آینده بازار معاملات مسکن/شرط اصلی تحقق پیش‌بینی‌ها

چکیده: ۲۵ صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»، به پرسش‌های مرتبط با آینده بازارهای معاملات ملک و ساخت‌وساز پاسخ دادند. سمت و سوی قیمت و نبض فروش آپارتمان طی هفته‌های آتی، مهم‌ترین پرسش مطرح در بین فعالان بازار ملک و حتی دسته‌ای از تقاضای بالقوه (افراد خارج از این بازار) است. برآیند نگاه‌ صاحب‌نظران نشان می‌دهد هم‌اکنون ظرفیت «تغییر فاز» در بازار معاملات خرید آپارتمان وجود دارد و مشروط به حفظ وضعیت مهم‌ترین پارامتر بیرونی اثرگذار بر این بازار، تغییرات از ابتدای فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی (تابستان)، قابل ردیابی می‌شود. براساس این پیش‌بینی، بازار ملک در آستانه ثبات نسبی قیمت‌ها قرار دارد و تقاضای مصرفی به‌دلیل تضعیف قدرت خرید، به شدت کاهش یافته؛ ضمن آنکه تقاضای سوداگرانه (خرید و فروش‌های مکرر) نیز نسبت به ماه‌های قبل افت کرده است. بنابراین انتظار می‌رود حجم معاملات با افزایش روبه‌رو نشود و بازار وارد دوره رکود کامل شود. کارشناسان شرط تحقق این پیش‌بینی را عدم مواجهه «دلار» با شوک‌‌های قیمتی عنوان می‌کنند. «بازار ارز» در این دوره، بیشترین نقش را در جهت‌دهی به جو روانی بازار مسکن و تاثیر بر رفتار همه گروه‌های تقاضا داشته است. نرخ تورم و تسهیلات مسکن دو فاکتور بعدی اثرگذار معرفی شده است.

می متالز به نقل از دنیای اقتصاد - ۲۵ صاحب‌نظر اقتصادی آشنا به تغییر و تحولات بخش مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»، آینده کوتاه‌مدت بازارهای معاملات ملک و ساخت و ساز را تحلیل کردند. در این نظرسنجی ۵ پرسش درباره سمت و سوی متغیرهای کلیدی بازار مسکن مطرح شده و افق زمانی بررسی‌ها نیز یک ماه منتهی به ابتدای تابستان با نگاه به هفته‌های گذشته از بهار ۹۸ در نظر گرفته شده است.

نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی به آستانه «تغییر وضعیت» رسیده؛ اما برای ورود به فاز جدید، اوضاع یک متغیر بیرونی، تعیین‌کننده است. بر اساس پیش‌بینی‌های مطرح در نظرسنجی، بازار خرید مسکن در تهران آماده فاصله‌گیری از هیجانات و نزدیک شدن به دوره ثبات نسبی قیمت‌ها است. در این حالت، احتمال ورود کامل به دوره رکود وجود دارد. اما به رغم پتانسیل این تغییر، یک شوک ارزی دوباره می‌تواند مسیر بازار ملک را دوباره تغییر دهد.

۵۲ درصد از نظردهنده‌ها اعتقاد دارند حجم معاملات خرید مسکن با افزایش روبه‌رو نمی‌شود و شیب رشد میانگین قیمت‌ نیز تا افت قیمت واقعی،‌ کاهشی خواهد بود. نرخ ارز، نرخ تورم و تسهیلات مسکن به ترتیب سه فاکتور دارای بیشترین نقش در جهت‌دهی به بازار ملک معرفی شده است. این نظرسنجی حاوی حداقل دو نکته جذاب برای فعالان بازار مسکن است.

اول اینکه،‌ تاثیرپذیری بازار مسکن از تحولات بازار دلار در این دوره تفاوت پیدا کرده؛ به گونه‌ای که تحت تاثیر انتظارات تورمی و نااطمینانی عمومی به اوضاع اقتصادی، سرعت واکنش بازار مسکن به رخدادهای ارزی،‌ بیشتر شده است.

نکته دوم به وزن تقاضای سرمایه‌ای در مقایسه با تقاضای مصرفی در بازار فعلی معاملات اخیر در تهران مربوط می‌شود. در نظرسنجی، پیش‌بینی شده ساخت‌وساز درصورت عدم افزایش تیراژ پروانه‌ها، به سمت تکمیل نیمه‌کاره‌ها سوق پیدا می‌کند. ا‌ظهارنظرهایی که تعدادی از صاحب‌نظران در تشریح اوضاع مسکن ارائه کرده‌اند، به شرح زیر است:

حسین عبده‌تبریزی: میزان ساخت و ساز در سال 98 به لحاظ تیراژ ساختمانی، حول و حوش ساخت‌وساز در سال 97 خواهد بود، اگر سال 97 را به لحاظ حجم ساخت و ساز سالی رکودی بدانیم شرایط بازار ساخت و ساز در سال 98 نیز رکودی انتظار می‌رود؛ این در حالی است که به‌نظر می‌رسد کماکان متغیر غالب و اثرگذار در بازار مسکن، بازار ارز و تحولات مربوط به آن باشد.

تیمور رحمانی: از جمله عوامل اثرگذار بر جهت بازار مسکن در سال 98 می‌توان به نحوه سیاست‌گذاری در حوزه تحریک تقاضای بخش مسکن اشاره کرد؛ به‌طور معمول اینکه سیاست‌های تحریک تقاضا در بخش مسکن چگونه تدوین و اجرایی شود در این زمینه موثر است؛ از سوی دیگر موضوع تحولات بیرونی و روابط با سایر کشورها به‌طور قطع در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن نیز منعکس می‌شود؛ این در حالی است که چگونگی تحولات سایر بازارها نیز بر تحولات بازار مسکن اثرگذار است؛ در صورت رکود در بازار سهام، می‌توان انتظار ورود نقدینگی به بازار مسکن و زمینه‌سازی برای ایجاد رونق در این بازار را مطرح کرد.

با این حال تحولات بازار مسکن در سال ۹۸ متاثر از مجموعه‌ای از عوامل است و تنها با یک یا تعداد محدودی از عوامل نمی‌توان جهت این بازار را تغییر داده یا بر آن اثر تعیین‌کننده بر جای گذاشت.

حجت‌اله میرزایی: در شرایط فعلی بازار مسکن به بازاری با امکان بسیار دشوار برای پیش‌بینی روند پیش‌رو تبدیل شده است؛ هم‌اکنون به دلیل برآورده نشدن انتظارات پیشین درباره تحولات بازار مسکن در روزهای پایانی سال گذشته، بازار با شرایط ابهام مواجه است و فعالان بازار قادر به اتخاذ تصمیم مناسب نیستند.

غلامرضا سلامی: به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در شرایط فعلی به میزان قابل‌توجهی تحت‌تاثیر مسائل سیاسی و ارتباطات بین‌المللی قرار دارد و در صورت بروز هرگونه تحول در این زمینه بازار مسکن می‌تواند به سرعت واکنش نشان داده وجهت بازار تغییر کند.

داوود سوری: روند بازار مسکن در سال 98 بستگی زیادی به جهت سایر بازارها و دارایی‌ها دارد، این اثرپذیری از بازار ارز بیش از سایر بازارها قابل‌طرح است و در صورت ایجاد ثبات در بازار ارز احتمال حرکت بخشی از دارایی‌ها از این بازار به بازار مسکن وجود دارد؛ با این حال با توجه به اینکه چشم‌انداز قاطعی از ثبات بازارها متصور نیست احتمال بروز هیجان در بازار و ورود بخش قابل‌توجهی از دارایی‌ها به بازار ملک قدری بعید به‌نظر می‌رسد.

محمود جهانی: نقدینگی‌ رها شده از سایر بازارها به‌عنوان یکی از عوامل محرک بازار مسکن در سال 98 مطرح است و می‌تواند بازار را با نوسان مواجه کند.

رضا بوستانی: با توجه به رشد قیمت مسکن در سال گذشته، انتظار می‌رود که مسکن وارد دوره رکود شود. این رکود به دلیل این خواهد بود که تقاضای مسکن به دلیل کاهش درآمد واقعی خانوارها افت خواهد کرد و همچنین بازدهی اسمی مسکن از محل اجاره نیز به دلیل افزایش محدود درآمد اسمی خانوارها متناظر با افزایش قیمت مسکن (هزینه سرمایه‌گذاری اولیه) نخواهد بود. پس باید انتظار داشت که مسکن وارد دوره‌ای رکودی شود. البته ممکن است به دلیل شوک طرف عرضه (افزایش هزینه‌های تولید) قیمت‌ها به مقدار محدودی افزایش یابند ولی این افزایش تنها می‌تواند مقطعی باشد.

فرشید پورحاجت: باید توجه داشت که بهبود فضای کسب و کار و رونق بخشی در بازار عرضه و تولید مسکن به دو عامل اساسی نیازمند است. یکی آرامش روانی و دومی ثبات اقتصادی. صنعت ساختمان به اندازه‌ای توان و پتانسیل دارد که به تنهایی می‌توان بار منفی اشتغال و رکود ناشی از تحریم‌های نفتی را برطرف ساخته و بسیاری از صنایع مولد و بخش‌های اقتصادی را به شکوفایی برساند.

لذا در شرایط کنونی مقررات‌زدایی از قوانین زائد و مخل کسب کار و اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، پیش‌فروش ساختمان، سیستم بانکی ناکارآمد، کاهش بوروکراسی اداری و راه‌اندازی پنجره‌های الکترونیک در جهت تسهیل در فرآیند‌های تولید وعرضه مسکن و تعادل بخشی به قیمت زمین با ابزار‌های موجود در آینده این بازار مهم در کنار حل مسائل سیاسی تاثیر دارد.

لطفعلی بخشی: احتمالا به دلیل عدم گسترش بازار ارز به‌سبب کنترل‌های دولتی و ریسک‌های آن، تمرکز بیشتر بر سایر کالاهای سرمایه‌ای نظیر مسکن صورت خواهد گرفت.

محمدامیر کرامت: با توجه به تاثیر تحریم‌ها، در صورت ادامه روند مخرب آن از جمله ریسک سایر شقوق سرمایه‌گذاری‌ها و مشوق‌های احتمالی تسهیلات بانک‌ها، در کل، خرید املاک و خصوصا مسکن، با نیت سرمایه‌گذاری، رونق نسبی خواهد داشت. در صورت بروز شوک‌های خارجی، این روال متوقف و منفی خواهد شد.

محمدحسن مرادی: در شرایطی که جهش قیمتی اکثر قریب به اتفاق کالاها تحت‌تاثیر جهش قیمت ارز را شاهد هستیم، افرادی که پیش از این موفق به تهیه مسکن ملکی نشده بودند در شرایطی قرار گرفته‌اند که افق دورتری برای مالکیت آنان تصور می‌شود.

گروه دیگری نیز که پس‌انداز یا دارایی‌های در معرض کاهش ارزش به دلیل تورم انتظاری دارند، سعی خواهند کرد با تبدیل این دارایی‌ها به سایر دارایی‌هایی که همپای تورم رشد خواهند کرد و در عین حال قابلیت نقدشوندگی بالایی دارند خود را در برابر تورم مصون کنند، لذا به ترتیب طلا، ارز، سهام و ملک از گزینه‌های انتخابی آنان خواهد بود.

تورم عمومی از دو جهت می‌تواند بر رفتار افراد در بازار مسکن تاثیر بگذارد:

1. عده‌ای را از بازار متقاضیان مسکن خارج کرده و توجه آنها را به سمت تهیه مایحتاج اولویت‌دارتر چون مواد غذایی و پوشاک معطوف کند.
2. عده دیگری را با اهداف سرمایه‌ای و یا حفظ ارزش دارایی متوجه بازار مسکن کند. از آنجا که گروه اول در شرایط قبلی هم حضور چندان موثری در بازار نداشتند، لذا رفتار گروه دوم در این مقطع بسیار تعیین‌کننده خواهد بود.

حمید یاری: با توجه به کمبود واحدهای پرمخاطب در بازار مسکن (که در صورت عرضه به بازار مسکن، قیمتی بیش از متوسط منطقه دارند) و رشد مناسب بازار مسکن به‌نظر می‌رسد بازار از سفته‌بازان خالی شده است، همچنین به دلیل رشد بالای قیمت مسکن در سال گذشته که توام شده است با شرایط بد کسب و کار و هزینه‌های زندگی و پایین آمدن پس‌انداز، افراد متقاضی مصرفی نیز قدرت و توان خرید ندارد.

لذا در حال‌حاضر بیشتر خریداران سرمایه‌گذارانی هستند که دارایی نقدی دارند و ترجیح می‌دهند ثروت خود را به غیر از ریال نگهداری کنند. لذا به‌نظر می‌رسد بازار به یک ثبات نسبی رسیده است و بیشتر تعدیلات شهرستان‌ها و برخی مناطق خاص در حال انجام است مگر آنکه دوباره یک تغییر اساسی در نرخ‌های ارز به‌وجود ‌آید که با یک وقفه دوباره تغییرات خاصی را می‌توان در این بازار شاهد بود.

فخرالدین زاوه: در حال‌حاضر، اصلی‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی هستند. با توجه به آنکه شرایط فعلی بازار مسکن در وهله نخست تحت‌تاثیر ضعف مزمن تقاضا قرار دارد، چشم‌انداز رشد اقتصادی منفی و کاهش درآمد، مانعی جدی برای بهبود شرایط بازار مسکن به‌شمار می‌رود. افزایش نااطمینانی و تورم بالا، قدرت خرید متقاضی مصرفی را کاهش می‌دهد و سرمایه‌ها را نیز به بازارهای نقدشونده‌تر هدایت می‌کند. در چنین شرایطی افزایش تسهیلات خرید و سیاست‌گذاری‌های مناسب برای تقویت و افزایش کارآیی سمت عرضه و در اولویت بعدی کمک به افزایش کارآیی بازار مناسب به‌نظر می‌رسد.

محمدسعید حیدری: با ایجاد شکاف بین نسبت نرخ اجاره‌بها به قیمت مسکن با میزان نرمال آن، معاملات مسکن وارد رکود شده است و تا زمانی که با افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره این شکاف پر نشود، معاملات مسکن وارد رونق نمی‌شود. با عنایت به وضعیت اقتصادی نامناسب جامعه به‌نظر نمی‌رسد به‌زودی این شکاف پر شود. از طرف دیگر نرخ ارز در افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن موثر است.

نرگس رزبان: بررسی تحولات اخیر متغیرهای اقتصادی حاکی از آن است که نرخ ارز همچنان پیشتاز ایجاد تغییرات در بازار مسکن بوده و بیشترین تاثیر را بر این بازار داشته است (قابل‌توجه است که نرخ ارز خود معلول متغیرهای دیگر از جمله نقدینگی است). چنانچه بخواهیم به‌صورت ساده و به اختصار تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن را توضیح دهیم، باید اشاره کرد که نرخ ارز حاوی هر دو اثر همزمان افزایشی و کاهشی بر قیمت مسکن است.

این متغیر از یکسو با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی منجر به افزایش قیمت مسکن و از سوی دیگر با جذب نقدینگی موجب کاهش تقاضا و کاهش قیمت مسکن خواهد شد (به‌ویژه اینکه خرید ارز با حداقل نقدینگی نیز امکان‌پذیر بوده و درجه‌ نقدشوندگی آن بالاست) اما همواره اثر افزایشی نرخ ارز بر اثر کاهشی آن غالب بوده و بررسی روند تاریخی قیمت مسکن و نرخ ارز، هم‌حرکتی این دو متغیر را (با یک وقفه کوتاه زمانی) تایید می‌کند. مهم‌ترین تفاوت اتفاقات اخیر با گذشته مساله‌ قوت گرفتن انتظارات تورمی و در نتیجه افزایش سرعت عکس‌العمل بازارها با افزایش نرخ ارز بوده است (بررسی آماری دقیق این موضوع را تایید می‌کند). 

به‌عبارتی علاوه بر دو مورد فوق، انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های ارزی دامان جامعه را گرفته است. هر قدر اقتصاد دچار نااطمینانی بیشتر و چشم‌اندازهای پیش‌رو مبهم‌تر باشد، واکنش بازارها به تغییرات نرخ ارز سریع‌تر و گاه با شدت بیشتری مواجه خواهد بود لذا به‌نظر می‌رسد در شرایط جاری، ارز همچنان پیشران اثرگذاری بر بازارها از جمله بازار مسکن خواهد بود. اما نقش عوامل دیگر همچون کاهش قدرت خرید خانوارها، کاهش رشد اقتصادی به‌ویژه از کانال نفت، نقدینگی، مسائل سیاسی و... بر تحولات بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. به‌طور کلی محتمل‌ترین گزینه برای قیمت مسکن در سال ۹۸ رشد قیمت کمتر از تورم عمومی است.

علی قائدی: عمده عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن شامل شرایط بازار ارز، سیاست‌های دولت در حوزه تسهیلات و اجرای برنامه‌های اعلامی توسط سیاست‌گذار حوزه مسکن در این بخش و همچنین اجرای برنامه‌ها برای بازسازی مناطق آسیب‌دیده از سیلاب، عواملی هستند که می‌توانند بازار مسکن سال ۹۸ و جهت حرکت آن را تحت‌تاثیر قرار دهند. همچنین با لحاظ نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن به‌نظر می‌رسد در بهار ۹۷، به دلیل بیشتر بودن تورم ماهانه مسکن نسبت به تورم عمومی، قیمت واقعی مسکن افزایش یابد.