فاکتور جدید در بازار املاک/ مساحت «بافت‌فرسوده» پایتخت از ۵ درصد به ۷ درصد افزایش یافت

به گزارش می متالز، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد کلان‌شهر تهران که حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از مساحت پایتخت را به خود اختصاص داده است، از دهه ۸۰ و بعد از حادثه مرگبار زلزله بم به دغدغه مدیران وقت کشور تبدیل شد. در همین راستا طی قریب به دو دهه گذشته، مدیریت شهری پایتخت با هدف استحکام‌بخشی سازه‌ای و ارتقای ارزش کیفی زیست ساکنان، تسهیلات تشویقی مالی و تراکمی با هدف تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده را در دستور کار خود قرار داد. بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعا ۲۰۶ هزار پارسل از مجموع حدود یک میلیون پارسل کلان‌شهر تهران به‌صورت توامان دارای سه شاخص اصلی شناسایی بافت‌های فرسوده (نفوذناپذیری، عدم استحکام سازه‌ای و ریزدانگی) هستند. طی دو دهه اخیر قریب به ۹۲ هزار پارسل فرسوده از شهرداری تهران پروانه ساختمانی دریافت و حدود۲۱۱ هزار واحد مسکونی به ازای این پروانه‌ها تولید شده‌اند.

به این ترتیب براساس مصوبه سال ۸۵، ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدود ۶۰ هزار هکتاری پایتخت معادل ۵ درصد مساحت شهر تهران به دلیل سه ویژگی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری به‌عنوان بافت فرسوده شهر شناخته می‌شد، اما بررسی و مطالعات جدید مجموعه مدیریت شهری تهران نشان از افزایش محدوده بافت فرسوده دارد. بنا بر مطالعات اولیه، حدود یک هزار و ۱۰۰ هکتار به‌عنوان عرصه جدید بافت فرسوده شهر تهران شناسایی شد اما آن‌طورکه بررسی‌های اولیه کمیسیون ماده پنج مشخص می‌کند فعلا حدود ۸۱۱ هکتار تایید اولیه شده و قرار است به مساحت سه هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت اضافه شود. به این ترتیب مساحت بافت فرسوده از حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار اولیه به حدود ۴ هزار و ۷۹ هکتار خواهد رسید. به این معناکه محدوده بافت فرسوده که تاکنون حدود ۵ درصد از مساحت شهر تهران را در برمی‌گرفت از این پس حدود ۷ درصد از عرصه شهر تهران را شامل می‌شود.

طی سال‌های گذشته مطابق با آمار ارائه شده از سوی شهرداری تهران، از مجموع ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار بافت فرسوده، حدود ۴۰ درصد نوسازی و بهسازی شده است. هرچند در نگاه اولیه این برداشت وجود دارد که به دلیل نوسازی این عرصه، نیاز است در جریان تدقیق عرصه جدید بافت فرسوده، محدوده نوسازی شده از مساحت کلنگی شهر تهران کاسته شود و در نتیجه محدوده بافت کلنگی و قدیمی پایتخت تقریبا به همین میزان کاهش پیدا کند اما در واقعیت وضعیت متفاوت است.

نکته مورد توجه در جریان نوسازی بافت فرسوده شهر، نوسازی همه‌جانبه برای حذف هر سه ویژگی فرسودگی شامل ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی است. به گفته کارشناسان نوسازی، تنها در صورتی که در جریان نوسازی هر سه ویژگی حذف و در نتیجه یک محله به‌طور کامل نوسازی و احیا شود می‌توان آن را از محدوده مساحت بافت فرسوده کم کرد اما تا زمانی که طرح احیا و نوسازی فقط به تخریب و نوسازی ساختمان‌های کلنگی محدود شود و نوسازی سرانه‌های خدماتی هفت‌گانه و معابر اتفاق نیفتد همچنان محدوده موجود در لیست مناطق فرسوده قرار دارد. اتفاقی که در روند نوسازی محلات قدیمی و کلنگی شهر تهران در تمامی سال‌های گذشته در جریان بوده است. به‌عنوان مثال نمونه‌های متعددی از محلات کلنگی شهر تهران قابل مشاهده است که با وجود نوسازی املاک از طریق تجمیع املاک، اما همچنان ویژگی نفوذناپذیر به دلیل تعریض نشدن معابر وجود دارد. یا آنکه سرانه‌های خدماتی همچون پارکینگ‌های عمومی، فضای سبز و دسترسی به خدمات حمل و نقل عمومی هنوز به میزان افزایش واحدهای مسکونی افزایش پیدا نکرده است.

جالب آنکه در تمامی سال‌های گذشته نبض نوسازی و ساخت وساز در بافت فرسوده(تهران قدیم) رابطه مستقیمی با رکود و رونق بازار معاملات و ساخت وساز مسکن در سایر عرصه‌های شهر داشته است. به این معناکه در دوره‌هایی که بازار معاملات مسکن با رونق همراه بوده و ساخت وساز در سایر مناطق شهر رونق داشته است در همان سال‌ها نبض جریان نوسازی محلات قدیمی شهر نیز تندتر بوده است. به‌طوری‌که آمارها نشان می‌دهد در این سال‌های رونق، به‌طور متوسط سالانه حدود ۴ درصد از بافت فرسوده شهر تهران نوسازی می‌شده است. این در حالی است که در دوره‌های رکود بازار معاملات و ساخت‌وساز شهر تهران، نوسازی محلات کلنگی پایتخت روندی کندتر را طی کرده است و سالانه حدود یک درصد بافت فرسوده به لحاظ عرصه، نوسازی شده است.

علاوه بر این، یک رابطه دیگر میان جریان نوسازی بافت فرسوده شهر تهران و نبض بازار مسکن وجود دارد. در دوره‌هایی که بازار مسکن در رونق قرار داشته، نسبت خانه‌های ساخته شده در بافت فرسوده نسبت به کل شهر، سالانه حدود ۲۰ درصد بوده است اما در سال‌هایی که بازار مسکن درگیر رکود معاملات و ساخت وساز شده نسبت ساخت وسازهای انجام شده در تهران قدیم به کل شهر حدود ۱۴ تا ۱۵ درصد بوده است. در نگاهی دقیق‌تر مطابق با آمار در سال‌های اخیر سالانه حدود بین ۳۰ تا ۶۰ هکتار از عرصه شناسایی شده به‌عنوان بافت فرسوده، نوسازی شده است.

اما حالا با توجه به مطالعات جدید انجام شده و با تکیه به سه ویژگی اولیه بافت فرسوده، قرار است حدود ۸۱۱ هکتار به محدوده بافت فرسوده پایتخت اضافه شود. آن‌طور که مشخص است تمامی مناطق شهر تهران به غیر از مناطق ۵، ۶، ۲۱ و ۲۲ در لیست جدید دارای مناطق فرسوده نام برده شده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد براساس نقشه جدید، معادل ۲۰ درصد بافت فرسوده کنونی به هر منطقه، به‌عنوان بافت فرسوده جدید اضافه می‌شود. این وضعیت در مورد برخی مناطق با شدت بیشتری اتفاق افتاده است. به‌عنوان مثال منطقه ۱۸ که به لحاظ میانگین قیمت ملک مسکونی دارای پایین‌ترین قیمت است معادل ۳/ ۱ برابر مساحت فعلی بافت فرسوده آن به آن اضافه می‌شود. در منطقه ۱۱ نیز ۳۰ درصد مساحت فعلی کلنگی آن به عرصه جدید بافت فرسوده اضافه می‌شود.

آن‌طور که بررسی‌ها مشخص می‌کند نقشه جدید بافت فرسوده معادله بازار مسکن را در سه حوزه زمین، خرید و فروش و سرمایه‌گذاری تغییر خواهد داد. تغییر معادله بازار مسکن براین اساس در دو نیمه جنوبی و شمالی خط انقلاب متفاوت خواهد بود به‌گونه‌ای‌ که در مناطق نیمه جنوبی که سطح قیمت پایین‌تر است ممکن است اعلام قرارگرفتن یک محدوده به‌عنوان بافت فرسوده به میزان اندک و خفیف بر قیمت املاک به سمت پایین اثرگذار باشد. در عین حال به دلیل آنکه ممکن است بسته‌های تشویقی ساخت‌وساز برای برخی سرمایه‌گذاران بومی این مناطق مهم باشد، احتمالا می‌رود به‌صورت خفیف جریان ساخت‌وساز اندکی با رونق مواجه شود. در عین حال در حوزه زمین در نیمه جنوبی پایتخت، دو نوع اثرگذاری آنی و بلندمدت را خواهد داشت. به این معناکه ممکن است در چندماه نخست اعلام قرارگیری املاک یک محدوده در طرح نوسازی منجر به کاهش قیمت خفیف املاک شود اما در بلندمدت اندکی محرک ساخت وسازهای جدید خواهد شد.

از دیدگاه کارشناسان وضعیت اثرگذاری این رابطه بر بازار املاک نیمه شمالی پایتخت اندکی متفاوت‌تر است. به‌طوری‌که در محدوده‌ای از شهر که وضعیت معاملات وساخت وساز آن اثرگذاری بیشتری بر کل بازار مسکن شهر دارد، تغییرات از این ناحیه گسترده‌تر خواهد بود. نکته مهم آن است که اگرچه فرآیند تصویب نهایی این نقشه تا سال آینده و پس از بررسی‌های شورای عالی شهرسازی زمانبر خواهد بود اما به نظر می‌رسد اعلام اضافه شدن برخی محدوده‌های شهری به‌عنوان بافت فرسوده می‌تواند از هم اکنون وضعیت بازار معاملاتی و ساخت وساز این مناطق را تا حدودی به لحاظ روانی تحت تاثیر قرار دهد.