محدوده سوم برای ساخت مسکن/ فرصت ساختمانی در محله‌های غیرفرسوده جنوب پایتخت

به گزارش می متالز، کارنامه ساخت مسکن و مقایسه آن با پررونق ترین مناطق معاملاتی در پایتخت در ۶ ماه نخست سال جاری، نشانه یک «محدوده جدید» برای کوچ سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به بسازوبفروش‌ها برای عبور از گردنه رکود بازار می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار تیراژ ساخت‌و سازهای مسکونی در پایتخت طی نیم سال نخست ۹۹ منتشر شد. جزئیات مجوزهای ساختمانی صادر شده برای ساخت وساز جدید در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی نیم سال نخست امسال حاکی از آن است که از ابتدای سال جاری تا پایان شهریور، مجموعا ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد مسکونی از شهرداری مجوز ساخت دریافت کرده‌اند که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته(۶ ماه نخست سال ۹۸) معادل ۱۴‌درصد کاهش پیدا کرده است. بنابر این آمار، در نیم‌‌سال ابتدایی ۹۹، به‌طور متوسط ماهانه ۴‌هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت ساخته شده است که نسبت به کف نیاز به عرضه ماهانه مسکن در پایتخت تفاوت معناداری دارد.

براساس نرخ تخریب و نوسازی و با لحاظ اینکه در دوره های رونق معاملاتی ماهانه بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی خرید و فروش می‌شود(که بیش از ۵۰ درصد آن به آپارتمان‌های نوساز طی سال‌های گذشته تعلق داشته است) کف نیاز به عرضه مسکن جدید در پایتخت ماهانه ۸ هزار واحد برآورد می‌شود. این در حالی است که وضعیت موجود ساخت وساز در مناطق مختلف شهر نشان می‌دهد ماهانه حدود ۴۵ درصد کمتر از کف نیاز به مسکن جدید در پایتخت ساختمان‌سازی می‌شود.

بررسی‌ها حاکی از آن است که علاوه بر شرایط اقتصاد کلان کشور که منجر به کوچ سرمایه‌ها از بازار ساخت وساز به سایر بازارهای دارایی شده، سه عامل اصلی در سایه اندازی رکود بر بازار ساخت وساز شهر تهران طی سال‌های گذشته و به ویژه در سال‌جاری نقش دارند. عامل اول،رشد نجومی قیمت زمین طی ماه‌های اخیر است که سهم مهمی در هزینه ساخت وساز به ویژه در شهر تهران دارد. عامل دوم، افزایش قابل توجه مصالح ساختمانی است که از ماه‌های ابتدایی سال جاری آغاز و همچنان ادامه دارد. گران‌ شدن بی‌ضابطه مصالح ساختمانی اصلی در پروژه‌های ساختمانی، منجر به کاهش حاشیه سود سازندگان شده است. سومین عامل نیز سختی سازندگان در فروش واحدهای مسکونی تمام شده به علت افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده است. به نظر می‌رسد هر عامل درونی بازار مسکن، سبب شده تا رغبت فعالان ساختمانی برای آغاز پروژه‌های جدید و سرمایه‌گذاری در بخش ساخت وساز به شدت کاهش پیدا کند.

در این میان وضعیت در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در محدوده تهران قدیم نیز با وجود ارائه بسته‌های تشویقی شامل تخفیفات در هزینه‌های صدور مجوز ساختمانی و... تفاوت چندانی با سایر محدوده‌های شهر تهران ندارد. آمارها نشان می‌دهد در نیم سال نخست امسال، در محدوده ۳‌هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، در مجموع ۴ هزار و ۷۰۰ واحد ساخته شده که حدود ۱۸ درصد از مجموع ساخت وسازهای انجام شده در شهر تهران طی این بازه زمانی را شامل می‌شود. به این معنا که در محدوده‌های قدیمی و فرسوده پایتخت که نیاز است هرچه سریع‌تر بازسازی و نوسازی شوند، به‌طور متوسط ماهانه ۷۸۰ واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند. مقایسه این تیراژ ماهانه ساخت‌وساز در مناطق فرسوده تهران با دوره‌های رونق ساخت‌وساز(اوایل دهه ۹۰) بیان‌کننده نصف شدن میزان عرضه آپارتمان در این محدوده از شهر تهران است.

نکته قابل توجه در مورد وضعیت ساخت‌وسازهای انجام شده در بافت فرسوده تهران و مقایسه آن با میزان معاملات خرید و فروش ثبت شده در نیمه جنوبی شهر طی ماه اخیر آن است که در نیمه جنوبی شهر تهران مجموعا ۳ هزار و ۵۰۰ واحد طی یک ماه گذشته معامله شده‌اند این در حالی است که در محدوده بافت فرسوده که عرصه قابل توجهی از نیمه جنوبی شهر را تشکیل می‌دهد در همین بازه زمانی فقط ۷۰۰ واحد ساخته شده است. این موضوع به خوبی نشان می‌دهد وضعیت عرضه آپارتمان نوساز در محدوده بافت فرسوده پایتخت نسبت به میزان تقاضای موثر در نیمه‌جنوبی شهر چندان مناسب نیست. به تعبیر دیگر تیراژ ساختمانی در بافت قدیمی شهر تهران فاصله معناداری با حداقل خرید و فروش آپارتمان در این محدوده دارد.

وضعیت کلی کارنامه ساخت وساز در مناطق مختلف شهر(درون و بیرون بافت فرسوده) و همچنین توجه به توزیع معاملاتی مناطق ۲۲گانه شهر طی ماه‌های اخیر یک محدوده جدید برای تمرکز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را نشان می‌دهد. هرچند تا اوایل سال جاری، بخشی از فعالان بازار مسکن، به دلیل وجود تقاضای خرید موثر و ناسازگاری اندک قیمت فروش با قدرت خرید متقاضیان، بافت فرسوده را به‌عنوان گزینه مناسب سرمایه‌گذاری در مقایسه با نیمه‌شمالی شهر مطرح می‌کردند؛ اما در حال حاضر با توجه به حاشیه سود سازندگان و همچنین حضور متقاضیان در بخش‌های دیگر شهر، یک «محدوده سوم» به غیر از مناطق شمالی و بافت فرسوده، به‌عنوان گزینه جدید مطرح است. محدوده سوم، محله‌های غیرفرسوده نیمه جنوبی شهر هستند که طی ماه‌های اخیر به دلیل افزایش میانگین قیمت مسکن هم پاسخگوی تقاضای سرمایه‌ای و هم پاسخگوی تقاضای مصرفی جامانده از التهاب قیمتی بوده است.

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از علت دشوار بودن ورود سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به بافت فرسوده حاکی از آن است که سازندگان به دو دلیل عمده تمایل کمتری برای ورود به محدوده تهران قدیم دارند. دلیل نخست حاشیه سود اندک پروژه‌های ساختمانی در این محدوده نسبت به سایر نواحی شهر تهران است. فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند میزان تخفیفات پیش‌بینی شده برای کاهش هزینه‌های ساخت به میزانی که بتواند حاشیه سود آنها را قابل توجیه کند، نیست. در مقابل به دلیل قدرت خرید پایین متقاضیان مصرفی این محدوده، امکان تعیین قیمت تمام شده با حاشیه سود قابل توجه نیز وجود ندارد. در نتیجه ترجیح می‌دهند با وجود بالا بودن هزینه تامین زمین در سایر نواحی شهری در مقابل بافت فرسوده، همچنان در سایر محله‌های خارج از بافت فرسوده ساخت‌وساز کنند. دلیل دوم به مشکلات تامین زمین در بافت فرسوده مربوط می‌شود. به گفته فعالان ساختمانی در حال حاضر ظرفیت باقی مانده برای تامین زمین مناسب که امکان تجمیع پلاک در آن وجود داشته باشد در این محدوده چندان قابل توجه نیست. به ویژه آنکه بخش زیادی از اراضی این محدوده به دلیل مشکلات حقوقی متعدد همچون سنددار نبودن، بدون صاحب بودن، قرار گرفتن در طرح‌های شهری و... فریز شده و امکان ساخت وساز جدید روی آنها از دست رفته است. این در حالی است که محلات نیمه جنوبی شهر تهران که در خارج از بافت فرسوده قرار دارند علاوه بر آنکه چنین مشکلاتی را ندارند دارای تقاضای موثر برای خرید پس از اتمام پروژه ساختمانی نیز هستند. ضمن آنکه حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی این محلات نسبت به پهنه‌های فرسوده مناسب‌تر است. تحقیقات میدانی انجام شده از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در برخی محله‌های قدیمی؛ اما معتبر و مناسب نیمه‌جنوبی شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر میانگین قیمت واحد مسکونی نوساز در یک ماه اخیر حدودا به مترمربعی ۱۷ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

با توجه به میانگین قیمت زمین، حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی برای مدت یکسال ونیم که اغلب طول دوره ساخت یک پروژه به‌صورت نرمال است در محدوده سوم یعنی نیمه‌جنوبی شهر خارج از بافت فرسوده، در حال حاضر به حدود ۳۵ درصد رسیده است. هرچند ممکن است حاشیه سود ساخت وساز در مناطق نیمه شمالی شهر تهران در حال حاضر به حدود ۴۰‌درصد نیز برسد؛ اما فعالان بازار ساخت وساز معتقدند به دلیل آنکه رکود کمتری بر بازار معاملات نیمه‌جنوبی سایه افکنده است سرمایه‌گذاری در این محدوده از شهر، با توجه به حضور تقاضای موثر مناسب تر از سایر محدوده‌های شهری خواهد بود. در نتیجه سرمایه‌گذار با وجود حاشیه سود پایین‌تر نسبت به نیمه‌شمالی، می‌تواند با ریسک و نگرانی کمتر ناشی از فروش نرفتن واحد مسکونی پس از اتمام پروژه فعالیت کند.