سهم دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها

کل دارایی‌های 16 بانک مورد بررسی نیز در حدود 717 هزار میلیارد تومان گزارش شده است. البته اطلاعات گزارش که از سوی سایت کدال منتشر شده مربوط به سال 1394 است. توزیع این دارایی‌ها نیز در دو قالب عمده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و تملک وثایق تملیکی بدهکاران بوده است. ارزش بخش نخست تقریبا 17.3 هزار میلیارد است و ارزش وثایق تملیک شده نیز 11.17 هزار میلیارد تومان عنوان شده است. در واقع ارزش سرمایه‌گذاری‌های ارادی 16 بانک در بخش مستغلات معادل 2.4 درصد کل دارایی‌ها است و ارزش تملک وثایق تملیکی که می‌توان از آن به‌عنوان سرمایه‌گذاری‌های غیر‌ارادی یاد کرد 1.6 درصد کل دارایی‌ها را در بر می‌گیرد. ترکیب این دو موجب شده چهار درصد از دارایی‌های بانک درگیر بخش مستغلات باشد.

در صورت‌های مالی بانک‌ها ارزش تمام دارایی غیر‌منقول در بخش‌های مختلف ارزیابی و در صورت‌های مالی منعکس شده است. این محاسبات براساس ارزش اظهار شده از سوی خود بانک‌ها در صورت‌های مالی است که به تایید حسابرس رسمی نیز رسیده است. البته این ارقام ارزش اسمی دارایی‌های غیرمنقول بانکی است که با ارزش واقعی آن قابل مقایسه نیست. برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد که با محاسبه ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، رقم‌های به‌دست آمده چند برابر شود. با این وجود، این ارقام بیشتر از اینکه ارزش آن مورد توجه باشد از لحاظ توزیع منابع قابل ملاحظه است که می‌تواند مقیاسی برای حبس منابع بانکی باشد.

در بخش سرمایه‌گذاری‌های ارادی که حجم آن 17.3 هزار میلیارد تومان گزارش شده 9.4 هزار میلیارد آن صرف خرید زمین شده است و 8 هزار میلیارد دیگر آن به خرید ساختمان اختصاص یافته است. ترازنامه بانک‌های بورسی بررسی شده نشان می‌دهد که از 11.17 هزار میلیارد تومان دارایی‌های غیر‌منقول تملک شده از محل وثایق تملیکی بیشترین سهم متعلق به املاک مسکونی است. در واقع تا پایان سال 94 بانک‌ها ناچار شده‌اند به‌جای تسهیلات پرداختی به مشتریان حدود 7.9 هزار میلیارد تومان در قالب املاک «مسکونی» به دارایی‌های خود اضافه کنند. صورت‌های مالی حکایت از این دارد که ارزش املاک تجاری و اداری تصرف شده بابت مطالبات پرداخته نشده بانک‌ها تا پایان سال 94 نیز رقمی حدود 500 میلیارد تومان بوده است. در این بخش زمین نیز سهم 1.3 هزار میلیارد تومانی دارد و سهم کارخانه نیز 1.5 هزار میلیارد تومان عنوان شده است.انجماد دارایی‌های بانکی یکی از موضوعات مهم نظام بانکی کشور است که دارایی بانک‌ها را تحت‌تاثیر قرار داده و از نقدشوندگی دارایی‌ها کاسته است.

از آنجا که آمارهای رسمی در مورد دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها منتشر نشده، «دنیای‌اقتصاد» با بررسی صورت‌های مالی 16 بانک بورسی که اطلاعات آن روی سایت کدال موجود است، آمار این بخش از دارایی‌های بانک‌ها را مورد ارزیابی قرار داده است. بررسی ترازنامه 16 بانک فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد از 717 هزار میلیارد تومان دارایی کل بانکی در سال 94 حدود 28.5 هزار میلیارد تومان آن به کل «دارایی‌های غیرمنقول» تعلق دارد. دارایی‌های غیرمنقول محاسبه شده شامل دارایی‌های ملکی مانند «زمین»، «ساختمان» و دارایی‌های غیرمنقول در «وثایق تملیکی» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این رقم در سال 93، حدود 27.5 هزار میلیارد بوده است که به این ترتیب میزان کل دارایی‌های غیرمنقول در سال 94 حدود 3.8 درصد افزایش داشته است.

از سوی دیگر محاسبات نشان می‌دهد نسبت کل دارایی‌های غیرمنقول به کل دارایی‌های بانک‌ها در پایان سال مالی 94، به 4 درصد رسیده است در حالی که این نسبت در پایان سال مالی 93، حدود 4.6 درصد بوده است. این نسبت در تعدادی از بانک‌های بازار سرمایه که گزارش 6 ماهه سال 95 خود را منتشر کرده بودند نیز حدود 3.7 درصد گزارش شده است. بنابراین در نگاه اول به‌نظر می‌رسد که این نسبت از ابتدای سال 93 تاکنون نزولی بوده است. اما میزان کل دارایی‌های بانکی با رشد 20 درصدی از 597 هزار میلیارد تومان در سال 93 به 717 هزار میلیارد تومان در سال 94 رسیده است در حالی که میزان دارایی‌های غیرمنقول در بازه مورد بررسی تنها 3.8 درصد رشد داشته است؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که رشد مخرج کسر از صورت آن بیشتر بوده و سبب کاهش این نسبت شده است و در واقع بانک‌ها بار دارایی‌های ملکی خود را در این مدت کاهش نداده‌اند.

رشد دارایی‌های مشهود بانکی

در ترازنامه بانک‌ها در سرفصل دارایی دو مولفه دارایی‌های ثابت مشهود و دارایی‌های نامشهود وجود دارد. دارایی ثابت مشهود دارایی‌هایی هستند که موجودیت عینی و عملیاتی دارد که شامل زمین، ساختمان و ماشین‌آلات می‌شود و دارایی‌های نامشهود دارایی‌های غیرجاری هستند که موجودیت عینی و عملیاتی ندارند، مانند حق اختراع، سرقفلی، حق چاپ و... . بررسی ترازنامه بانک‌های فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد این میزان دارایی‌های موجود در صورت مالی بانک‌های مورد بررسی حدود 28.5 هزار میلیارد تومان است. رقم دارایی‌های ثابت مشهود در سال 93 حدود 21.6 هزار میلیارد تومان بوده که در سال 94 حدود 32 درصد رشد داشته است. از این میزان دارایی ثابت مشهود در سال 94، حدود 9.4 هزار میلیارد تومان آن به زمین و 8 هزار میلیارد آن به ساختمان تعلق دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد مقدار زمین در ترازنامه بانک‌ها در سال 94 به نسبت سال 93، حدود 6 درصد و مقدار ساختمان در همین بازه حدود 4.7 درصد رشد داشته است. در نتیجه به‌نظر می‌رسد بانک‌ها طی سال‌های 93 تا 94 به هر دو نوع دارایی‌های خود افزوده‌اند.

رشد وثایق تملیکی

قلم دیگری نیز در ترازنامه بانک‌ها وجود دارد که در زیرفصل سایر دارایی‌ها قرار دارد. این بخش شامل دارایی‌های منقول و غیرمنقول می‌شود. دارایی‌های غیرمنقول مانند زمین، ساختمان مسکونی، ساختمان اداری و تجاری و همین‌طور کارخانه است که بانک‌ها در ازای عدم پرداخت اقساط مشتریان خود آنها را به تملک خود درآورده‌اند. به همین دلیل این آیتم در صورت‌های مالی وثایق تملیکی نام دارد. بررسی داده‌های ترازنامه 16 بانک فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد که دارایی‌های غیرمنقول از وثایق تملیکی در بانک‌ها از حدود 11 هزار میلیارد تومان در سال 93 به حدود 11.17 هزار میلیارد تومان در سال 94 رسیده است. به این ترتیب این قسمت از دارایی‌های منجمد بانکی حدود 1.5 درصد رشد داشته است. از این میزان وثایق تملیکی در سال 94، حدود 7.9 هزار میلیارد تومان در ملک مسکونی، 500 میلیارد تومان در املاک تجاری و اداری، 1.5 هزار میلیارد تومان آن در کارخانه و 1.3 هزار میلیارد تومان آن در زمین قفل شده است. این آمارها نشان می‌دهد بانک‌های مورد بررسی در این گزارش، طی یک سال منتهی به سال 94، به‌دلیل عدم دریافت معوقات خود مجبور به تملیک دارایی‌های مشتریان خود شده‌اند. این درحالی‌ است که طبق قانون خروج بانک‌ها از ملک‌داری، باید هر چه سریع‌تر به نقد کردن این دارایی‌ها پرداخته تا بتوانند به حیات خود در چرخه بانکداری ادامه دهند که به‌نظر می‌رسد رکود در بخش مسکن مانع نقد شدن این دارایی‌ها شده است.

فروش دارایی‌های تجاری بانک‌ها

رفتار بانک‌ها براساس صورت‌های مالی سال 94 نشان می‌دهد از دارایی‌های غیرمنقول وثایق تملیکی، در سال 94 به نسبت سال 93، املاک مسکونی حدود 93.3 درصد و زمین حدود 5.7 درصد رشد داشته است. این در حالی است که املاک تجاری و اداری در کنار کارخانه‌ها به ترتیب 81.5 و 49.6 درصد کاهش داشته است. این درصد‌ها گویای این موضوع است که بانک‌ها طی سال‌های 93 تا 94، سعی کرده‌اند برای نقد کردن دارایی‌های خود، املاک تجاری و اداری و کارخانه‌های تحت تملک خود را به فروش برسانند. در خصوص رفتار بانک‌ها در این زمینه دو احتمال وجود دارد. احتمال اول این است که بانک‌ها به‌دلیل رکود موجود در بازار مسکن تلاششان برای فروش املاک مسکونی و زمین به نتیجه نرسیده است و علاوه‌بر این، به‌دلیل عدم پرداخت اقساط مشتریان، به حجم این نوع دارایی‌های آنها نیز افزوده شده است. احتمال دوم نیز این است که برای بانک‌ها نگهداری دارایی‌هایی مانند املاک مسکونی و زمین به‌دلیل اینکه هزینه نگهداری کمتری دارد مقرون به‌صرفه‌تر بوده به‌طوری‌که ترجیح داده‌اند این دارایی‌های خود را حفظ کرده و از بار دارایی‌هایی با هزینه نگهداری بالاتر مانند املاک اداری و کارخانه‌ها بکاهند.

قوانین شرکت‌داری بانک‌ها

بررسی ترازنامه بانک‌های فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد نسبت دارایی‌های ملکی به سرمایه پایه بانک‌ها از حدود 22 درصد در سال 93، به حدود 5 درصد در سال 94 کاهش داشته است. این نسبت از تقسیم میزان دارایی‌های ملکی بانک‌های مورد بررسی در سال 94 که حدود 28.5 هزار میلیارد تومان بوده به میزان سرمایه پایه این بانک‌ها در همان سال که حدود 607 هزار میلیارد تومان بوده، به‌دست آمده است. براساس محاسبات این گزارش، میزان سرمایه پایه بانک‌ها در سال 93 که در صورت‌های مالی بانک‌های فعال در بازار سرمایه آمده است، حدود 125 هزار میلیارد تومان بوده که در سال 94 حدود 387 درصد افزایش داشته است.

براساس آیین‌نامه مربوط به سرمایه بانک‌ها که از سوی شورای پول و اعتبار تنظیم شده است، سرمایه پایه بانک‌ها و موسسات اعتباری بانک‌ها حاصل جمع سرمایه اصلی به انضمام سرمایه تکمیلی است که پس از انجام کسورات لازم به‌دست می‌آید. سرمایه اصلی بانک‌ها شامل سرمایه پرداخت شده، اندوخته قانونی، صرف سهام و سود انباشته است. سرمایه تکمیلی بانک‌ها نیز براساس این آیین‌نامه شامل ذخایر مطالبات مشکوک‌الوصول عمومی، اندوخته یا ذخیره تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت و اندوخته ناشی از تجدید ارزیابی سهام است. از مجموع این دو رقم، سرمایه‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری دیگر که حساب‌های آنها با حساب‌های بانک یا موسسه اعتباری مادر تلفیق نشده است و سرمایه‌گذاری در سایر بانک‌ها و موسسات اعتباری کسر می‌شود که در نهایت سرمایه پایه بانک‌ها به‌دست می‌آید.

براساس قانون خروج بانک‌ها از شرکت‌داری و ملک‌داری که از ابتدای سال 94 برای اجرا به دولت ابلاغ شد، بانک‌ها ملزم شده‌اند هر سال 33 درصد از اموال مازاد خود را که شامل املاک و مستغلات و به‌خصوص وثایق تملیکی است واگذار کنند. براساس این قانون باید پس از گذشت سه سال میزان دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها اعم از زمین، مستغلات و سرقفلی و سهام در شرکت‌های دیگر در سطح 40 درصد سرمایه آنها محدود بماند و از آن فراتر نرود. در صورت تخطی، بانک‌ها مشمول مالیات 28‌ درصدی روی عواید حاصل از این دارایی‌ها خواهند شد. این عواید براساس اختلاف بین ارزش این دارایی‌ها در ابتدای سال و پایان سال برآورد می‌شود.

جذب ریسک در ترازنامه بانک‌ها

بررسی بازدهی بازارها نشان می‌دهد بازار مسکن طی سال‌های 91 تا 92 بازدهی میانگین حدود 70.1 درصد داشته است. در حالی که در همان سال‌ها بازار پول به‌دلیل افزایش نرخ تورم با سود حقیقی منفی مواجه بود. این سود منفی سبب شد بانک‌ها مجبور به افزایش نرخ بهره خود شوند و برای اینکه توانایی پرداخت سود سپرده‌های خود را داشته باشند باید در بازارهای مختلف دست به ریسک می‌زدند. یکی از راه‌هایی که منجر به سودآوری برای بانک‌ها می‌شد، اضافه کردن ملک و املاک به دارایی بانک‌ها بود، تا آنجا که آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌داد به ازای هر ۱۰۰ هزار نفر در کشور، حدود 27.4 شعبه بانکی فعالیت می‌کنند که در این حالت برای هر ۳۶۵۰ ایرانی، یک شعبه فعال وجود دارد. حال دارایی بانک‌ها به شکل املاک و مستغلات، مشکل بزرگی پیش‌روی بانک‌ها شده است.

در حال حاضر املاک و وثایق تملیکی، یکی از موضوعاتی است که به بنگاهداری بانک‌ها گره خورده است. به این صورت که بانک‌ها در مواردی که مشتری، توان ایفای تعهدات و پرداخت تسهیلات غیرجاری خود را ندارد، به اجبار اقدام به تملک وثیقه مشتری که عمدتا از جنس املاک و مستغلات است، کرده بودند؛ این در حالی است که اکنون، مشکلات حقوقی و اداری و تا حدودی رکود حاکم بر بازار مسکن و مستغلات باعث شده است که فروش این املاک از سوی بانک‌ها و موسسات اعتباری به آسانی صورت نگیرد و لاجرم، سهم املاک تملیکی در ترازنامه شبکه بانکی در سالیان اخیر بیشتر شود.

البته کارشناسان بانکی به این موضوع انتقاد داشتند که این املاک و وثایق تملیکی، نباید به اشتباه تحت عنوان سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن تعبیر شود. در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از منابع شبکه بانکی غیرجاری و راکد شده است که این موضوع به هیچ وجه به معنی سرمایه‌گذاری و بنگاهداری بانک‌ها نیست. البته بانک‌ها مدعی هستند در شرایط عادی اقتصادی، هیچ بانک و موسسه اعتباری تمایل ندارد از فلسفه وجودی تعریف‌شده خود فاصله بگیرد؛ آنها مجموعه سیاست‌ها و شرایط اقتصادی سال‌های گذشته را عامل این موضوع می‌دانند و بر این باورند که سیاست‌گذار باید برای نقد شدن این دارایی و بهبود کیفیت ترازنامه بانک‌ها، راهکارهایی را ارائه دهد. راهکارهایی که نه تنها به بهبود وضعیت بانک‌ها کمک می‌کند؛ بلکه اقتصاد را نیز از تنگنای مالی نجات می‌دهد.