دو سیگنال جدید در بازار مسکن

به گزارش می متالز، دو علامت خطر برای سوداگران مسکن پایتخت روشن شده است. رکود معاملاتی فعلی بیانگر سختی جریان خرید و فروش است. تفاوت امسال با بازار معاملات مسکن سال گذشته آن است که اگرچه در هر دو مقطع، نبض معاملات در سطح پایین بوده، اما همان جست‌وجوهای ملکی اندک که از سمت متقاضیان مصرفی در تابستان ۹۷ انجام می‌شد هم‌اکنون تعداد آن‌ها در عمده محله‌های پایتخت به صفر رسیده است. حیات سوداگران ملکی به «پشتیبانی تقاضای مصرفی از جریان خرید» وابسته است و اکنون این شرایط در بازار وجود ندارد.

 شرایط در بازار مسکن برای خریداران غیرمصرفی باسابقه و تازه‌کار، تغییر کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از اوضاع فعلی بازار معاملات مسکن در پایتخت حاکی است: تحت تاثیر نبض فوق‌العاده ضعیف معاملات خرید و سهم ناچیز تقاضای مصرفی در آن، ریسک سفته‌بازی در این بازار به اوج رسیده است. گروهی که با هدف فروش در کوتاه‌مدت، قصد خرید آپارتمان دارد چنانچه با تحلیل یک‌سال گذشته معاملات سفته‌بازانه، قصد تکرار این رفتار در ماه‌های آتی را داشته باشد، بعید است بتواند چرخه معاملاتی خود را با کسب سود مناسب به سرانجام برساند.

بررسی‌ها در این باره، دو علامت خطر در بازار سوداگری مسکن را ردیابی می‌کند که در ادامه مسیر سفته‌بازها قرار دارد. این دو نشانگرهای ریسک، به «نحوه» و «دوام» حضور سفته‌بازها در بازار معاملات آپارتمان مربوط است. این گروه از تقاضای غیرمصرفی که سال گذشته سهم قابل‌توجهی را از معاملات خرید واحدهای مسکونی در تهران داشت، به گونه‌ای وارد بازار می‌شود که از «امکان نقدشوندگی سریع ملک خریداری شده به محض اراده برای فروش» برخوردار باشد.

شرایط کنونی بازار مسکن پایتخت، چنین امکانی را از دست داده و بعید است تا حداقل یک تا دو سال آینده آن را بازیابی کند. از طرفی، دوام سفته‌بازها به «پشتیبانی سمت تقاضای مصرفی» از بابت حضور تقاضای موثر از سمت این گروه، وابسته است. خریداران مصرفی ماه‌هاست به‌دلیل از دست رفتن توان مالی، اثر محسوسی در بازار معاملات مسکن ندارند ضمن آنکه در ماه‌های آتی- با توجه به «ممنوعیت ناگفته افزایش وام خرید مسکن»- این وضعیت در جهت خروج بیشتر تقاضای مصرفی، تشدید خواهد شد.

به این ترتیب نه تنها سود مناسب از محل فروش برای سفته‌بازهای آتی در بازار مسکن پایتخت قابل انتظار نیست که حتی احتمال فروش سریع نیز برای آنها بسیار ضعیف ارزیابی می‌شود. صاحب‌نظران بخش مسکن با تایید علائم ریسک بالا مقابل معاملات سفته‌بازانه تاکید می‌کنند: بازار تابستان ۹۸ را نباید با بازار تابستان ۹۷ از زاویه دید سفته‌بازها مقایسه و شبیه‌سازی کرد. هر چند سال گذشته هم تقاضای مصرفی کم بود، اما سال گذشته به‌دلیل رابطه نسبی قیمت‌ها و اثرپذیری مسکن از بازارهای ملتهب (ارز و سکه)، ظرفیت رشد تند قیمت مسکن وجود داشت. اکنون اما این ظرفیت هم از محل تاثیرپذیری از متغیرهای بیرونی و هم از بابت عوامل درونی بازار، تکمیل شده است.

کارشناسان بازار مسکن انتظار دارند: توجه تقاضای غیرمصرفی به علائم هشدار، پیش از ورود به معاملات جدید، باعث بهبود نسبی بازار به نفع تقاضای مصرفی شود. سفته‌بازها معمولا پیش از سنگین شدن رکود مسکن، از بازار خارج می‌شوند. اگر در ماه‌های آتی روند تبدیل دارایی (خروج از بازار مسکن) شدت بگیرد در این صورت، هم حجم عرضه و هم سطح قیمت برای تقاضای مصرفی مناسب خواهد شد. در این میان، واسطه‌های بازار ملک در برخی مناطق تهران ضمن اشاره به کاهش موردی قیمت‌های پیشنهادی از خروج سوداگران حرفه‌ای از بازار خبر می‌دهند.

روند بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی منعکس‌کننده یک سیگنال مهم به سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی است. تحقیقات «دنیای اقتصاد» و دیدگاه‌های کارشناسی موجود بر پایه چشم‌انداز قابل پیش‌بینی از وضعیت پیش‌روی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون ریسک سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در این بازار به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته و به حداکثر میزان خود رسیده است؛ طوری‌که کسب سود کوتاه‌مدت و میان‌مدت مورد انتظار سفته‌بازان از بازار ملک، برای ماه‌های آتی تقریبا امری بعید به‌نظر می‌رسد. تعداد معاملات خرید مسکن در حالی در شرایط فعلی و براساس آمارهای رسمی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران به زیر کف رکود رسیده است که عمده معاملات انجام شده در این ماه از سوی دو گروه غیرمصرفی حاضر در بازار معاملات مسکن انجام شد.

سهم مصرف‌کننده‌ها یا متقاضیان مصرفی و غیرسرمایه‌ای بازار مسکن از حدود ۶ هزار فقره معامله خرید مسکن در خردادماه کمترین میزان است و عمده معاملات انجام شده در بازار مسکن در آخرین ماه از فصل بهار از سوی دو گروه «غیر مصرفی» حاضر در بازار یعنی «سرمایه‌گذاران» و «سفته‌بازان» ملکی انجام شد.

جهش قیمت مسکن طی دست‌کم یک‌سال گذشته منجر به خروج اجباری بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن از بازار و ریزش سریالی تعداد معاملات مسکن از سال گذشته تاکنون-به جز چند ماه استثناء شده است؛ با این حال، هنوز هم معدود معاملات خرید مسکن در بازار املاک شهر تهران از سوی افرادی انجام می‌شود که یا به قصد کسب سود کوتاه‌مدت ناشی از خرید وفروش واحدهای مسکونی (سفته‌بازان) در بازار حضور دارند یا به نیت خرید واحدهای مسکونی با انگیزه حفظ ارزش نقدینگی خود و عقب نماندن از قافله خریداران مسکن اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.

بخشی از این گروه از خریداران خانه‌اولی‌هایی هستند که به‌دلیل جهش قیمت مسکن در یک‌سال گذشته موفق به خرید واحد مسکونی مورد نظر خود برای سکونت نشده‌اند، اما برای حفظ ارزش دارایی نقدی خود تصمیم گرفته‌اند در مناطق ضعیف‌تر شهر اقدام به خرید آپارتمان‌های کوچک‌تر یا با عمربنای بیشتر کنند تا در آینده بتوانند این واحدها را تبدیل به احسن کرده و در واحد جدید ساکن شوند. با این وجود، طی یک‌سال گذشته، فعالیت‌های سفته‌بازان در بازار مسکن به‌دلیل تورم ماهانه قابل‌توجه مسکن به میزان چشمگیری افزایش یافت، اما شواهد فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار ملک به بازاری پرریسک برای سفته‌بازان تبدیل شده است؛ این گروه از خریداران بازار مسکن افرادی هستند که به قصد کسب سود در کوتاه‌مدت اقدام به خرید و فروش واحدهای مسکونی می‌کنند و در یک‌سال گذشته در نتیجه انجام معاملات مکرر در بازار ملک نه‌تنها به جهش قیمت مسکن دامن زده‌اند بلکه موفق به کسب سود قابل‌توجه از این معاملات شده‌اند.

با این حال، با ثبت کمتر از ۶ هزار فقره معامله خرید مسکن در یک ماه در شهر تهران و ایجاد شرایط رکودی در بازار، همزمان با افت قابل‌توجه تعداد خریداران مصرفی مسکن، بازار مسکن به بازاری ناایمن برای سفته‌بازان تبدیل شده است؛ شرایط فعلی و چشم‌انداز پیش‌روی بازار فعلی مسکن نشان می‌دهد به شرط ثبات متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن طی ماه‌های پیش‌رو امکان کسب سود کوتاه‌مدت از بازار مسکن برای سفته‌بازان به میزان قابل‌توجهی محدود خواهد شد و عملا ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار برای این گروه از خریداران مسکن به میزان قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت؛ چرا که به‌دلیل جهش قیمت مسکن، رکود و خروج خریداران مصرفی از بازار، عملا خریداری برای واحدهای تحت مالکیت سفته‌بازان وجود ندارد.

کارشناسان برجسته اقتصاد مسکن معتقدند در ماه‌های آینده بعید است افرادی که به قصد کسب سود کوتاه‌مدت وارد بازار مسکن شده‌اند بتوانند موفق به فروش فوری واحدها شوند؛ بنابراین سفته‌بازان نباید انتظار داشته باشند سودهای نجومی که به‌دلیل انجام معاملات مکرر و سفته‌بازانه در بازار مسکن سال‌های ۹۶ و ۹۷ به دست آورده‌اند در بازار مسکن سال ۹۸ نیز قابل تحقق باشد.

در واقع در شرایط فعلی ادامه فعالیت‌های سوداگرانه و سفته‌بازی در بازار مسکن عملا غیرممکن خواهد بود؛ هر چند از آنجا که عمده التهابات بازار مسکن ناشی از اثر متغیرهای بیرونی است نمی‌توان نظر قاطعی درباره آینده بازار مسکن ارائه کرد؛ با وجود این به‌نظر می‌رسد جهش قیمتی مسکن تقریبا به دوره تکامل رسیده است و ظرفیتی در بازار بابت افزایش شدید قیمت‌ها وجود ندارد؛ بنابراین و در چنین شرایطی، در صورت عدم بروز شوک‌های بیرونی و در صورت ثبات شرایط فعلی، بعید است بازار مسکن شاهد تورم ماهانه قابل‌توجه در ماه‌های پیش‌رو باشد تا به واسطه این تورم کسب سود سفته‌بازی از بازار امکان‌پذیر شود.

صاحبنظران برجسته بازار مسکن با تایید این پیش‌بینی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند:هم‌اکنون بازار مسکن به بازاری پرریسک برای سفته‌بازان تبدیل شده‌است؛ هر چند این ریسک برای افرادی که به قصد حفظ ارزش دارایی خود قصد خرید آپارتمان با انگیزه فروش آن در بلندمدت را دارند در مقایسه با سفته‌بازان که قصد کسب سود کوتاه‌مدت از بازار را دارند کمتر است.

به اعتقاد کارشناسان کاهش تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان و ورود به فاز رکود به‌طور قطع فروش واحدهای مسکونی در ماه‌های پیش‌رو را دشوار خواهد کرد و حتی در برخی موارد انتظار تعدیل قیمت‌ها نیز وجود دارد. از این بابت بر خلاف سال‌ ۹۷ که بازار مسکن به مکانی جذاب برای سفته‌بازان تبدیل شده بود این بازار در سال ۹۸ بازاری پرریسک برای این گروه از متقاضیان آپارتمان است. فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه در شرایط فعلی ضریب نقدینگی در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است این موضوع را ناشی از بروز رکود در بازار معاملات مسکن و کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان به میزان قابل‌توجه عنوان کرد.

وی گفت: سفته‌بازی نیازمند شرایطی است که در آن فرد بتواند سرمایه خود را در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با بیشترین نرخ نقد کرده و دوباره آن را تبدیل به دارایی دیگری برای کسب سود بالا کند؛ این در حالی است که در شرایط فعلی که بازار مسکن در وضعیت رکود قرار گرفته و حجم نقدینگی در بازار ملک کم است فضای چندانی برای مانورهای سفته‌بازان در بازار وجود ندارد.

یزدانی خاطرنشان کرد: هر گونه افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده به احتمال قوی ناشی از افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن خواهد بود و نه افزایش تقاضا؛ از این رو حتی به فرض افزایش مجدد قیمت‌ها نبود تقاضا در بازار فضا را برای فعالیت سوداگران و سفته‌بازان محدود خواهد کرد و ریسک سفته‌بازی در بازار ملک را به نحو قابل‌توجهی بالا می‌برد.

وی با بیان اینکه شواهد بازار نیز نشان می‌دهد که هم اکنون سفته‌بازی در بازار ملک در حال افول است، افزود: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تنها در شرایطی توجیه خواهد داشت که فرد حداقل تا دو سال آینده به فکر فروش و تبدیل دارایی ملکی خود نباشد. در غیر این صورت کسب سود کوتاه‌مدت از بازار مسکن تقریبا بعید به‌نظر می‌رسد.

بهروز ملکی،کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هرچند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل‌شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد ولی تقاضای مسکن (تقاضای موثر) آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن ورود می‌کند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد.

وی افزود: علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی‌های رقیب، تحولات جمعیتی و... بر تقاضای مسکن اثر می‌گذارند. از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست؛ بلکه دارای انگیزه‌های سرمایه‌ای نیز است.

در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی (واقعی) و سرمایه‎ای تقسیم کرد. ملکی با بیان اینکه در فرهنگ عامیانه، عموما «سوداگری» پدیده‌ای با ماهیت کوتاه‌مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‌گیری از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت دارایی است، افزود: از ویژگی‎های متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خرید خانه‌های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می‌توان دارای تاثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

وی توضیح داد: در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است. ملکی خاطرنشان کرد:در مجموع می‌توان گفت سرمایه سوداگران ملک به‌صورت مقطعی در بازار جریان می‌یابد؛ به‌گونه‌ای که در دوران رونق، بازار مسکن شاهد جریان و گردش شدید این‌گونه سرمایه‌ها است. در دوران رکود،‌ عمده این سرمایه‌ها به سرعت از بازار خارج می‌شوند و بخشی نیز به‌صورت خانه‌های خالی در بخش مسکن رسوب می‌کنند. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. بسیاری از پدیده‌های نامطلوبی که در این بازار رخ می‌دهد نیز حاصل فعالیت این جریان تقاضا است.

وی درخصوص رفتارشناسی سفته‌بازان و سوداگران ملکی توضیح داد: سوداگران در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند.

بنابراین، اگر فرض کنیم یک سوداگر در دوران رونق، سودی برابر با متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورد و در شروع رکود از بازار خارج شود و در این دوران (دوره رکود) سودی برابر با سود سپرده‌گذاری مدت‌دار بانکی کسب کند، در این حالت کل بازده فعالیت سوداگر برابر با میانگین وزنی بازدهی مسکن در سال‌های رونق و نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی در سال‌های رکود بازار مسکن می‌شود که به مراتب بالاتر از سودهای نرمال بلندمدت بازار است.

وی افزود:به‌طور خلاصه، ویژگی‌های تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن را می‌توان در چند عامل مهم طبقه‌بندی کرد. از جمله آنکه این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارند. همچنین در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، بر شدت افزایش قیمت‌ها می‌افزایند و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع رکود را همراهی می‌کنند. از دیگر ویژگی‌های این نوع تقاضا در بازار ملک آن است که در دوره رونق، هر چقدر سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، کمتر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی ساده‌تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیشتر خواهد بود.

وی تاکید کرد: به‌طور کلی در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن بیشتر است. ملکی گفت: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود. از ابتدای سال ۹۶ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ۵/ ۱۳ میلیون تومان در شرایط کنونی شد.

وی افزود: واقعیت آن است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ کمرنگ بود از سال ۹۶ به این سو این نوع تقاضا در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است. اما مطلب غیرقابل‌انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی‌تواند بدون پشتیبانی تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد. بر این اساس و با توجه به اینکه طول دوره انتظار برای خرید مسکن به حداکثر رسیده است انتظار نمی‌رود سوداگران بتوانند مدت زیادی در این بازار بمانند و به‌زودی شاهد خروج اجباری این گروه از بازار و رسیدن به یک ثبات نسبی خواهیم بود.