مدل مسکن ویژه بهترین جایگزین شیوه مشارکتی در طرح اقدام ملی مسکن

به گزارش می متالز، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در نشست تخصصی پروژه های مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن در تاریخ 28 خردادماه با بیان اینکه دولت مسئول تامین مسکن جامعه هدف و رفع دو قطبی شدن امکانات جامعه است، گفت: «تحرک بخشیدن به جریان رونق تولید مسکن اولویت مهم این وزارتخانه است. در هر سال به حدود 400 هزار مسکن جدید نیاز داریم و همگی موظفیم با بسیج امکانات در قالب طرح اقدام ملی کمبودهای بخش مسکن کشور را جبران کنیم».

در همین نشست، علی نبیان معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، با بیان اینکه اجرای پروژه های مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن بستر ساز و فراهم آورنده رونق تولید مسکن است، گفت: «ایجاد فرصت های شغلی ناشی از این پروژه ها در راستای منویات مقام معظم رهبری و سایر مسئولان نظام است». وی با تاکید بر عدم دخالت مستقیم دولت در اجرای این پروژه ها و شفافیت و ایجاد فرصت های برابر با برگزاری فراخوان به عنوان راهبردهای اصلی پروژه های مشارکتی، رفع ابهام قراردادهای این پروژه ها را اقدامی مهم در جهت به ثمر رساندن این طرح خواند.

ساخت مسکن به شیوه مشارکتی چگونه است؟

همچنین عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مورد تولید مسکن در این طرح در تاریخ 22 خردادماه گفته بود: «در شیوه مشارکتی، شرکت عمران شهرهای جدید با همکاری انبوه‌سازان یا توسعه‌گران به ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید اقدام می‌کند. زمین و پروانه از شرکت عمران شهرهای جدید به انبوه‌سازان و توسعه‌گران، ارائه و در مقابل سرمایه‌گذاری و ساخت نیز توسط انبوه سازان انجام می‌شود. واحدهای مسکونی که در شهرهای جدید در طرح اقدام ملی احداث می شود حدود 75 درصد در اختیار انبوه‌سازان قرار دارد».

در همین راستا ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این سوال که همه نگران هستند که خانه‌های طرح اقدام ملی در نهایت گران فروخته شود، گفت: «این خانه‌ها با مشارکت دولت و کمک بخش خصوصی ساخته می‌شود و سرمایه را دولت به شکل زمین یا پروانه در اختیار سرمایه گذار می‌گذارد. درصدی از این خانه‌ها به دولت تعلق داردکه نمی‌تواند بیشتر از ۱۰ درصد گران کند و سود طرف سازنده هم نباید ۱۵ درصد بیشتر باشد».

آیا مردم توان خرید مسکن به قیمت بازار را دارند؟

در این شرایط این سوال مطرح است که آیا عرضه واحدهای تولید شده در طرح ملی تولید مسکن، آن هم به قیمت بازار می‌تواند راهگشای متقاضیان واقعی خرید مسکن باشد یا خیر؟ مطابق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران، قیمت یک واحد مسکونی با مساحت 75 متر مربع صورت متوسط به بیش از 950 میلیون تومان رسیده است. در این شرایط کدام خانواده مستاجر می تواند چنین هزینه ای را برای تامین مسکن ملکی خود پرداخت کند؟ و سوال مهم دیگر اینکه آیا تنها راه تولید مسکن، ساخت مسکن به شکل مشارکتی و فروش واحدها به قیمت بازار است و وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند از شیوه ای استفاده کند تا رویکرد صحیح خود برای حمایت از تولید و عرضه را به اهداف مورد نظر برساند؟

هیچ نظارتی بر قیمت عرضه و مدت ساخت در روش مشارکتی وجود ندارد

البته بماند که در شیوه مشارکتی که مالکیت بخش قابل توجهی از واحدها به انبوه سازان واگذار می شود، هیچ تضمینی وجود ندارد که واحدها اولا به موقع و ثانیا به قیمت بازار عرضه شود. این موضوع توسط علی اکبر کریمی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز مورد اشاره قرار گرفت. کریمی یکشنبه هفته گذشته در صحن علنی مجلس و در حضور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مدل ساخت مسکن به شیوه مشارکتی ایرادهای اساسی دارد، گفت: «دادن زمین به انبوه ساز و ساخت مسکن به شکل مشارکتی، موجب می شود هیچ نظارتی بر قیمت عرضه و مدت زمان ساخت وجود نداشته باشد. ضمنا واحدهایی که در اختیار دولت قرار خواهد گرفت، اگر با قیمتی پایین تر از قیمت روز عرضه شود، زمینه ساز رانتی برای عرضه این واحدها خواهد شد».

افزایش تعداد پرونده های قضایی وزارت راه با تولید مسکن به روش مشارکتی

ضمنا در این شیوه تولید مسکن زمینه برای سوداگری در بازار مسکن فراهم  است. زیرا انبوه سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می رسانند.

گفتنی است از سال 86 تا سال گذشته هیچ پروژه مشارکتی منقعد نشده است و با وجود گذشت این همه سال، بنا بر اظهارات مسئولین وزارت راه و شهرسازی هنوز هم پرونده مربوط به تعدادی از این پروژه ها در دستگاه قضایی مفتوح است. یکی از این پروژه ها برج میلینیوم تهران است که با زیربنای 123 هزار مترمربع در یکی از بهترین مناطق شهر تهران، سرمایه قابل توجهی از بیت المال را از سال 81 معطل خود گذاشته است.

الگوی جایگزین: طرح مسکن ویژه تهرانسر

تاکنون مدل های مختلفی از برای ساخت انبوه مسکن در کشور تجربه شده است. یکی از الگوهایی که در زمین های شهری و البته بدون حذف هزینه زمین اجرا شد، طرح مسکن ویژه تهرانسر بود. در این مدل همزمان تولید مسکن رونق پیدا می کند و هم هزینه ها برای مصرف کننده نهایی کاهش می یابد و امکان صاحب خانه شدن افراد نیز افزایش می دهد.

در این طرح، دو سیاست اصلی موجب تسهیل خانه دار شدن افراد شد. سیاست اول این بود که برخلاف انبوه سازی های مشارکتی، سازندگان مالک واحدها و زمین نمی شدند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت می کردند. از طرفی با پیش فروش واحد ها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده منتقل می‌شد که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می گیرد و منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیما به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد.

سیاست دیگر اجرا شده در این طرح هم امکان تاخیر در پرداخت هزینه زمین نسبت به ساخت است، یعنی مصرف کننده نهایی در طول فرایند تولید هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت می کرد و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت می کردند. بدین صورت خانواده های مستاجر بسیاری می توانستند صاحب خانه شوند.

در جدول زیر این دو سیاست مقایسه شده اند:

با توجه به آنچه گفته شد، این سوال مطرح می شود که چرا وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن به جای شیوه مشارکتی از مدل مسکن ویژه استفاده نمی کند؟