خدمات مجانی به لوکس‌نشین‌ها/ عواید «عوارض نوسازی» برای تنظیم قیمت مسکن و تامین بودجه شهرداری چیست؟

می متالز - نسبت «شارژ آپارتمان» به «شارژ شهری» در تهران شبیه نسبت فیل و فنجان است؛ به‌طوری‌که فرمول بدقواره دریافت این مهم‌ترین عوارض شهری باعث شده است لوکس‌نشین‌های پایتخت عملا خدمات مجانی از شهرداری دریافت کنند.

به گزارش می متالز، در شهرهای توسعه‌یافته جهان، «شارژ شهری» یا همان مالیات شهری رقمی معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱درصد ارزش روز آپارتمان است. این مالیات جادویی باعث می‌شود دست‌کم ۳۰درصد از هزینه اداره شهرها با دریافت عوارض شهری از مالکان آپارتمان‌های گران‌قیمت تامین شود که اثر مکمل این مالیات، «بازدارندگی در برابر احتکار مسکن» است؛ اما ارقام «شارژ»ها در تهران سرگیجه‌آور است.

سری جدید فیش عوارض نوسازی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران توزیع شد. بررسی جزئیات رقم محاسبه شده در فیش عوارض نوسازی شهروندان به‌عنوان «شارژ شهری» نشان می‌دهد: هزینه‌ای که شهروندان تحت عنوان «شارژ شهری» بابت پوشش خدماتی که شهر به آنها ارائه می‌کند می‌پردازند یک‌هشتم شارژ آپارتمان است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شارژ شهری یا مالیات محلی بر املاک یک روش تامین منابع مالی برای اداره تعداد زیادی از شهرهای توسعه‌یافته دنیا محسوب می‌شود اما طی تمامی سال‌های گذشته از نظر مدیران شهری پایتخت مغفول مانده است. اگرچه این نوع روش تامین منابع که در شهر تهران از آن به‌عنوان عوارض نوسازی یاد می‌شود، در ظاهر بودجه اداره پایتخت تعریف شده است اما علاوه بر سهم اندک آن در بودجه، نحوه محاسبه و اخذ آن از شهروندان به دلیل پیروی نکردن از یک فرمول مشخص، معیوب و فاقد کارآیی برای تامین هزینه‌های اداره شهر است.

عوارض نوسازی در تعداد زیادی از کلان‌شهرهای دنیا، نقش شاهرگ پولی در بودجه دولت محلی را بازی می‌کند چراکه بزرگ‌ترین کانال ورودی منابع مالی در شهرداری‌ها است. در این شهرها شارژ شهری با نرخ نیم تا ۵/ ۱ درصد قیمت روز مسکن محاسبه و اخذ می‌شود. به‌طوری‌که دست کم حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد کل بودجه سالانه اداره شهرها از این محل تامین می‌شود. نکته مهم‌تر آنکه همین فرمول توانسته این نوع مالیات محلی را، به‌عنوان «مالیات تنظیم‌کننده بازار مسکن» قرار دهد و مانع از احتکار یا خالی گذاشتن واحدهای مسکونی در شهر شود.

این در حالی است که فرمولی که شهرداری تهران براساس آن شارژ شهری را تعیین می‌کند معادل ۲۷ درصد «قیمت معاملاتی سال ۹۸» است. قیمت معاملاتی در حال حاضر در شهر تهران تقریبا نزدیک به یک‌صدم قیمت روز مسکن است و همین امر سبب شده تا نرخ شارژ شهری در پایتخت حدود ۰۰۷/ ۰ درصد (زیر یک‌صدم درصد) قیمت روز مسکن باشد. این نرخ اوایل دهه ۹۰ معادل ۰۲/ ۰ درصد قیمت روز مسکن بود؛ یعنی متوسط مبلغی که به‌عنوان عوارض نوسازی از سوی شهروندان به شهرداری تهران در اوایل دهه جاری پرداخت می‌شد حدود ۰۲/ ۰ درصد ارزش روز املاک بود.

جالب آنکه در این بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۲ تا ۳ برابر شده اما نرخ شارژ شهری در همین فاصله از زیر ۱۰۰ هزار تومان به حدود ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. تعدیل نشدن نرخ شارژ شهری متناسب با قیمت روز مسکن سبب شده این نسبت اکنون در مقایسه با اوایل دهه ۹۰ سقوط کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر نرخ شارژ شهری که شهروندان بابت خدماتی که دریافت می‌کنند می‌پردازند بسیار کمتر از شارژ سالانه آپارتمان محل سکونت آنها است. در واقع در حال حاضر متوسط شارژ شهری در پایتخت هم اکنون به حدود ۲۳۰ هزار تومان در سال رسیده اما متوسط شارژ سالانه آپارتمان‌ها در تهران حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. به این ترتیب نسبت شارژ شهری به شارژ آپارتمان، حدود یک هشتم است. به این معناکه مالکان آپارتمان ها، هزینه‌ای که برای نگهداری ساختمان در سال پرداخت می‌کنند حدودا ۸ برابر رقمی است که برای نگهداشت شهر می‌پردازند در نتیجه نسبت شارژ آپارتمان به شارژ تهران حکایت مثل قدیمی «فیل و فنجان» را پیدا کرده است. به گفته کارشناسان شهری اگر «شارژ شهری» حتی تا نصف رقم شارژ سالانه آپارتمان‌ها تعدیل شود در این صورت ۲ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان از بودجه سالانه پایتخت با این منبع پایدار و سالم تامین مالی می‌شود. هزینه اندک شارژ شهری، در مقایسه با قیمت مسکن نیز یک نتیجه جالب را به دست می‌دهد. در حال حاضر نسبت شارژ شهری به قیمت مسکن زیر یک صدم درصد است اما نسبت عوارض ساخت به قیمت تمام شده مسکن حدود ۲ درصد است. این دو نسبت متفاوت نشان می‌دهد در شهر تهران بر خلاف دولت‌های محلی کلان‌شهرهای دنیا، هزینه اداره شهر به جای آنکه از محل «بهره برداری از خدمات شهری» تامین شود از «محل دریافت کنندگان مجوز» کسب می‌شود. به‌طوری که برخلاف سهم بالای درآمد و منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی، سهم شارژ شهری در بودجه امسال شهرداری تهران حدود ۵/ ۲ درصد است. بررسی مدل‌های تامین بودجه در اداره کلان شهرهای دنیا این سهم را حداقل حدود ۳۰ درصد از بودجه سالانه برآورد می‌کند.

بنابراین برخلاف شهرهای دنیا که «شارژ شهری» نقش شاهرگ حیاتی در تامین هزینه‌های اداره شهر را بازی می‌کند این نوع مالیات محلی در شهر تهران به‌عنوان یک «مویرگ» درآمدی است.

بررسی‌ها درباره دلایل سهم اندک این نوع منابع در تامین هزینه‌های پایتخت، اختلاف شدید شارژ شهری با شارژ آپارتمان و همچنین فاصله نجومی شارژ شهری با قیمت روز ملک در تهران، آدرس دو عامل اصلی را نشان می‌دهد. اول آنکه در مدیریت شهری پایتخت، انگیزه کافی برای «شیفت تامین مالی شهر به شارژ شهری» وجود ندارد. عمده دلیل آن هم به سهل الوصول بودن اخذ عوارض ساخت وساز از بساز و بفروش‌ها و دریافت عوارض فروش تراکم و تغییر کاربری است. به ویژه آنکه ابزار کافی برای پرداخت به موقع این نوع عوارض از سوی شهروندان به شهرداری وجود ندارد. درواقع از آنجاکه کسب درآمد از محل درآمدهای فروش تراکم و تغییر کاربری به‌عنوان یک مسیر سهل‌الوصول برای شهرداری تهران است، به جای اجرای ایده‌های خلاقانه جهت کسب درآمد، صدور مجوزهای خارج از ضوابط را از اولویت‌های اصلی برنامه خود قرار می‌دهد. به همین دلیل طی چند سال اخیر تعداد ساخت‌وساز بلندمرتبه‌هایی که نیاز اصلی شهر تهران نیست افزایش پیدا می‌کند و در مقابل سایر کاربری‌های ضروری شهر تهران همچون کاربری‌های ورزشی، تفریحی و... فراموش می‌شود. ایجاد پایگاه‌های قدرت و اعمال نفوذ آنها، عدم توازن درآمد منطقه‌های شهرداری و ساختار نامناسب دارایی‌ها نیز از دیگر پیامدهای مخرب این نوع درآمدها است.

دومین عامل «اختیار صفر» شهرداری بابت تعدیل عوارض شهری است. در این حوزه مدیریت شهری ناچار به کسب مجوز نهایی از دولت است.

کارشناسان شهری پیشنهاد می‌کنند در صورتی که نرخ شارژ شهری همچون فرمول مورداستفاده در کلان‌شهرهای دنیا، متناسب با قیمت روز املاک اخذ شود، می‌تواند بودجه پایتخت را به یک شاهرگ مالی پایدار و سالم متصل کند. بررسی‌ها در مورد الگوی اخذ شارژ شهری در کلان‌شهرهای دنیا حاکی از آن است که اگرچه نرخ یکسان برای تمامی املاک شهر در نظر گرفته می‌شود اما مبلغی که مناطق نامرغوب در شهرهای توسعه‌یافته پرداخت می‌کنند کمتر از نصف مبلغی است که مناطق مرغوب این شهرها پرداخت می‌کنند. به این دلیل که شارژ شهری براساس فرمول عادلانه محاسبه و اخذ می‌شود. فرمول عادلانه به این معناکه مالیات محلی بر املاکی که مالکان پرداخت می‌کنند براساس درصد مشخصی از بهای روز هر ملک است. این درصد برای تمامی مناطق شهر یک نرخ واحد است اما چون ارزش روز در هر منطقه متفاوت است بنابراین مبلغ شارژ شهری به‌صورت عادلانه تنظیم می‌شود. با این حال طی سال‌های اخیر، شهر تهران از شارژ شهری که در سایر شهرهای توسعه‌یافته یک درآمد سالم و عوارض دومنظوره محسوب می‌شود، محروم بوده است و سهم آن در بودجه سالانه شهرداری تهران حدود ۵/ ۲ درصد است، این در حالی است که سهم درآمدهای سمی در بودجه شهرداری حداقل ۵۰درصد بوده است.

اگر بنا باشد براساس فرمول طراحی شده در شهرهای دنیا شارژ شهری در پایتخت نیز محاسبه و دریافت شود، سطح واقعی آن به حدود ۳ میلیون تومان در سال خواهد رسید. این نرخ با توجه به هزینه سنگین اداره شهر (هزینه جاری و نگهداشت شهر حدود یک‌سوم از کل بودجه ۳۰ هزار میلیارد تومانی است) می‌تواند کل بودجه جاری و نگهداشت شهر را تامین کند. البته این مبلغ شارژ شهری معادل یک‌دهم درصد قیمت روز مسکن در تهران است که هنوز تا نرخ حداقل نیم درصد شارژ شهری در شهرهای جهان فاصله زیادی دارد.

به گفته کارشناسان، شارژ شهری ۳ میلیون تومانی در سال می‌تواند براساس متوسط مسکن در مناطق شمال و جنوب شهر، به‌صورت شناور تعیین شود که در این صورت، بازدارندگی قوی برای احتکار و سفته‌بازی و منجمد گذاشتن واحدهای مسکونی ایجاد خواهد کرد.