بسته جدید برای بازار اجاره

به گزارش می متالز، بر اساس این بسته که  ظاهرا به دنبال موافقت وزیر با محتوای آن قرار است به‌ زودی در دولت به شکل لایحه تنظیم و با قید دو فوریت برای تصویب به مجلس ارائه شود، موجران رعایت‌ کننده دامنه رشد مجاز اجاره‌ بها در سال ۹۸، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف خواهند شد اما سایر موجران که به هر دلیل متأثر از اختیار تصمیم‌گیری برای دارایی ملکی خود، تمایلی به رعایت رشد مجاز اجاره‌ بها ندارند، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره می‌شوند.

این در حالی است که مطالعه الگوی موفق تنظیم بازار اجاره مسکن در کشورهای مختلف که اتفاقا نسخه‌ ای از همین جنس مطالعات سال گذشته توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز منتشر شد، نشان می‌دهد یک سیاست تنظیم پایدار و بلندمدت بازار اجاره، ایجاد و فعالیت بازار اجاره‌ داری انبوه است. در این قالب، شرکت‌های اجاره‌ داری از بخش خصوصی،‌ با دریافت زمین به قیمت مناسب و همچنین تسهیلات بانکی، نسبت به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره اقدام می‌کنند.

در مقابل، دولت برای اجرای سیاست‌ های حمایتی و همچنین مهار نرخ رشد اجاره‌بها، عمدتا از کانال این واحدها که با حمایت‌های مالی و اعتباری دولت احداث شده‌اند،‌ عمل می‌ کند. این واحدها با اجاره‌ بهای کمتر از سطح روز بازار عرضه می‌شوند. بنابراین افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌ای، باید در اولویت باشد. اما در کوتاه‌ مدت و در مقطع فعلی، متولی مسکن لازم است بدیهی‌ ترین اقدام برای شفاف‌ شدن بازار اجاره را انجام دهد. این اقدام، ازسرگیری انتشار منظم گزارش آماری تحولات بازار معاملات اجاره است. فرآیند انتشار آمارهای مربوط به معاملات اجاره از اسفند سال ۹۶ به دلیل آنچه اشکال در سامانه رهگیری معاملات مسکن عنوان شد، دستور توقف گرفت.

گفته می‌شود چون‌ که همه معاملات اجاره در این سامانه ثبت نمی‌شود، آمارهای آن، قابل‌ انتشار، استناد و تحلیل نیست. درحال‌ حاضر لازم است نبض معاملات اجاره با همان وضعیتی که در سامانه رهگیری به ثبت می‌رسد، برای فعالان این بازار و عموم موجران و مستأجران منعکس شود. اعلام متوسط اجاره‌ بهای مسکن در هر منطقه به شکل منظم در پایان هر ماه می‌تواند آگاهی مستأجران از نبض قیمت‌ ها را افزایش دهد و مسیر افزایش شدید اجاره‌ بها در ماه‌های بعد را برای موجران سخت کند.

 دفتر برنامه‌ ریزی واقتصاد مسکن همچنین می‌تواند به‌ واسطه در اختیار داشتن سکان مدیریتی و نظارتی سامانه املاک و مستغلات – سامانه رهگیری معاملات مسکن که قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در آن به ثبت می‌رسد– به‌صورت هفتگی، فهرستی از آپارتمان‌هایی را که با اجاره‌ بهای کمتر از میانگین معاملات انجام‌ شده در آن محله، اجاره داده ‌شده منتشر کند و همین فهرست را برای بیشترین سطح اجاره‌ بها در معاملات قطعی، اعلام عمومی کند.

انتشار این دو فهرست نوعی بازدارندگی برای «پیشنهاد اجاره‌ بها بیشتر از سطح حداکثری معاملات قبلی» ایجاد خواهد کرد. مصطفی‌ قلی‌ خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، گفته است که درحال‌ حاضر موجرانی که ملک آنها زیر ۱۵۰ متر باشد از مالیات معاف هستند، پس باید دید که تا چه حد این برنامه قابلیت اجرایی دارد.

بر اساس محتوای فعلی قانون مالیات بر اجاره درحال‌ حاضر واحدهای اجاره‌ ای با مساحت حداکثر ۱۵۰ مترمربع در تهران و حداکثر ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت این مالیات معاف هستند. حال این پرسش مطرح است که آیا اهرم مالیاتی در نظر گرفته شده می‌تواند به مهار صعود احتمالی اجاره‌ بها در پایتخت منجر شود؟ فعالان بازار معتقد هستند که تا زمانی که عرضه از تقاضای مسکن عقب باشد، بازار مسکن تعادل قیمتی نخواهد داشت.