رکود ساخت‌وساز ادامه‌دار می‌شود؟

به گزارش می متالز، با توجه به انتخاب شعار امسال به عنوان «رونق تولید» کارشناسان اقتصادی و فعالان ساخت‌وساز امیدوار هستند موضوع حمایت از تولید انبوه مسکن نیز در زمره برنامه‌های حمایتی دولت قرار گیرد، به‌ویژه بسیاری از کارشناسان معتقدند بخش مسکن پیشران اقتصاد کشور به‌شمار می‌رود. اگرچه نقش بخش خصوصی در حوزه مسکن پررنگ است اما با توجه به محدودیت‌هایی که در بخش زمین به‌ویژه در کلانشهر‌ها وجود دارد، نقش حمایتی دولت مبنی بر تخصیص زمین با نرخ مناسب برای خارج شدن مسکن از کالای سرمایه‌ای و تبدیل شدن به کالای مصرفی از یک‌سو و نیز کاهش نرخ تمام‌شده ساخت و افزایش حاشیه سود سازندگان، پررنگ‌تر است.

قوانین مالیاتی

 ساماندهی بازار مسکن با دو چالش پیچیده و متناقض روبه‌رو است، ازجمله «بالا بودن تعداد واحد‌های خالی لوکس و گران‌قیمت که تا ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور برآورد می‌شود» و «کمبود واحد مسکونی مصرفی و میان‌قیمت»؛ این دو چالش معضلات اصلی بخش مسکن هستند. با این حال کارشناسان معتقدند با استفاده از ابزار مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌توان در میان‌مدت و بازه ۶ ماهه تا یک‌ساله این مشکلات را تعدیل یا حتی برطرف کرد.

موانعی که باید برداشته شود

پیش از آنکه نهضت ساخت‌وساز در بخش مسکن برای جبران کمبود واحد مسکونی مصرفی به راه بیفتد، باید مشکلات و موانعی که بر سر راه تولید پایدار و دامنه‌دار مسکن وجود دارد، برطرف شود.
این موانع گاهی به اقتصاد کلان مانند تورم، کاهش ارزش پول ملی در دوره‌های میان و بلندمدت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز، سود‌های بالای تسهیلات بانکی و... بازمی‌گردد؛ قوانین دست‌وپاگیر مانند قانون اجباری بودن بیمه کارگران ساختمانی یا قانون پیش‌فروش ساختمان از دیگر موانع رونق تولید هستند. برخی موانع هم در بازار پیش‌روی فعالان ساخت‌وساز قرار دارد مانند افزایش نرخ مصالح ساختمانی (تیرآهن، میلگرد و سیمان).
تا زمانی که این موانع بر سر راه تولید مسکن باشد، در عمل بازار مسکن همچنان در دوره‌های تناوبی رکود طولانی‌مدت تورمی و گاهی دوره‌های رونق کوتاه‌مدت تورمی به‌طور سلسله‌وار به‌سر خواهد برد و نمی‌توان انتظار بازاری پایدار و جاری در بخش مسکن داشت.

بی‌اعتنایی به نوسازی بافت‌های فرسوده

یکی از مهم‌ترین موانع رونق تولید مسکن را می‌توان افزایش روزافزون نرخ زمین و درنتیجه کاهش حاشیه سود سازنده دانست. در کنار افزایش نرخ زمین، باید به موضوع کمبود زمین در کلانشهر‌ها به‌ویژه پایتخت اشاره کرد. درحال‌حاضر مهم‌ترین منبع تامین زمین ساخت واحد مسکونی در تهران، غیر از زمین‌های محدود در منطقه ۲۲، نوسازی بافت‌های فرسوده و تجمیع ریزدانه‌هاست.
متاسفانه برنامه دولت برای بازسازی بافت فرسوده با وجود تبلیغات گسترده به جایی نرسیده است؛ براساس وعده دولت، قرار بود بافت‌های فرسوده با تخصیص منابع از صندوق توسعه ملی به‌طور گسترده نوسازی و احیا شود اما تاکنون نه‌تنها تسهیلات ارزان‌قیمت به توسعه‌گران و فعالان بخش خصوصی در بافت‌های فرسوده پرداخت نشده، حتی به نظر می‌رسد با افزایش نرخ مسکن در یک سال گذشته، اصل اجرای این طرح بدون تخصیص یارانه‌های دولتی غیراقتصادی باشد.

جزییاتی که همچنان مبهم مانده است

سیدمجید نیک‌نژاد، توسعه‌گر بافت فرسوده با بیان اینکه موارد حقوقی اجرای طرح نوسازی بافت‌های فرسوده همچنان در ابهام قرار دارد، گفت: به عنوان نمونه عرصه زمین‌های اجرای این طرح (زمین‌ها در بافت فرسوده) که در اختیار نهادهای دولتی است، معلوم نیست با چه سبک و سیاقی به توسعه‌گران واگذار می‌شود.
نیک‌نژاد افزود: مواردی چون قانون بیمه کارگران ساختمانی، ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، قانون پیش‌فروش ساختمان، انحراف سازمان‌های نظام مهندسی از جایگاه قانونی آنها همچنین تعریف نشدن جایگاه قانونی توسعه‌گر در نهاد‌های ذی‌ربط مانند شهرداری‌ها موانع اصلی ورود انبوه‌سازان و توسعه‌گران به بافت‌های فرسوده برای نوسازی و افزایش تولید مسکن به شمار می‌روند.

حاشیه سود کمتر

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن یکی از علل استقبال نکردن سازندگان از تولید مسکن را سود پایین این بخش و سود بالای بازار‌های موازی مانند خرید و فروش مسکن، ارز، سکه و تا حدودی سهام و اوراق مشارکت ۱۸درصدی بانک‌ها عنوان کرد. به گفته این کارشناس اقتصادی، بالاترین سود ساخت‌وساز در کلانشهر‌ها به پایتخت تعلق دارد که در بهترین حالت می‌تواند سود حدود ۱۵ درصدی و معادل سود سپرده‌های بانکی به سرمایه‌گذار در حوزه ساخت‌وساز مسکن اختصاص بدهد؛ بنابراین طبیعی است که سازندگان رغبتی به حضور در عرصه انبوه‌سازی ندارند.

اختصاص زمین رایگان

مهدی غلامی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز معتقد است برای رفع موانع پیش‌روی رونق تولید مسکن، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید از ابزار‌های در اختیار خود مانند زمین رایگان یا کاهش هزینه‌های موثر در نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز مانند هزینه انشعاب‌ها (آب، برق، گاز، فاضلاب)، صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های نظارت نظام مهندسی و... استفاده کنند.

سردرگمی انبوه‌سازان

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز در نیمه دوم سال گذشته بار‌ها بر استفاده از کارت اعتباری خرید مصالح ساختمانی برای کاهش نرخ تمام شده ساخت‌وساز تاکید کرده است.
اگرچه وی در اسفند سال گذشته در حاشیه بازدید از پروژه‌های مسکن مهر پردیس در جمع خبرنگاران درباره جزییات کارت خرید مصالح ساختمانی اعلام کرده است که در این طرح، بانک عامل، مصالح ساختمانی را به‌‌طور انبوه از تولیدکننده مصالح خریداری کرده تا بتواند تخفیف ۳۰درصدی بگیرد و سپس این مصالح با همان نرخ خرید به سازنده واگذار می‌شود تا درنتیجه یکی از شاخص‌های افزایش نرخ مسکن حذف شود اما وی تاکنون سازکار اجرایی این طرح را توضیح نداده است.

تعرفه نظام مهندسی را ۲۵ درصد افزایش می‌دهند

در این‌باره فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اظهار کرد: ۵ سال است که موانع تولید مسکن را به دولت و مجلس اعلام کرده‌ایم. از نظر ما تا وقتی این ۵ مانع شامل قانون بیمه کارگران ساختمانی، قانون پیش‌فروش ساختمان، مالیات بر ساخت‌وساز، قانون نظام مهندسی و نظام بانکی اصلاح نشوند، تولید مسکن رونق نمی‌گیرد و امکان کاهش نرخ وجود ندارد.
 وی با بیان اینکه ریسک ساخت‌وساز به‌شدت افزایش یافته است، افزود: جالب اینجاست همه دست‌اندرکاران اتفاق نظر دارند که این موارد باید اصلاح شود اما مشخص نیست مسئولیت اصلاح این موارد با کدام نهاد است؟ دولت، مجلس یا بخش خصوصی؟ پورحاجت با اشاره به طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی گفت: این طرح درحالی اعلام می‌شود که نه‌تنها انبوه‌سازان با کمبود مصالح روبه‌رو نیستند که تولیدکنندگان مصالح به‌دلیل نبود مشتری، ظرفیت تولید خود را به یک‌سوم کاهش داده‌اند.
به‌طوراساسی موضوع این است که هزینه تولید افزایش یافته است. وی با اشاره به افزایش عوارض اصلی در صنعت ساخت‌وساز از سوی «کمیسیون تقویم املاک کشور» وابسته به سازمان امور مالیاتی ادامه داد: این عوارض با ۲۰ نوع عوارض صنعت ساختمان به‌ویژه عوارض نوسازی و صدور پروانه ساختمانی ارتباط مستقیم داشته و سبب افزایش آنها می‌شود که درنهایت ارزش معاملاتی املاک را تا ۸۰ درصد افزایش می‌دهد.
این کمیسیون ارزش معاملاتی املاک را تعیین کرده و شهرداری هم برای تعیین نرخ عوارض ساختمانی از مصوبه این کمیسیون بهره می‌برد. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان یادآور شد: وقتی مردم توان خرید مسکن ندارند، معلوم است که دیگر انبوه‌ساز وارد عرصه تولید مسکن نمی‌شود. از یک‌سو مسئولان وزارت راه و شهرسازی شعار تعدیل بازار مسکن را سر می‌دهند و از سوی دیگر به سازمان‌های نظام مهندسی استان‌ها مجوز افزایش ۲۵ درصدی تعرفه خدمات را می‌دهند که اینها با هم تناقض دارد.