آغازی بر تعیین تکلیف معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول / دست سوداگران مسکن بسته می‌شود

به گزارش می‌متالز، رهبر معظم انقلاب امروز در دیدار رییس ومدیران ارشد قوه قضاییه معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاء‌های بزرگ فساد دانستند. ایشان همچنین تاکید کردند باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

* معضلی چندساله به نام معاملات غیر رسمی

موضوع معاملات اموال غیرمنقول از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ جایگاه مهمی در نظام حقوقی ایران داشته و از همان ابتدا نیز مقرر شده بود که معاملات اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی باید در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی تنظیم و ثبت شود، اما با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیر رسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیر منقول شد که با مخدوش کردن فضای شفافیت، امکان اجرای قوانین مترقی همچون مالیات بر سوداگری را نیز ناممکن می‌کرد.

به منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک ونیز پیشگیری از آسیب‌های مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ اما پس از طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است.

این طرح، اما همچنان از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تعیین تکلیف نشده و بلاتکلیفی آن یعنی معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن.

* نامه وزیر اقتصاد برای اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی

پنجم خرداد ماه جاری رسانه‌ها از ارسال ۲ نامه جداگانه از سوی وزیر اقتصاد به دبیر شورای نگهبان و رییس مجمع تشخیص مصلحت نظام خبر دادند.

خاندوزی در این نامه‌ها خواستار تسریع در تایید «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در شورای نگهبان و «اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شد.

نامه‌های وزیر به این دو مقام ارشد در راستای تصویب و اجرای طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» بود که دلالان و سفته بازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه یا ارز‌های خارجی را هدف قرار می‌دهد؛ قانونی که بیش از ۱۸۰ کشور دنیا تجربه موفقی از اجرای آن دارند و پیش نیاز اجرای آن در حوزه مسکن و کوتاه کردن دست سوداگران از این بازار اعتبارزدایی از اسناد عادی و غیررسمی است.

وزیر اقتصاد در نامه به رییس مجمع تشخیص تاکید کرده بود که بررسی‌های وزارت اقتصاد نشان می‌دهد آنچه تضمین کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن و تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی است به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یاد شده گره خورده است.

* آنچه قطع دست سوداگران مسکن را بی‌نتیجه گذاشت

در بخشی از نامه وزیر اقتصاد به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، نوشته شده بود: آنچه تمام چاره اندیشی‌های سابق (وضع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، احکام مندرج در قوانین بودجه سالانه) و همچنین مصوبه فعلی (طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی) را از حیز انتفاع ساقط کرده و این اقدامات را نه به عنوان معیار کارآمدی، بلکه به نماد تلاش‌های نافرجام حاکمیت در اجرای تکالیف قانون اساسی مبدل ساخته «عدم وجود هر گونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» است؛ به صورت خاص در «طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی» مقرر شده انتقال املاک با انواع کاربری در صورت تحقق شرایطی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده و به این ترتیب، مازاد قیمت فروش به قیمت خرید ملک، ماخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. بر این اساس مراجع مرتبط، به ویژه تمامی دفاتر اسناد رسمی مکلف به انجام تکالیفی برای شناسایی و انعکاس این معاملات به سازمان امور مالیاتی شده اند.

خاندوزی با طرح این پرسش که چگونه می‌توان به نتایج این اقدامات امیدوار بود هنگامی که با رواج «اسناد عادی معاملات قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌های عادی» و اعتبار آن در محاکم قضایی، طرفین معاملات ملکی می‌توانند بدون ثبت آن نزد هر مرجعی، معامله خود را انجام دهند و خود را از پرداخت مالیات مصون نمایند؟ تاکید کرده بود: معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می‌تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» پیش بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.

* ابطال معاملات عادی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

در طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده که تا یک سال بعد از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعا‌های مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کند تا افراد، مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راه اندازی سامانه مذکور معامله کردند و همچنان فاقد سند رسمی هستند، در آن درج کنند. بر این اساس هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

همچنان که اشاره شد در این طرح ابطال معاملات عادی و وکالتی به عنوان ضمانت اجرایی برای اعتبارزدایی از این معاملات در نظر گرفته شده و به نظر می‌رسد با تاکید رهبر معظم انقلاب، می‌توان به تعیین تکلیف این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام هم امیدوار بود تا پایانی باشد بر معضل معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول که منشاء‌های بزرگ فساد است.

منبع: شبکه اخبار اقتصادی و دارایی ایران