موسسات اجاره‌داری در بورس؛ تجربه موفق جهانی

به گزارش می متالز، این تجربه در اغلب کشورهای پیشرفته توانسته علاوه بر کنترل نوسانات تورمی بازار خانه های اجاره ای، پس از عرضه به بورس در قالب موسسات اجاره ای یا همان REIT ها، به دلیل دارا بودن مکانیزم فعالیت شفاف مورد توجه سرمایه گذاران بسیاری در این بازار نیز قرار گیرد. مساله ای که پیش تر نیز از سوی دکتر شاپور محمدی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار مطرح شد و نشان از تمایل و ظرفیت بازار سرمایه برای پذیرش این موسسات دارد.

در این خصوص مهدی سلطان محمدی؛ کارشناس مسکن می گوید: مسکن از جمله کالاهای مصرفی در کشور ماست که متاسفانه در برنامه ریزی های کلان اقتصادی همواره سهم آن در توسعه به خوبی دیده نشده  یا برای آن به درستی برنامه ریزی نشده است.

وی با اشاره به عدم امکان ورود مستقیم بازار بزرگی همچون مسکن به بورس خاطرنشان کرد: می توان برای تبدیل مسکن به عنوان یک نماد معاملاتی در بورس ابتدا اقدام به تشکیل شرکت های سرمایه گذاری مسکن کرد که در کشورهای دیگر تحت عنوان REIT فعالیت می کنند.

تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به مزیت شرکت های واسط اجاره ای در شکل گیری صنعتی مناسب هم برای رونق سرمایه گذاری و هم رونق بازار مسکن افزود: این شرکت ها در واقع موسساتی هستند که منابع مالی مردم را در قالب صندوق جمع آوری می کنند و این صندوق ها روی واحدهای اجاره ای سرمایه گذاری می کنند. ضمن اینکه ممکن است بخشی از این سرمایه در تولید هم وارد شود، اما عموما صرف سرمایه گذاری روی واحد های اجاره ای می شود.

موسسات اجاره‌ای راه را برای تجمیع سرمایه گذاری کوچک هموار می‌کنند

سلطان محمدی پایین بودن درآمد و تورم سنگین را در سال های اخیر مانع بزرگی برای پس انداز خانوارهای ایرانی عنوان کرد و با تاکید بر افزایش چشمگیر قیمت مسکن بر اثر نوسانات ارز در سال جاری گفت:باید بپذیریم که پس انداز خانوارها برای خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی مناسب پایین است. حتی بخش کمی از خانوارها که تمکن مالی مناسبی نیز دارند، ورود مستقیم به خرید واحد مسکونی و اجاره دادن آن به عنوان سرمایه گذاری با دشواری های بسیاری همراه است. ضمن اینکه امکان کنترل بازار مسکن و اخذ مالیات از خانه های خالی را با مشکلات شناسایی و قانونی مواجه می کند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در همه دنیا تصمیم گیرندگان، ایجاد موسسات اجاره داری را به عنوان یک راهکار بهینه پذیرفته اند خاطرنشان کرد: در این موسسات هر خانوار بر اساس میزان پس انداز خود می تواند سهامدار شود، برای خانوارهای متمکن نیز نیاز به ورود مستقیم به بازار خرید و اجاره نیست. مزیت مهم دیگر تشکیل این موسسات، مدیریت واحد اجاره ای است که برای خانوار آسان نیست. جذب مستاجر، مدیریت مستاجر، تعویض مستاجر، تعمیر و نگهداری و همه این ها نیازمند وقت و هزینه بسیاری است که باعث کاهش جذابیت خرید و اجاره دادن مستقیم مسکن می شود؛ چراکه برای خیلی از خانواده ها خرید مسکن برای اجاره دادن، بهترین روش تامین درآمد دوره بازنشستگی است، اما به درگیری بیشتر برای نگهداری این کالا منجر می شود.

وی ادامه داد: در این شرایط چنانچه با تصمیم وزیر مسکن شرکت های  REITپا بگیرد، خانوارها می توانند سرمایه های خود را به هر میزان که هست به این صندوق ها بیاورند و ضمن تجمیع آنها برای انجام کارهای بزرگتر، مشکل روند رو به رشد نقدینگی نیز به درستی مدیریت شود. همچنین مدیریت درستی نیز بر نقدینگی تجمیع شده از سوی این شرکت ها صورت گیرد تا با خرید واحدهای اجاره ای مناسب، ایجاد درآمد قابل قبول حاصل شود و سهامداران صندوق ها نیز از آن بهره مند شوند.

REITها در بورس نقدشونده‌ ترند!

سلطان محمدی درآمد این صندوق ها را قابل توجه ارزیابی کرد و گفت: معمولا سهمی از این درآمد در بین اعضای صندوق توزیع می شود و بقیه صرف افزایش سرمایه گذاری در واحدهای اجاره ای و افزایش سرمایه صندوق می شود و با این شیوه، موسسات اجاره به شرکت هایی با قابلیت عرضه در بورس تبدیل می شود.

وی ورود این صندوق ها به بورس را سبب افزایش مزیت های آن ها دانست و افزود:این صندوق ها با ورود به بورس و قرارگیری در شرایط حراج و سیستم عرضه و تقاضای منحصر به فرد بورس می توانند نقدشونده تر شوند و بر مزایای آنها برای یک سرمایه گذاری درست افزوده شود، ضمن این که درآمد آنها نیز به طور نسبی بالاتر می رود.

به REITهای تجاری نیاز داریم

کارشناس بازار مسکن با اشاره به ساخت مال ها و مجتمع های تجاری متعدد در سال های اخیر در کلان شهرها از جمله کلانشهر تهران، خرید، اجاره دهی و نگهداری واحدهای تجاری این مجتمع ها را کاری سنگین تر از توان دفاتر آنها خواند و گفت:برای مدیریت واحدهای تجاری نیز باید موسسات اجاره ای مناسب با آن تشکیل شود که ضمن انجام یک رویه مدیریتی صحیح، بتواند امکان سرمایه گذاری خانوارها را نیز در این واحدها فراهم کند که برای خانوارها فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری تجاری نیز تلقی می شود و اکنون در ایران شرایط ایجاد REIT برای واحدهای تجاری مهیاتر است.

وی با بیان این که تاکنون چنین شرکت هایی به دلیل وجود برخی مقررات در حوزه مسکن در ایران شکل نگرفته است در خصوص شرکت های انبوه سازی فعال موجود در بازار سرمایه خاطرنشان کرد:شرکت های انبوه سازی که در حال حاضر در بورس معامله می شوند، به صورت تک فروشی فعالیت می کنند که همان ها هم به دلیل دشواری مقررات مورد توجه و استقبال زیادی قرار نگرفته اند و عملا سرمایه گذاران محدودی رغبت پیدا می کنند که از این ابزار استفاده کنند.

سلطان محمدی نبود ثبات در مقررات را آسیب زننده دانست و اظهار کرد:در شرایط پرریسک فعلی و وجود قوانین و سیاست های متغییر، ایجاد موسسات اجاره داری و ورود آنها به بورس می تواند شرایط را تا حد زیادی تغییر دهد و ضمن ایجاد رونق در بازار مسکن، رونق سایر بازارها را به دلیل اهرمی بودن بازار مسکن به همراه داشته باشد. از سویی سبب رونق بورس و کاهش سفته بازی در بازارهای موازی همچون ارز و سکه شود و التهاب در این بازارها را نیز کاهش دهد. چراکه این تصمیم تجربه ای موفق است که تاکنون دراغلب کشورهای توسعه یافته مثل آمریکا، اروپا، کانادا و استرالیا و...صورت گرفته و به عنوان یک ترم شناخته شده در بازارهای سرمایه در دنیا شناخته می شود.