ریشه مشکلات بخش مسکن

به گزارش می‌متالز، امیدوارم مباحثی که در این دو روز با حضور جمع کثیری ازصاحب‌نظران حوزه مسکن و ساختمان مطرح می‌شود زمینه لازم را برای ارتقای سیاستگذاری‌ها در این بخش فراهم کند. بخش مسکن با توجه به جایگاه آن در قانون اساسی و اهمیتی که برای عموم مردم و رفاه خانوار دارد و همچنین سابقه ۷دهه برنامه ریزی، بخشی از کاستی‌های خود را مرتفع کرده است با این حال فهرست بلند مشکلات این بخش ازجمله، سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات بازار مسکن، عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوار‌ها برای خرید مسکن، مالیات‌های غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، حضور کمرنگ صنعتی سازی و فناوری‌های نوین در تولید مسکن، حجم بالای بافت‌های نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه‌های تامین مسکن اقشار محروم و کم درآمد، نبود اطلاعات کامل در حوزه زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه -درآمد شهرداری ها، ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان، و در راس تمامی این موارد وضعیت شاخص‌ها و ساختار اقتصاد کلان کشور که بخش مسکن به عنوان یک جزء از کل از آن تبعیت می‌کند، نیاز به تفکر‌های جدید دراین حوزه را اجتناب ناپذیر کرده است.

بخشی از شرایط کنونی، زاییده فقدان برخی از نهاد‌ها یا کژکارکردی ذی‌مدخلان موجود است، به عنوان مثال وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی گری، شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر و سازندگان به جای توسعه گری، پیمانکاری کرده اند. از این رو حتی در دوره‌هایی که بخش قابل ملاحظه‌ای از توان اجرایی و مالی دولت، مصروف بخش مسکن شده، مشکلات این بخش مرتفع نشده است. پیشینه اجرای برنامه‌های شتاب زده در کشورمان، بدون توجه به الزامات نیز حاکی از آن است که چنین برنامه‌هایی در بلندمدت به نتیجه مورد انتظار نمی‌انجامد.

با این مقدمه برخی از مسائل که با اولویت بالاتر باید در دولت چهاردهم پیگیری شود عبارتند از:

۱- اصلاح نظام تامین مالی ناکارآمد فعلی مسکن با سیاست‌های متنوعی همچون اصلاح و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن به عنوان یک راهکار تامین مالی طرف عرضه، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، استفاده از بستر بلاک‌چین برای تامین مالی مسکن، راه اندازی صندوق‌های پس انداز منطقه ای، استفاده از ابزار‌های تامین مالی زنجیره‌ای و ابزار‌های اعتبار اسنادی، اصلاح و بازنگری ضوابط و مقررات مربوطه در بازار سرمایه و بانک مرکزی در راستای کارآمدسازی و امکان توسعه ابزار‌های مالی در بازار و ترویج و توسعه نحوه استفاده از آنها در بین فعالان بخش مسکن، هماهنگ کردن این ابزار‌ها با ساختار‌ها و الزامات بخش مسکن و بسترسازی برای استفاده از این ظرفیت‌ها و مواردی از این دست که بسیار است؛ که پیمودن این مسیر و تحقق آن، همکاری همه‌جانبه نهاد‌های پولی و مالی کشور را می‌طلبد.

۲- برنامه‌های بهبود استطاعت پذیری مسکن اقشار محروم مانندکاهش سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن، ارائه تسهیلات بلندمدت با نرخ ترجیحی، تعدیل هزینه‌های غیر ساختمانی (صدور پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، صدورسند، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و...)، اصلاح ضوابط و مشوق‌های شهرسازی، سنددار کردن سکونتگاه‌های غیررسمی و تدوین ساختار و نظام تامین مسکن محروم با همکاری و مشارکت تمامی دستگاه‌ها در دستور کار خواهد بود.

۳- تامین زمین به منظور ساخت مسکن با ملاحظه محدودیت‌های طبیعی از جمله منابع آبی، توپوگرافی نامناسب، قرارگرفتن روی آبخوان ها، مناطق حساس محیط‌زیستی، زلزله و گسل و این قید که وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. همان‌گونه که تجارب قبلی ثابت کرد غفلت از این مساله می‌تواند موجب ساخت مسکن غیرقابل سکونت و خالی از سکنه شود و فرآیند عرضه را سال‌ها با تاخیر مواجه کند سیاست دولت چهاردهم، مشارکت حداکثری بخش‌خصوصی و اصلاح سیاست‌های زمین درمسیر خلق ارزش و بهره مندی حداکثری از اراضی در راستای منفعت عمومی و به ویژه کمک به اقشار آسیب پذیر، بدون صدمه به نسل‌های آینده است.

۴- بازآفرینی شهری و نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی با توجه به امکانات زیربنایی و روبنایی، همچنین هویت محله‌ای بافت‌های فرسوده به عنوان ظرفیت انکارناپذیر در حوزه مسکن و شهرسازی کشور و رسمیت بخشیدن به سکونتگاه‌های غیررسمی واجد شرایط در قالب یک طرح منسجم از برنامه‌ها خواهد بود.

۵- بهبود شرایط سکونتی روستاییان، در راستای بند ۴ سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن و ماده ۵۱ قانون برنامه هفتم توسعه در قالب تسهیلات ترجیحی، واگذاری زمین، توسعه زیرساخت ها، مقاوم‌سازی و...

۶- اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، با بهره مندی از ظرفیت تشکل‌های حرفه‌ای مسکن، اصلاح فرآیند آزمون و محتوای دوره‌های آموزشی صلاحیت حرفه‌ای مهندسان، کاردان‌های فنی و معماران تجربی و توجه به نیاز‌سنجی و اعتبار پروانه اشتغال آنان، اصلاح و اجرای توافق‌نامه‌های پیشین با سازمان فنی و حرفه‌ای جهت آموزش کارگران ماهرساختمانی، بازتعریف وظایف شورای عالی مسکن و کمیته‌های تخصصی ذیل آن، بازنگری در برخی مباحث مقررات ملی ساختمان و...

۷- توجه ویژه به صنعتی سازی جهت افزایش سرعت ساخت، صرفه جویی در مصرف انرژی، افزایش استحکام و عمرساختمان، کاهش پرت مصالح، کاهش آلودگی، سبک سازی، کاهش قیمت تمام شده ساختمان و از همه مهم‌تر مقاوم سازی در برابر زلزله و... با استفاده از ظرفیت مراکز علمی کشور و تجارب شرکت‌های توانمند ساختمانی.

در انتها باید عرض کنم که برنامه ریزی و سیاستگذاری حوزه مسکن جز در چارچوب ساختار‌های اقتصادی و توجه به شرایط کلان اقتصادی و جز در سایه مشارکت و همکاری همه‌جانبه تمام دستگاه‌های دولتی وغیردولتی ذی‌مدخل و کنشگران مسکن در بخش‌خصوصی، امکان پذیر نیست و بدون شک نگرش و سیاستگذاری تک‌بعدی به مقوله مسکن آثار سوئی بر این حوزه خواهد داشت. باید بدانیم و درک کنیم که اقتصاد کشور در یکی از سخت‌ترین شرایط خود قرار دارد و راه‌حل‌های ساده‌انگارانه در پاسخ به نیاز مسکن که سال‌ها تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی با چالش مواجه بوده، دیگر پاسخگو نیست.

به نظر می‌رسد آنچه در این شرایط و در بخش مسکن مطلوب است راه‌حل‌های ساختاری و نهادی و تمرکز بر برنامه ریزی متنوع با اولویت اکید پاسخ به نیاز مسکن کم درآمدهاست. با توجه به رویکرد‌های مختلف به مقوله مسکن، پیداکردن نقطه تعادل سیاستگذاری بسیار با اهمیت و مقوله‌ای پیچیده از حیث رفع تناقض‌هاست. برای دستیابی به سیاستگذاری بهینه باید مسأله مداخله دولت، از حیث سطح و نوع مداخله در چارچوب نوع نیاز و اولویت بندی آن و امکانات و منابع در اختیار به درستی تعیین شده و مورد اجماع قرار گیرد.

منبع: دنیای اقتصاد