ظرفیت بورس کالا برای تبدیل شدن به مرجع قیمت ملک در کشور

به گزارش می متالز، سعید درخشانی، البته تأکید می‌کند که اگر قرار است، کشف قیمت‌ها منطقی و واقعی شوند باید عرضه‌های زیاد و متناوبی در بورس کالا انجام شود. او معتقد است دولت باید شرایط را برای شرکت‌های حقیقی و حقوقی و حتی عموم مردم فراهم کند تا آن‌ها نیز بتوانند املاک خود را در بورس عرضه کنند. زیرا چنین روندی، تأثیر زیادی در واقعی و منطقی شدن قیمت‌ها خواهد داشت. این گفت‌وگو را در ادامه بخوانید:

بانک اقتصاد نوین آغازکننده عرضه املاک مازاد شبکه بانکی در بورس کالا است، این اقدام را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

حجم عرضه در این کار، بسیار مهم است. اگر قرار بر این باشد که یک یا چند بخش کوچک املاک و مستقلات خود را وارد بازار سرمایه کنند، ممکن است از لحاظ قیمت‌گذاری دچار مشکل شویم. چون بازار مسکن از لحاظ قیمت بسیار حساس است و اگر ملکی در یک منطقه تهران با یک قیمت خاص معامله شود، معمولاً همان را به‌عنوان مرجع قیمت‌گذاری دیگر املاک آن منطقه تعیین می‌کنند. بورس از لحاظ شفافیت کمک بسیار زیادی به این معاملات می‌کند؛ اما اگر قرار بر این است که کشف قیمت منطقی صورت بگیرد که اقتصادی باشد و هیجانی نیز در آن نباشد باید عرضه‌های زیاد و متناوبی در بورس کالا انجام گیرد.

در برخی شهرها و به‌ویژه تهران، دیده می‌شود که قیمت یک واحد آپارتمانی حتی نسبت به واحد کناری آن متفاوت است، بورس چقدر می‌تواند در قامت متر و معیاری برای کشف و مرجعیت قیمت در بازار عمل کند؟

اگر عرضه‌های بسیاری صورت بگیرد این بورس به‌مرور می‌تواند به‌عنوان منبع «مرجع قیمت» در کل کشور عمل کند، به این معنی که مردم به بورس مراجعه کنند و ببینند یک واحد مسکونی یا واحد تجاری و اداری در منطقه و شهر آن‌ها به چه قیمتی معامله شده است و بر اساس آن خریدوفروش انجام دهند. این کار باعث خواهد شد فروشنده به دلبخواه خود قیمت‌گذاری نکند و بورس مرجع قیمت‌گذاری خواهد بود البته به این شرط که حجم عرضه‌ها و معاملات در آن زیاد شود.

دولت باید شرایط را برای شرکت‌های حقیقی و حقوقی و حتی عموم مردم فراهم کند تا آن‌ها نیز بتوانند مسکن و املاک خود را در بورس عرضه کنند. این روند تاثیر بسیار خوبی بر روی منطقی شدن قیمت‌ها خواهد داشت؛ زیرا اگر واقعاً تقاضایی وجود داشته باشد خرید انجام خواهد شد و اگر تقاضایی نباشد قیمت‌ها تعدیل خواهد شد و حداقل مزیت آن این است که قیمت‌های املاک و مسکن بدون دلیل و دلبخواه بالا و پایین نمی‌رود و عرضه و تقاضای واقعی است که قیمت را تعیین می‌کند. دولت باید تلاش کند تا عرضه ها در این بورس افزایش داشته باشد و برنامه‌های حمایتی در این خصوص ارایه کند تا مردم به‌راحتی بتوانند در بورس برای معامله املاک موردنظر خود شرکت کنند. مثلا دولت می‌تواند در درجه اول املاک کلیدنخورده را وارد بورس کند، برای این کار باید نهادی وجود داشته باشد تا این املاک را از همه لحاظ بررسی کند تا صلاحیت عرضه در بورس را داشته باشند. یا فروشنده سند خود را در سازمان بورس و یا بورس کالا به عنوان ضمانت، گرو بگذارد تا آن‌ها از طرف فروشنده ملک را به خریدار بفروشند. در اصل، یک قرارداد سه‌طرفه شکل می‌گیرد؛ یک قرارداد که فروشنده با سازمان می‌بندد، یک قرارداد هم سازمان با خریدار و در نهایت، یک قرارداد هم بین فروشنده و خریدار بسته می‌شود. این اتفاق می‌تواند به‌صورت خیلی خوبی انجام شود، به شرطی که در عرضه سختگیری اعمال نشود و امکان عرضه املاک در بورس فقط برای دولت یا چند بانک وجود نداشته باشد، زیرا در این صورت، هیچ اتفاق مثبتی رخ نخواهد داد و معاملات بورسی هم تأثیر چندانی در بازار ملک و مسکن نخواهند گذاشت.

بسیاری از سازمان‌ها، املاک مازاد خود را در قالب مزایده به فروش می‌رسانند، این روند، با فرض تقویت بورس کالا دچار چه تحولات و تغییراتی خواهد شد؟

ورود املاک به بورس چند مزیت دارد، وقتی شما بخواهید کالایی را با مزایده به فروش برسانید، به زمان زیادی نیاز دارد؛ چون عده‌ای باید بیایند تا کالا را مشاهده کرده و اعلام کنند که در مزایده شرکت خواهند داشت. زمان مزایده که رسید فرآیند باز شدن پاکت‌ها و تهیه وجه برای خرید شروع می‌شود که فرآیندی زمان‌بر است و معمولا این کالاها در نوبت اول نیز فروش نمی‌روند و ممکن است فروش آنها حتی یک سال هم طول بکشد؛ مهم‌تر آن‌که شفافیت نیز در این معاملات وجود ندارد. اما در بورس این امکان وجود دارد که کالا یا ملک آماده برای فروش در همان روز عرضه به فروش برسد و نقد شوندگی نیز در آن بسیار زیاد است. به‌هرحال، فرآیند سریع عرضه بورسی املاک و مسکن در قیاس با روند زمان‌بر مزایده، می‌تواند برگ برنده بورس باشد.