثیر مثبت بر بازار مسکن

واضح است ورود مسکن به بازار بورس مانند هر جریان دیگر، موافقان و مخالفانی دارد. اما گویا این ماجرا با  مخالفان بیشتری روبرو است .با این توجیه که چنین راهکاری ، تأثیری مثبت برای بازار مسکن ندارد و موجب بی‌نظمی بیشتر آن‌هم خواهد شد . حتی کارشناسان و متولیان معاملات املاک ،پیش‌ازاین هم نسبت به راه‌اندازی بورس مسکن ، واکنش خوبی نشان نمی‌دادند.

چنان‌که مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک دراین‌باره اظهار کرده بود: با راه‌اندازی چنین بازاری در کشور مخالف هستم . مقوله مهمی همچون مسکن نباید در کار سوداگری وارد شود. چراکه مسکن کالای مصرفی است و نمی‌خواهیم قیمت آن روند افزایشی در پیش بگیرد، امری که با راه‌اندازی بورس محقق نمی‌شود.

فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان نیز با هشدار نسبت به این موضوع که بورس مسکن، بنگاه‌داری بانک‌ها را بیشتر نکند می‌گوید : اگر بورس مسکن واقعاً بخواهد موفق باشد باید یک بستر کاملاً رقابتی و اقتصادی برای فعالیت همه فعالان عرصه ساخت‌وساز فراهم کند.

برخی دیگر از کارشناسان هم تورم‌زایی را نگرانی اصلی درپی ایجاد بورس املاک می‌دانند وبر این باورند که  دولت به‌جای بورس مسکن برای راه‌اندازی و تجهیز کانال‌های اعتباری مربوط به صندوق پس‌انداز مسکن، برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشد.

به گفته امیر بهرامی کارشناس حوزه مسکن ، ورود مسکن به بازار بورس به تصویب رسیده است و اقدامات برای راه‌اندازی بورس مسکن در حال انجام است، ولی با توجه به تجربه های قبلی ، به‌زودی راه‌اندازی نمی‌شود. این کارشناس اظهار می‌کند: چنین مصوبه‌ای تاکنون  با موافقت و مخالفت‌هایی روبرو بوده است برخی مسوولان تشکیل بورس مسکن را راهکاری برای رفع مشکلات این بخش می‌دانند این‌چنین که  دولت باعرضه زمین‌ها و املاکی که در اختیار دارد، به یاری پیمانکاران ، مردم را با منابع مالی خرد وارد این بازار می‌کند، و بر اساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین‌شده، متقاضیان سهم خود را از بازار می‌گیرند.ومی افزاید :در برابر عده‌ای هم معتقدند مشکل مسکن در ایران تابعی از مشکلات اقتصادی است وتا زمان برجای بودن این مشکلات ،نمی‌توان با این راهکارهای مقطعی بحران مسکن را برطرف کرد .چه‌بسا طرح‌های پیشنهادی فعلی همچون تأسیس بورس مسکن ،نمی‌تواند تأثیری در قیمت داشته باشد و مردم را از وضعیت فعلی برای تهیه محل مسکونی نجات دهد. بهرامی بیان می‌کند:  از دیدگاه من دولت می‌تواند به‌جای چنین راهکارهایی از تدابیر دیگری چون استفاده از صندوق پس‌انداز مسکن بهره‌مند شود که در سال‌ها قبل هم با چنین صندوق‌هایی عده‌ای خانه‌دار می‌شدند.

به گفته این کارشناس فعلاً اغلب مردم در شرایطی قرار ندارند که با تکیه‌بر سرمایه خود خانه‌دار شوند بلکه با وام و تسهیلات ارزان‌قیمت و با اقساط بلندمدت شاید بستری مناسب برای تأمین مسکن افراد به وجود آید اما نه از طریق ورود به بورس چراکه این بازار دانش خود را می‌خواهد بلکه راهکارهایی چون صندوق‌های پس‌انداز مسکن می‌تواند نقشی بسیار بسزا در آرامش بازار مسکن ایفا کند.

وی می‌گوید: بورس املاک نه‌تنها تأثیری بر روند بازار مسکن نخواهد داشت بلکه موضوعی چالش‌انگیز است زیرا از مهم‌ترین اهداف ایجاد بورس افزایش نقد شوندگی است، اما فعالیت‌های سفته بازانه که در رابطه با  کالاهای سرمایه‌داری ایجاد می‌شود بر نگرانی‌ها دامن می‌زند به این معنا که ورود سرمایه های اندک وخرد به بورس مسکن حجم سرمایه سفته بازان را افزایش می‌دهد و این خود چالشی دیگر در این آشفته‌بازار است.

نرخ مسکن تشدید می‌شود

همچنین مهدی جعفر پیشه رئیس انجمن انبوه‌سازان اصفهان دراین‌باره می‌گوید :دولت در راستای کمک به خانه دار شدن مردم ،در زمان‌هایی با ساخت مسکن اقشارهای آسیب‌پذیر و در زمانی هم با ارائه تسهیلات ، اقداماتی را برای کنترل این بازار ،انجام می داد. ولی اکنون حضور خود را بسیار کم رنگ تر کرده و از بورسی شدن مسکن سخن می‌گوید که قطعاً بدون فایده است. وی می‌افزاید: تأثیرات مثبت عرصه مسکن در بورس موقتی است چنین تدابیری  وارد کننده آرامش به بازار مسکن نیست وفقط به صورت مسکن با تأثیر موقت می‌توان از آن‌ها نام برد.

به گفته این مسوول ورود مسکن به بورس سیاستی  عوام فریبانه است که از سوی عده‌ای مطرح‌شده است .

و خاطرنشان می‌کند: دلایلی که موجب گرانی مسکن شده است مرتبط با افزایش هزینه ها و مصالح ساختمانی است بنابراین بورسی شدن  نمی تواند تأثیری بر نرخ‌های این بازار داشته باشد چون عوامل گرانی بر سرجای خود هستند. علاوه بر آنکه با ورود مسکن به بازار بورس ، ممکن است  واسطه‌ها و سبد گردانان ،هم بر  گرانی مسکن دامن زنند وبه نظر می‌رسد عمده‌ترین دلیل اصلی مخالفان این طرح ،افزایش بیشتر نرخ مسکن با ورود به بازار بورس است.

خوب وبد مصوبه بورسی شدن مسکن

آنچه در رابطه با عرضه مسکن در بورس قابل‌بحث است. آنکه چنین فرایندی به همان اندازه که منافعی را به دنبال دارد ممکن است مشکلاتی را هم به وجود آورد.بدون  تردید این موضوع تأثیری درراستای کاهش  قیمت‌های این بازار نخواهد گذاشت.

در رابطه با فواید این طرح گفته می‌شود مهم‌ترینش تأمین مالی پروژه‌های بزرگ است اینکه مردم سهامدار این پروژه‌ها می‌شوند آن‌هم با سرمایه‌هایی که ممکن است هیچ زمان نتوانند مسکنی خریداری کنند. و پس از اتمام پروژه همه سهامداران، سود خود را دریافت می‌کنند به غیرازاینکه سرمایه خود را در محلی مناسب وارد کرده‌اند. به‌این‌ترتیب افراد می‌توانند صاحب متراژی واحدهای یک پروژه شوند وبه تدریج هم می‌توانند تمام متراژ یک طبقه را خریداری کنند و خود صاحب‌خانه شوند. به هر صورت در این روزها که قیمت در بازار مسکن روزانه تعیین می‌شود، تنها راهکاریی که شاید خریداران در بازار مسکن بتوانند روزنه ای امیدی به آن داشته باشند همین فروش متری مسکن در بورس املاک و مستغلات است؛ راهکاری که هرچند به‌زعم بسیاری از صاحب نظران در کوتاه مدت می توان به اجرای آن امید داشت.

اما این فرایند مشکلاتی هم دارد که نمی‌توان از آن غافل شد وشاید بیش از منافعش باشد. اول اینکه مسکن بیش از اکنون ، کالای سرمایه‌ای می‌شود و همین امر، موجب گران‌تر شدن آن‌هم می‌شود. 

از طرفی هم امکان نظارت و کنترل براین بازار وجود ندارد چون نرخ‌های بازارهای سرمایه‌ بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود وزمانی که امکان خریدهای متراژی به وجود آید تقاضا بالا رفته  و درنتیجه قیمت هم زیاد می‌شود.

به‌این‌ترتیب معضل سرمایه‌ای شدن مسکن که همواره چالشی بزرگ برای این بازار بوده با این روش ، شدت بیشتری به خود می‌گیرد. درحالی‌که همواره پیشنهاد کارشناسان برای بهبود شرایط بازار مسکن ، خروج این کالا از سرمایه‌ای بودن است اما این اقدام ،مهر تائیدی بر این روند است که قطعا بر شرایط بازار مسکن، تاثیری مطلوب نخواهد داشت.

حال باید منتظر ماند و دید آیا این طرح دولت در حوزه مسکن به جایی خواهد رسید؟ آیا وعده هایی که در رابطه با مزایای آن ارائه‌شده است محقق می‌شود؟ و آیا متحول کننده بازار مسکن پس از سال ها نابسامانی  خواهد بود؟ و یا همچنان روند صعودی قیمت در بازار مسکن تداوم خواهد یافت؟