یکجا فروشی در بازار مسکن/ بیم و امید فعالان ملکی

به گزارش می‌متالز، انتخاب سازنده‌های حرفه‌ای در تهران برای فروش املاک نوساز و کلیدنخورده تغییر کرده و به جای «تک‌فروشی» واحد‌های تکمیل شده، به «یکجا فروشی» املاک روی آورده‌اند. شیوه یکجا فروشی آپارتمان نوساز اتفاق تازه‌ای در بازار مسکن نیست و فایل‌هایی از این جنس هم در دوره‌های رونق معاملات و جهش قیمت مسکن و هم در دوره‌های رکودی و پساجهش مشاهده می‌شود. اما مشاهدات میدانی و تحقیق از واسطه‌های ملکی در بازار مسکن نشان می‌دهد در هفته‌های اخیر بر تعداد این نوع از فایل‌های فروش در بازار آپارتمان نوساز به طور محسوسی افزوده شده است.

تحقیقات میدانی از موتور‌های جست‌وجوی ملکی معتبر نشان می‌دهد در حال حاضر دست‌کم یک درصد از فایل‌های نوساز ثبت شده در این سایت‌ها، از نوع «یکجا فروشی» هستند. البته اگر مجموع واحد‌های آپارتمانی که به صورت یکجا فروشی عرضه شده‌اند را با سایر فایل‌های نوساز مقایسه کنیم قطعا سهم این مدل فروش بیشتر خواهد بود چراکه در هر یک از فایل‌های یکجا فروشی دست‌کم چهار یا پنج واحد و بعضا بیش از ۱۰ واحد به صورت یکجا و در قالب یک فایل برای فروش عرضه شده‌اند.

بررسی علت افزایش جزئی در تعداد فایل‌هایی که به صورت فروش یکجای املاک کلید نخورده متعلق به سازنده‌ها در موتور‌های جست‌وجوی ملکی ثبت شده‌اند حاکی است بر اساس یک قاعده کلی معمولا در دوره پساجهش، تقاضای فروش یکجای مستغلات بیشتر می‌شود، چراکه فروش تک‌واحد به منزله صرف زمان بیشتر برای تبدیل دارایی ملکی به نقدینگی است.

واسطه‌ها می‌گویند در شرایط رکودی فروش یک ساختمان پنج یا شش طبقه دست‌کم شش ماه تا یک سال زمان می‌برد و این در حالی است که اگر سازنده کل ساختمان را برای فروش به صورت یکجا عرضه کند، احتمالا ظرف مدت بسیار کوتاه‌تری، بعضا در حدود یکی دو ماه می‌تواند پای میز معامله بنشیند.

بررسی جزئی‌تر ماجرای یکجا فروشی در بازار مسکن سه پیام را به فعالان بازار مسکن مخابره می‌کند: پیام اول مربوط به نوع سازنده‌هایی است که در این بازار حضور پیدا کرده‌اند. جنس سازنده‌هایی که به این ترتیب املاک نوساز را می‌فروشند نیز ویژه است. این سازنده‌ها عمدتا در زمره سازنده‌های اصطلاحا «برند» و حرفه‌ای در هر منطقه هستند؛ کسانی که به جز کار ملکی، فعالیت دیگری در بازار‌های سرمایه‌ای موازی انجام نمی‌دهند. به عبارت دیگر این سازنده‌ها به کار ملکی تسلط کامل دارند و از جنس کسانی نیستند که در طول سه سال اخیر نقدینگی خود را در بازار‌های مختلف از جمله ملک، ارز، سکه، بورس و نظایر آن سرمایه‌گذاری کرده بودند و هرازگاهی از یک بازار به بازار دیگر مهاجرت کردند. سازنده‌های حرفه‌ای که برای یکجافروشی در بازار مسکن پیشقدم شده‌اند، از آنجا که نسبت به آینده اقتصادی و ریسک متغیر‌های غیراقتصادی اثرگذار بر بازار نگرانی‌هایی دارند و در راس این نگرانی‌ها، مساله سرنوشت برجام و به دنبال آن تغییرات احتمالی قیمت ارز مطرح است، در نتیجه مبتنی بر این نگرانی‌ها تصمیم به فروش یکجا گرفته‌اند.

در واقع از آنجا که انگیزه اصلی این سازنده‌ها از یکجافروشی، خرید ملک کلنگی جدید برای شروع ساخت‌وساز تازه است، آن‌ها با در نظر گرفتن هرگونه احتمال افزایش قیمت زمین تحت‌تاثیر متغیر‌های غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن، ترجیح می‌دهند هر چه زودتر آپارتمان‌های نوساز خود را به شیوه یکجا فروشی به نقدینگی تبدیل و آن را صرف خرید زمین کنند.

سازنده‌های حرفه‌ای را می‌توان مصرف‌کنندگان یا به عبارت دقیق‌تر متقاضیان اصلی خرید زمین در بازار مسکن توصیف کرد که طبعا نگران‌ترین قشر درباره آینده قیمت این نوع از املاک در تهران هستند. در حال حاضر میانگین قیمت زمین در پایتخت بر اساس آخرین گزارش رسمی مرکز آمار به حدود ۵۰ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که دامنه قیمت زمین طیف متنوعی را در بر می‌گیرد. قیمت زمین در بافت‌های نامرغوب پایتخت اکنون عموما از ۲۰ میلیون تومان به بالاست و این میزان در مناطق لوکس به ۱۵۰ میلیون تومان و بعضا بیشتر از این می‌رسد.

بر این اساس بخشی از تقاضای یکجا فروشی در بازار مسکن نیز همین حالا به صورت «تهاتر» ثبت شده است، به این معنا که فروشنده‌ها حاضر به معاوضه ساختمان نوساز خود با ملک کلنگی هستند. نکته قابل‌توجه دیگر این است که عمده این سازنده‌ها در سه منطقه شمالی و عمدتا لوکس تهران (مناطق یک تا سه) فعالیت می‌کنند و در مناطق مصرفی یا کم‌برخوردار، تعداد فایل‌های یکجا فروشی حداقل در حال حاضر انگشت‌شمار است.

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر اطلاعاتی از حضور کمرنگ سازنده‌ها در بازار مسکن منتشر و اعلام کرده بود که اگرچه تعداد فروشنده‌ها بر خریداران در بازار مسکن غالب است، اما هنوز سازنده‌ها در مورد اینکه به عنوان فروشنده به بازار معاملات ورود کنند، به جمع‌بندی نرسیده‌اند و در نتیجه تعداد آپارتمان‌های نوساز فایل شده نزد واسطه‌ها در اغلب محله‌ها اندک است. در حال حاضر تنها دو گروه از سازنده‌ها به عنوان فروشنده نوساز در بازار مسکن حضور پیدا کرده‌اند؛ یک گروه سازنده‌های «پول لازم» هستند که به تناسب نقدینگی موردنیاز خود، یک یا دو واحد را برای فروش به صورت «تکی» عرضه کرده‌اند. اما جنس دوم سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، همین سازنده‌های حرفه‌ای هستند که قصد خرید فوری زمین را دارند و به همین خاطر برای فروش یکجای ساختمان‌های نوساز خود اعلام آمادگی کرده‌اند.

واسطه‌های ملکی می‌گویند اگرچه ملک دچار رکود است، اما ساخت‌وساز‌های لوکس همواره مشتری ویژه خود را در بازار مناطق شمالی شهر دارد؛ ضمن اینکه واقعیت این است که در نهایت هیچ سازنده‌ای از نگه داشتن ملک خود در صف انتظار فروش برای مدت طولانی‌تر متضرر نمی‌شود. حتی اگر قیمت‌ها به طور مقطعی افت کند، اما سازنده می‌تواند با تحمل خواب بیشتر سرمایه، باز هم به سود قابل قبول متناسب با شرایط روز در مقاطع زمانی آینده دست پیدا کند.

پیام دومی که از تمایل به یکجا فروشی سازنده‌ها مخابره می‌شود را می‌توان «امیدبخش» توصیف کرد. به هر حال فروشنده شدن تعدادی از سازنده‌ها حتی اگر قصدشان فروش به صورت یکجا به سرمایه‌گذاران خاص بازار مسکن با نقدینگی‌های درشت باشد، منعکس‌کننده این واقعیت است که انتظارات کاهشی در میان سازنده‌ها وجود دارد و این یعنی هنوز امید به اینکه کاهش قیمت مسکن در قالب فاز پساجهش ادامه پیدا کند، وجود دارد. طبعا اگر سازنده‌ها صرفا انتظارات افزایشی داشتند، اصراری به فروش یکجای ملک خود نداشتند و همچنان از ورود به بازار معاملات و فایل کردن ساختمان‌های تکمیل شده و کلید نخورده خود خودداری می‌کردند.

سومین پیام از تغییر رفتار سازنده‌های حرفه‌ای در تهران این است که آن‌ها با تجربه دوره‌های رونق و رکود قبلی، به این جمع‌بندی رسیده‌اند که بهتر است از «تک فروشی» پرهیز کرده و به «یکجا فروشی» روی بیاورند. این سازنده‌ها معتقدند در شرایط پساجهش اگر واحد‌های تکمیل شده را به صورت یک به یک عرضه کنند، آپارتمان آن‌ها اصطلاحا «زخمی» می‌شود، به این معنا که بخشی از واحد‌ها مثلا در طبقات بالا زودتر فروش می‌روند و واحد‌های نامرغوب‌تر به لحاظ نور، نقشه و طبقه در یک ساختمان، در بازار رسوبی می‌شوند و تقاضای موثر برای آن‌ها وجود نخواهد داشت؛ در حالی که در یکجا فروشی دردسر‌هایی از این جنس متوجه سازنده نیست.

به این ترتیب در بازار فعلی صرفا سازنده‌هایی که به هر دلیل پول‌لازم هستند حاضر به «تک فروشی» می‌شوند، وگرنه در شرایط پساجهش گزینه ایده‌آل برای آن‌ها یکجافروشی است. یک گروه از سازنده‌ها نیز نگران افزایش قیمت زمین هستند و بنا دارند از طریق یکجا فروشی، ملک کلنگی مورد نظر خود را زودتر خرید کنند.

به این ترتیب فرآیند آنچه در تحقیق از بازار یکجا فروشی آپارتمان به دست آمده نشان‌دهنده جلوه‌های مختلفی از بیم و امید سازنده‌ها به عنوان بخشی از فعالان بازار مسکن است.

مزیت دوطرفه در یکجا فروشی

واسطه‌های ملکی معتقدند بازار مسکن همواره دست یکی از دو گروه «خریدار» یا «فروشنده» است. آن‌ها می‌گویند در حال حاضر با توجه به شرایط رکودی و پساجهش، بازار دست خریداران است و آن‌ها هستند که تعیین‌کننده میزان تخفیف، شرایط فروش و نظایر آن هستند. در بازاری که دست بالا در اختیار خریدار است، متقاضیان خرید به نوعی «ویژه» از جنس کسانی که با نقدینگی درشت سراغ فایل‌های یکجافروشی ملک می‌روند، می‌توانند با خرید این نوع املاک نوسازی شده که یکجا به بازار عرضه شده‌اند، از مزیت قیمتی برخوردار شوند.

البته در مناطق مصرفی معدود فایل‌های یکجا فروشی که از قضا آن‌ها نیز از جنس آپارتمان‌های نسبتا لوکس در همان منطقه به شمار می‌آیند، معمولا قیمت یکجا فروشی و تک فروشی تفاوت محسوسی ندارد. اما در مناطق لوکس و فوق‌لوکس تهران قیمت‌ها بین ۵ تا بعضا ۲۰ درصد نسبت به قیمت‌های پیشنهادی فروش سایر فایل‌های نوساز در همان منطقه پایین‌تر اعلام شده است. به این ترتیب می‌توان گفت معامله یکجای مستغلات هم برای سازنده و هم برای خریدار نفع دارد. نفع سازنده در این است که امکان تبدیل فوری دارایی خود به ملک کلنگی را پیدا می‌کند، در حالی که اگر قرار باشد به صورت تک‌تک آپارتمان‌های نوساز یک ساختمان را عرضه کند، زمان زیادی را باید منتظر بماند تا عایدی حاصل از فروش، کفایت خرید یک ملک کلنگی را داشته باشد. در این بین اگر به هر دلیل متاثر از ریسک‌های غیراقتصادی اثرگذار بر قیمت مسکن، تغییرات افزایشی در تورم زمین رخ دهد، سازنده دچار زیان خواهد شد که در یکجا فروشی چنین زیان احتمالی هرگز رخ نخواهد داد.

برای خریدار نیز مزیت قیمتی جزئی که در خرید یکجای ساختمان به جای خرید آپارتمان‌های متنوع به صورت تک‌تک حاصل می‌شود، انگیزه مطلوبی به شمار می‌آید.

شرایط پرداخت نیز به این صورت است که اغلب ۵۰ تا ۷۰ درصد از وجه کل معامله به صورت نقدی پرداخت می‌شود تا فروشنده بتواند پای میز معامله زمین حاضر شود؛ پرداختی الباقی نیز به صورت «شرایطی» ظرف یکی دو ماه میسر است.

بررسی فایل‌های موجود با عنوان «فروش یکجا» نزد موتور‌های جست‌وجوی ملکی حاکی است عمدتا در محله‌های لوکس ساختمان‌های نوساز تکمیل شده به صورت یکجا عرضه می‌شوند و بعضا پیشنهاد‌هایی درباره کاربری اداری در این ساختمان‌ها نیز در آگهی‌ها آمده است. اما همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد یکجا فروشی صرفا مختص این مناطق نیست و تعداد اندکی از فایل‌های موجود در مناطق مصرفی نیز به شکل یکجا در بازار مسکن عرضه شده‌اند. تحقیقات میدانی حاکی است عمده این فایل‌ها نیز از نوع لوکس‌متراژ با متریال نسبتا لوکس هستند که در حالت عادی قیمت پیشنهادی فروش آن‌ها نسبت به فایل‌های مصرفی بازار آن منطقه دست‌کم ۱۰ درصد بیشتر است.

جنس خریداران یکجای مسکن

اگرچه خریداران مصرفی و حتی خریداران سرمایه‌ای مسکن مدت‌هاست بازار را ترک کرده‌اند، اما یک گروه از سرمایه‌گذاران ویژه همواره در بازار مسکن حضور دارند و این بازار را حتی در دوره‌های پساجهش ترک نمی‌کنند، چراکه معتقدند اتفاقا در شرایط رکود معاملات می‌توانند خرید‌های مطلوب‌تری با قیمت مناسب‌تر انجام دهند. این گروه از سرمایه‌گذاران ملکی هم در زمره اشخاص حقیقی و هم از اشخاص حقوقی هستند که به عنوان مثال به شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته هستند.

البته اغلب ماهیت «حقیقی» یا «حقوقی» خریداران برای واسطه‌های ملکی نامشخص است، اما این گروه را می‌توان به طور کلی متقاضیان سرمایه‌ای مسکن خطاب کرد که نقدینگی با ارقام غیرمعمول در اختیار دارند و متقاضی سرمایه‌گذاری ملکی هستند.

واسطه‌ها می‌گویند بعضا در ظاهر به نظر می‌رسد این اشخاص حقیقی هستند، اما برخی از آن‌ها بودجه‌ای بیش از ۵۰۰ میلیارد تومان در اختیار دارند و بعید است از جنس اشخاص حقیقی باشند. ممکن است آن‌ها به هلدینگ‌های بزرگ یا بانک‌ها متصل باشند، اما در نهایت نمی‌توان با قطعیت از جنس آن‌ها سخن گفت و این موضوع برای واسطه‌ها نیز مبهم است.

البته برخی از خریداران یکجای ساختمان‌های نوسازی شده نیز از کسانی هستند که در خارج از کشور دارایی نقدی دارند و با توجه به اینکه ارزش ریال در چند سال اخیر تنزل داشته و نقدینگی آن‌ها «ارزی» است، طبعا از سرمایه‌گذاری در داخل کشور صرفه زیادی می‌برند. آن‌ها اعلام می‌کنند که پرداخت خود را در خارج از کشور انجام می‌دهند و سازنده‌هایی که مایل به دریافت ارزی بهای ساختمان خود باشند، پای معامله می‌آیند.

مجموعه پیام‌های دریافتی از این بخش از بازار مسکن در مجموع حکایت از مجموعه‌ای از بیم‌ها و امید‌ها دارد؛ به این معنا که برخی از پیام‌ها سیگنال کاهش قیمت می‌دهند و برخی نگرانی از افزایش قیمت احتمالی در میان فعالان بازار را منعکس می‌کنند.

البته نمی‌توان وزنی برای این بیم و امید‌ها قائل شد و به صراحت قضاوت کرد که وزن کدام‌یک در بازار مسکن کنونی بیشتر است؛ اما اگر بخواهیم آینده بازار مسکن را از نگاه سازنده‌های حرفه‌ای ببینیم، می‌توان این طور گفت که وضعیت نسبت به اوایل امسال به لحاظ انتظارات کاهشی در میان این گروه قدری متفاوت است.

تغییرات افزایش قیمت ارز در خرداد و مدت سپری شده از تیرماه برخی از سازنده‌های حرفه‌ای را نسبت به آینده قیمت زمین حساس کرده و شاید تلقی آن‌ها از حاکمیت ثبات در بازار مسکن نسبت به قبل تغییر کرده است. اکنون برداشت این گروه از فعالان بازار مسکن این است که ریزش قیمت در ماه‌های آینده می‌تواند ادامه پیدا کند و در عین حال ممکن است با توجه به ریسک‌های ناشی از متغیر‌های غیراقتصادی، ادامه نیابد، پس در این شرایط فرصت یکجا فروشی را مغتنم شمرده و ساختمان‌های تکمیل شده را به زمین تبدیل می‌کنند تا به این ترتیب ادامه فعالیت حرفه‌ای خود را دست‌کم طی دو سال آتی تضمین کنند.

البته مجموعه آنچه ذکر شد به این معنا نیست که سازنده‌های حرفه‌ای به جمع‌بندی رسیده‌اند که قیمت زمین یا مسکن مسیر افزایشی را در ماه‌های آتی در پیش خواهد گرفت، بلکه قدری نسبت به آنچه در آینده رخ خواهد داد دچار تردید شده‌اند و در نتیجه تلاش کرده‌اند با اعمال محافظه‌کاری لازم، برای شکل ادامه فعالیت خود در بازار تصمیم بگیرند و به این ترتیب سراغ یکجا فروشی ساختمان‌های تکمیل شده و نوساز رفته‌اند.

منبع: دنیای اقتصاد