دولت و مجلس عزمی برای کنترل بازار مسکن ندارند/نگاه کاسبانه مسولان به مسکن

به گزارش می متالز، فرشد پورحاجت، معتقد است، بخش خصوصی در تولید و احداث مسکن بلاتکلیف شده است و دلیل آن هم نبود عزمی برای حل مشکلات مسکن است.

وی می‌گوید: تولید مسکن یک پروسه زمان‌بر است و سرمایه‌ها در بازار مسکن قفل شده است و واحدهایی که به صورت پیش‌فروش به فروش رفته است، هنوز سازنده‌ها نتوانسته‌اند مطالبات خود را از مردم بگیرند، حال باید اذعان کرد که دولت و مجلس عزمی برای کنترل بازار مسکن ندارند و تا زمانی که نگاه کاسبی از بخش مسکن کم نشود، مشکلات پابرجاست.

پورحاجت معتقد است که وقتی دولت مجوز افزایش ۳۶ درصدی قیمت را به دستگاه‌های خدمات‌رسان افزایش می‌دهد، مگر قرار است چه قدر تورم لحاظ شود، یعنی بازخوردی که ما از این موضوع می‌گیریم، دولت به راحتی تورم ۳۶ درصدی را در حوزه مسکن برای سال ۹۸ پیش‌بینی کرده است. 

دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور می‌گوید، هزینه‌های تولید مسکن ۱۰۰ درصد رشد کرده است و ابلاغ شیوه نامه جدید وزیر راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی که انتخاب مهندسان ناظر توسط مالکان را ممنوع کرده و آن را به سازمان های نظام مهندسی سپرده است، در حقیقت گسترش واسطه و دست زدن به رشد قیمت مسکن است.

متن کامل گفت‌وگوی تفصیلی با فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان را با هم می‌خوانیم:

* حال و روز ساخت و ساز کشور مناسب نیست

برای ورود به بحث، چرا این روزها حال و روز ساخت و ساز کشور چندان مناسب نیست؟

پورحاجت: هیچ عزمی برای کنترل بازار مسکن از سوی دولت و مجلس وجود ندارد و بخش خصوصی نیز بلاتکلیف است. 

دلیل سرگردان شدن بخش خصوصی چیست؟

پورحاجت: پروسه تولید مسکن یک فرآیند زمان‌بر است و سرمایه‌ها در بازار مسکن قفل شده است و واحدهایی که به صورت پیش‌فروش به فروش رفته است، هنوز سازنده‌ها نتوانسته‌اند مطالبات خود را از مردم بگیرند. قیمت زمین هم به شدت افزایش یافته است و از همه بدتر این است که مابقی فاکتورهایی که اثرگذار هستند، در قیمت مسکن رشد نجومی یافته است و دولت هم هیچ اقدام مشخصی در این باره نکرده است. 

دولت چه نقشی می‌تواند در ساماندهی مسکن ایجاد کند؟

پورحاجت: به اعتقاد من، اولویت دولت برای سیاستگذاری مسکن، اول تأمین زمین مناسب به استناد قانون ساماندهی که ۵۰ درصد هزینه تمام شده را به صورت متوسط در کشور می‌شود، به عنوان هزینه تمام شده درنظر گرفت خواهد بود. دوم اینکه قوانین زائد که در مسکن است را حل و فصل کند. همین امسال بخشنامه‌ها و تصویب‌نامه‌هایی که صورت گرفته است، دقیقاً ضد رونق تولید مسکن هستند. 

*ارجاع کار مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان ضدرونق تولید مسکن

شیوه‌نامه‌ و بخشنامه جدیدی که وزارت راه و شهرسازی در خصوص ارجاع کار مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان ابلاغ کرده است چقدر می‌تواند در رونق تولید مسکن مؤثر باشد؟ 

پورحاجت: اتفاقاً ارجاع کار مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان اتفاقاً ضدرونق تولید مسکن است. مهندسان ناظر ساختمان یک بسته خدمت دارند که طراحی، نظارت و اجرا است، پس هر فردی که بخواهد این سه بسته را توزیع کند، باید صلاحیت حرفه‌ای داشته باشد. فردی که صلاحیت حرفه‌ای دارد، در اصل شرافت حرفه‌ای دارد. این است که وقتی شرافت حرفه‌ای و صلاحیت حرفه‌ای توسط اشخاص در حال توزیع است مالک انتخاب کند و یا شخص دیگری که دراصل موضوع صلاحیت حرفه‌ای قائم به ذات و مشخص است و باید کوتاهی در آن صورت نگیرد، اصل موضوع است. 

*مخالفت با سیستم توزیعی و کوپنی

پس سازندگان نسبت به این شیوه‌نامه جدید دولت مبنی بر اینکه نباید مالک مهندس ناظر را انتخاب کند، مخالف هستند. 

پورحاجت: ما با هرگونه سیستم توزیعی و کوپنی و رانتی مخالف هستیم. بازار مسکن باید بازار رقابتی باید باشد که هر فردی که توانست در این بازار رقابتی بسته خدمت خود را بهتر ارائه کرد، مورد توجه قرار گیرد. 

یعنی انتخاب مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان موجب ایجاد رانت می‌شود؟

پورحاجت: سیستم‌های توزیعی همواره موجب رانت می‌شود. چندین سال این اتفاق در کشور رخ داده است. قطعاً متوجه خواهید شد که چه شرکت‌هایی بیشترین ارجاع کار را نصیب خود کرده‌اند. 

یعنی ابلاغ این بخشنامه جدید از سوی وزیر راه و شهرسازی سیاسی است و چون آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی با انتخاب مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسی مخالف بود، آن شیوه نامه قبلی اصلاح شده است؟ 

پورحاجت: واقعیت را باید پذیرفت که رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور مخالف بخشنامه قبلی بوده و جزو منتقدان آن شیوه‌نامه قبلی بوده است. اساس موضوع این است که سازمان نظام مهندسی ساختمان مداخلات خود را در حوزه نظام مهندسی بیش از اندازه کرده است. هر زمان که قدرت بیش از اندازه به یک سازمان داده شد دچار مشکلاتی شده‌ایم. بزرگترین ایرادی که می‌توان به سازمان نظام مهندسی ساختمان در شیوه‌نامه ابلاغی جدید وارد کرد این است که سازمان نظام مهندسی کشور اساساً سازمان صنفی نیست که در امور صنفی مداخله کند. سازمان نظام مهندسی ساختمان به استناد ماده ۳ قانون یک سازمان کاملاً حرفه‌ای است و تنها صلاحیت صدور پروانه صلاحیت حرفه‌ای دارد. اگر امروز بحث توزیع کوپن در هر بخشی می‌شود، به علت سهل انگاری وزارت راه و شهرسازی است. 

وزارت راه‌ و شهرسازی ۲۱ سال آئین‌نامه‌های ماده ۲۹ قانون که بحث صنوف ساختمانی است را اجرا نکرده است، وگرنه مهندسان به عنوان یک صنف می‌توانستند وارد بازار کار شوند و بسته خدمت را براساس صلاحیت صنفی و حرفه‌ای ارائه می‌دادند که پاسخگویی‌هایی در آن به وجود بیاید. 

یکی از مشکلات حاد کشور واسطه‌گری است. در حوزه مصالح ساختمانی واسطه‌گری باعث افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها شده است. در حوزه مسکن واسطه‌گری موجب تنش قیمتی در بازار می‌شود، در حال حاضر در همین شیوه نامه جدید ابلاغی از سوی وزیر راه و شهرسازی واسطه‌گری ایجاد شده است آیا این واسطه گری باعث تشدید قیمت‌ها نمی‌شود. 

*در حوزه مسکن هم هنوز مالیات بر عایدی سرمایه و ماده ۷۷ اجرایی نشده

صحبت از واسطه‌گری که می‌شود همواره نبود قانونی برای برخورد با دلالانی که موجب رشد قیمت مسکن می‌شود بیش از پیش جلوه می‌کند، آیا مالیات بر عایدی بخش مسکن و یا مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه می‌تواند به بخش مسکن کمک کند؟ 

پورحاجت: مالیات باید پرداخت شود و این یک قانون است، اما این مالیات در بخش مسکن باید بر روی یک سیاستگذاری مشخص مالیات دریافت شود. نمی‌توان مالیات بر عایدی سرمایه را از بخش تولید اخذ کرد. مالیات بر عایدی سرمایه در تمام اقتصادها است. در حوزه مسکن هم هنوز مالیات بر عایدی سرمایه و ماده ۷۷ اجرایی نشده است. چون وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان امور مالیاتی می‌دانند اگر بخواهند ماده ۷۷ قانون مالیات را اجرایی کنند باید منتظر یک سونامی قیمت مسکن باشند. 

*هزینه‌های تولید مسکن ۱۰۰ درصد رشد کرده

برگردیم به موضوع مهم تولید مسکن. بعد از رشد جهشی قیمت مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌ها و عوارض هزینه تولید مسکن چند برابر رشد کرده است. 

پورحاجت: هزینه‌های تولید مسکن ۱۰۰ درصد رشد کرده است. 

پس این رشد در آینده می‌تواند بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد؟

پورحاجت: قطعاً اینطور خواهد بود. قیمت مصالح ساختمانی ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد رشد کرده است، اما هزینه تمام شده مسکن تا الان ۱۰۰ درصد رشد داشته است. 

هزینه‌های شهرداری برای اخذ پروانه ساختمانی چطور؟ آیا این بخش‌ها جزو رشد هزینه‌ها بوده است. 

پورحاجت: رشد هزینه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی قطعاً بر رشد قیمت تمام شده مسکن و هزینه‌های تولید مسکن بسیار اثرگذار است. ۵۰ درصد هزینه‌ها به قیمت زمین و ۵۰ درصد هزینه‌های تولید مسکن به مصالح ساختمانی، دستمزد و خدمات برمی‌گردد. پس حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینه‌ها به بسته‌های خدماتی دستگاه‌های متولی بازمی‌گردد. 

پس دولت می‌تواند روی این هزینه ۱۵ درصد که می‌فرمائید، ورود کند؟

پورحاجت: بله، دولت می‌تواند سر این موضوع ورود کند، اما می‌بینیم که هیچ اتفاقی نیفتاده است. در حوزه خدمات مهندسی وزیر راه و شهرسازی از یک سو اعلام می‌کند که قیمت مصالح ساختمانی ارزان شود، اما از سوی دیگر اعلام می‌شود که ۲۵ درصد تعرفه‌های خدمات مهندسی را افزایش دهید. 

*رشد ۴۶ درصدی تعرفه‌های خدمات مهندسی در تهران

تعرفه‌های خدمات مهندسی در سال جاری رشد کرده است؟

پورحاجت: همین ابتدای هفته جاری در تهران تعرفه‌های خدمات مهندسی ۴۶ درصد رشد داشته است. 

*کارت اعتباری مصالح ساختمانی شعار قشنگی بود

این کارت اعتباری مصالح ساختمانی که گفته شد، رونمایی شده می‌تواند مفید باشد؟ 

پورحاجت: کارت اعتباری مصالح ساختمانی شعار قشنگی بود، اما اجرایی شدن آن هم به این برمی‌گردد که دولت عزمی برای این موضوع دارد یا خیر؟ ۸ ماه است که هیچ عزمی از خود نشان نداده است. 

اینکه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است - وضع بازار مسکن ریشه در عملیات روانی دشمن دارد - چند درصد به واقعیت نزدیک است.

پورحاجت: هیچ جنگ روانی از خارج از کشور در مسکن مدیریت نشده است. جنگ موجود در حوزه مسکن به تحریم‌های داخلی و به تحریم‌های ناصوابی که در مسکن اجرا شده و به قوانینی که می‌توانستیم اجرا کنیم، اما اجرا نکردیم و  یا سیاست‌هایی که می‌توانستیم بنویسیم و ننوشتیم برمی‌گردد. در سال رونق تولید سازمان امور مالیاتی بالغ بر ۱۰۰ درصد عوارض مالیاتی که در حوزه مسکن بوده است را افزایش داده است و به تبع آن ۲۱ نوع عوارض هم افزایش می‌یابد. دولت هم شیوه‌نامه‌ای ارائه کرده است که ۳۶ درصد لحاظ شود. یعنی این ۳۶ درصد افزایش قیمت را دولت مجوز داده است، به دستگاه‌های خدمات‌رسان افزایش دهند. مگر تورم چقدر قرار است لحاظ شود، یعنی بازخوردی که ما از این موضوع می‌گیریم، دولت به راحتی تورم ۳۶ درصدی را در حوزه مسکن برای سال ۹۸ پیش‌بینی کرده است. 

*خود دولت بحث روانی مسکن را تشدید می‌کند

پس خود دولت دارد به صورت خیلی ریز و زیرپوستی به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند. 

پورحاجت: خود دولت دارد بحث روانی مسکن را تشدید می‌کند. پس باید مسؤولان نگاه کاسبی و نگاه درآمدی خود را از بخش مسکن کم کنند و همین طور که در ۶ یا ۷ سال گذشته بخش تولید به ورطه ورشکستگی رسیده است و درآمد بخش خصوصی از سود بانکی هم کاهش یافته است و بزرگترین نشان آن هم این است که بخش تولید رغبتی برای تولید ندارد و کاهش صدور پروانه ساختمانی دلیل این موضوع است، باید یک بار برای همیشه در سیاستگذاری مسکن یک برنامه‌ریزی مشخصی صورت بگیرد.