شیب افزایش نرخ اجاره مسکن/ مستاجران چشم‌انتظار حمایت دولت

به گزارش می متالز، قیمت مسکن در یکسال گذشته رشد فزاینده‌ای را تجربه کرده است. براساس آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲.۵ و ۱۱۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. این آمارها در شرایطی است که با توجه به نزدیک شدن به فصل تابستان و نقل و انتقالات پیش‌بینی می‌شود شاهد تغییرات قیمتی بیشتری در ماه‌های پیش رو باشیم.

افزایش بیش از دو برابری قیمت مسکن طی یکسال گذشته نه تنها بازار خرید و فروش مسکن را به رکود کشانده و دست بسیاری از اقشار متوسط متقاضی خرید خانه را از این بازار کوتاه کرده است، بلکه اثراتی را نیز بر بازار اجاره مسکن گذاشته است. طی یکسال گذشته اجاره‌بها نیز همگام با افزایش قیمت مسکن روند فزاینده‌ای را پشت سر گذاشته و حتی موجب شده بسیاری از مستاجران تهرانی به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره به شهرهای اقماری اطراف تهران و یا حتی سایر شهرستان‌ها مهاجرت کنند.

براساس آمار بانک مرکزی بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت‌ماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل ۲۲.۶ و ۱۹.۷ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. البته این آمار برگرفته از آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و این در حالی است که به دلیل نابسامانی بازار بسیاری از مالکان قیمت‌هایی بیش از این را برای اجاره در نظر گرفته‌اند و حتی حاضرند چندین ماه خانه‌های خود را خالی نگه دارند اما به قیمت پایین‌تر به مستاجران ندهند.

افزایش نامتناسب نرخ اجاره‌بها با سطح درآمد مستاجران امروز به یکی از بزرگترین دغدغه‌های معیشتی این قشر جامعه تبدیل شده و دولت و دستگاه‌های متولی بازار مسکن که پیش از این بیشتر در حوزه خرید و فروش مسکن ورود می‌کردند را بر آن داشته تا به بازار اجاره مسکن نیز ورود کنند و طرح‌های حمایتی را برای کاهش آثار افزایش نرخ‌ها پایه‌ریزی کنند.

قانون و خانه‌ها با هم خاک‌ می‌خورند

طبق آمارها حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار می‌تواند زمینه‌ساز تعادل عرضه و تقاضا و کاهش قیمت اجاره‌بها شود. طرح مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسید. بر اساس ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. اگرچه این قانون در سال ۹۴ به تصویب رسید اما هنوز به دلیل وجود پاره‌ای از مشکلات اجرایی نشده است.

یکی از مهم‌ترین مشکلات پیش روی این طرح شناسایی واحدهای خالی از سکنه است. در این زمینه بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴، وزارت راه و شهرسازی مکلف به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان شده اما این سامانه هنوز اجرایی نشده و در تازه‌ترین اظهارنظر مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان را برای سال ۹۹ اجرایی دانسته است. بنابراین به نظر می‌رسد که اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یک ابزار برای کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها در آینده‌ای نزدیک در دسترس نخواهد بود.

راه‌اندازی صندوق حمایت از مستاجران

یکی از طرح‌های اعلام شده برای ساماندهی بازار اجاره‌بها، برنامه بانک مسکن برای تشکیل صندوق حمایت از مستاجران است. البته این طرح هنوز در مرحله مطالعه قرار دارد و سازوکار پرداخت تسهیلات به مستاجران در بانک مسکن و دولت نهایی نشده اما به نظر می‌رسد بانک مسکن قصد دارد طرحی را شبیه صندوق مسکن یکم در بازار اجاره‌بها اجرایی کند.

علاوه بر راه‌اندازی صندوق، روش دیگری هم در بانک مسکن مورد بررسی و مطالعه قرار دارد که افتتاح حساب برای متقاضیان به منظور استفاده از امکاناتی همچون دریافت سود سپرده‌گذاری با هدف توانمندسازی مالی به منظور افزایش توان پرداخت در بازار اجاره است؛ به این معنا که مستاجران بتوانند با پس‌انداز کردن مبالغی در بانک عامل بخش مسکن و دریافت سود، توانمندی مالی بیشتری برای حضور در بازار اجاره کسب کنند.

ایجاد موسسات اجاره‌داری

وزیر مسکن و شهرسازی به تازگی از در دستور کار قرار گرفتن موسسات اجاره داری برای ساماندهی حرفه ای بازار اجاره در کشور خبر داده است. به گفته اسلامی، با ایجاد موسسات اجاره‌داری از طریق استارت‌آپ‌ها می‌توان رابطه مالک و مستاجر را معنادار ساخت و واسطه‌گری‌ها را کاهش داد تا به قشر مستاجر آسیب کمتری وارد شود. البته با توجه به اینکه این طرح نیز در حال تهیه شیوه‌نامه در وزارت راه است باید منتظر ماند و نتایج آن را در صورت اجرایی شدن در سال‌های آتی دید.

ساخت خانه‌های اجاره‌ای با زمین رایگان دولتی

اعطای زمین‌های رایگان به پیمانکاران بخش خصوصی برای ساخت مسکن‌های استیجاری نیز یکی دیگر از طرح‌هایی است که دولت در دستور کار قرار داده اما جزییات این طرح نیز هنوز اعلام نشده است. همچنین قرار شده در طرح مسکن اجاره‌ای، مشوق‌هایی برای مالکانی که قرارداد بیشتر از یکسال را در نظر بگیرند، ارائه شود.