احتکار مسکن و چند دقیقه تامل!

به گزارش می متالز، وضعیت رو به‌ رشد و تا حدی باورنکردنی قیمت خرید و اجاره در بازار مسکن موجب ایجاد مشکلات عدیده‌ای برای بخشی از جامعه (خصوصا اقشار اجاره‌نشین) شده به حدی که می‌توان ادعا کرد امروزه مسکن به یکی از بزرگترین دغدغه‌های روانی و اجتماعی این گروه تبدیل شده است.

در کنار این موضوع، وجود تعداد زیادی خانه‌های خالی، ابعاد بیشتری از این مشکل را نمایان می‌سازد. بر اساس گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی نرخ طبیعی خانه‌های خالی در جهان حدود ۴ درصد است در حالی‌ که نرخ واقعی خانه‌های خالی در ایران در سال ۱۳۹۵ حدود ۱۱ درصد (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) بوده است. بنا به تقریب به‌ عمل آمده تنها در تهران حدود ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد که بی‌شک عرضه آنها می‌تواند اثرگذاری ملموسی در افزایش تعداد معاملات و کاهش قیمت خرید و اجاره‌بهای مسکن داشته باشد.

برای برون‌رفت از این چالش، راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور جهت کسب و پردازش اطلاعات قابل اطمینان و برقرارسازی نظام مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان راهکارهای کوتاه‌مدت مطرح است. همچنین، اِعمال اصلاحات زیرساختی، تقویت ثبات اقتصادی، مهار تورم، رونق‌بخشی به بخش تولید و بهبود فضای کسب‌ و کار با هدف کاهش انگیزه سودجویی در بازار مسکن و در عوض تجمیع و هدایت سرمایه‌ها به‌ سوی بازارهای مولد و خلق ارزش افزوده اقتصادی به عنوان راهکارهای بلندمدت قابل ذکر است.

تبیین و سنجش کارآمدی راهکارهای فوق در جای خود نیازمند تحلیل و بررسی اقتصادی است که فعلا بدان ورود نخواهیم داشت؛ اما آنچه مدنظر این نوشتار است اصطلاح «احتکار مسکن» است که بعضا از سوی کارشناسان و رسانه‌های جمعی در خصوص خانه‌های خالی مورد استفاده قرار می‌گیرد. اصطلاحی که چنانچه صحیح باشد، فارغ از بار منفی اجتماعی برای مالکان مذکور می‌تواند اثرات حقوقی نیز برای ایشان به همراه داشته باشد!

سوالی که در اینجا مطرح می‌شود آنست که آیا خالی نگه داشتن خانه به روشی که امروزه مشاهده می‌شود می‌تواند مصداق احتکار باشد تا بتوان با مالکان این دسته از خانه‌ها بر اساس احکام و مقررات مجازات محتکر (از جمله تعزیر و جریمه، اجبار از سوی دولت به فروش کالا، فروش کالا توسط دولت، محروم‌سازی از خدمات دولتی، معرفی در رسانه‌های گروهی به عنوان محتکر و...) برخورد کرد؟

پیش از پاسخ به این پرسش مهم لازم است نگاهی به تعریف احتکار داشته باشیم. احتکار به معنای ذخیره و نگهداری کالای کمیاب در بازار و مورد نیاز مردم، به انتظار گران شدن بهای آن است. بنابرآنچه به مشهور فقهای شیعه نسبت داده‌اند در صورتی که کالایی به اندازه کافی در بازار وجود نداشته باشد و نگهداری آن موجب ضرر به بازار مسلمانان شود، احتکار رخ داده است. همچنین در فقه اسلامی، از احتکار بنابه قواعدی همچون قاعده لاضرر و قاعده لاحرج به شدت منع شده است؛ گرچه در حرمت یا کراهت آن اختلاف‌نظرهایی وجود دارد.

اما از حیث حقوقی، قانون تعزیرات حکومتی مصوب ۲۳ اسفند سال ۶۷ در ماده چهارم خود چنین به تعریف احتکار پرداخته است: «احتکار عبارت از نگهداری کالا به‌صورت عمده با تشخیص مرجع ذی‌صلاح و امتناع از عرضه آن به‌قصد گرانفروشی یا اضرار به‌ جامعه پس از اعلام ضرورت عرضه توسط دولت است».

آنگونه که ملاحظه می‌شود بنا به این ماده از قانون، احتکار نگهداری کالا به صورت «عمده»، امتناع از عرضه آن به‌قصد «گرانفروشی یا اضرار به‌ جامعه» و پس از «اعلام ضرورت عرضه» توسط دولت است. با نگاهی دقیق‌تر به بازار مسکن در کشور درمی‌یابیم که بخش غالبِ مالکان خانه‌های خالی، به تنهایی تعداد انبوهی خانه در اختیار ندارند. همچنین نمی‌توان به یقین گفت که قصد تمامی مالکان خانه‌های خالی گرانفروشی است؛ بلکه این قصد می‌تواند معطوف به سرمایه‌گذاری و مصون‌سازی سرمایه‌های شخصی از استهلاک ناشی از تورم باشد. افزون‌ بر این اعلام ضرورت عرضه از سوی دولت درباره بازار مسکن نیز در جای خود نیاز به بررسی دارد. نکته دیگر آنکه در احتکار، نگهداری کالا موجب ضرر به بازار می‌شود. در حالی که خرید یک یا چند خانه محدود و عدم عرضه آن به بازار مصرفی در مقیاس تعداد میلیونی خانه‌های موجود در شهر نمی‌تواند به‌ طور جزم موجب ضرر به بازار شود.

بنابراین می‌توان نتیجه گرفت از حیث حقوقی و فقهی، اطلاق کلی واژه «احتکار مسکن» به «هرگونه نگهداشت خانه‌های خالی» و به تبع آن اطلاق کلی واژه «محتکر» به «کلیه مالکان خانه‌های خالی» و سپس انتظارِ اعمال قانون مطابق با احکام و مقررات ناظر به مجازات محتکر نسبت به آنان، چندان دقیق و صحیح نیست.

پس از این نتیجه‌گیری، ذکر دو نکته بسیار ضروری است: اولا احتمال آنکه عده‌ای از افراد پرنفوذ و صاحب قدرت و ثروت با نگهداشت تعداد زیادی از خانه‌های خالی در یک منطقه یا شهر و برهم زدن تعادل بازار، مصداق محتکر شناخته شوند و مستحق مجازات احتکار باشند دور از ذهن و واقعیت نیست.

ثانیا صرف آنکه نمی‌توان هرنوع نگهداشت خانه خالی (ولو یک خانه) را احتکار نامید نباید بازدارنده طرح مباحثی در حوزه اخلاق و مسئولیت‌های اجتماعی و سیاستگذاری‌های اقتصادی باشد. توضیح بیشتر آنکه گرچه شاید نتوان مصداق محتکر را به مالک یک یا چند خانه خالی (به تعداد اندک) اطلاق کرد و او را مشمول مجازات احتکار کرد؛ اما باید دقت داشت که در شرایطی که عده‌ای در جامعه به شدت محتاج مسکن و سرپناه هستند، این نوع رفتار مصداق نادیده‌انگاشتن قواعد اخلاقی و مسئولیت‌های اجتماعی است که به‌وفور در سنت و شرعیت ما بدان تاکید و توصیه شده است. همچنین در عرصه سیاستگذاری‌های اقتصادی نیز مقام سیاستگذار می‌تواند با وضع و اِعمال قوانین تحدیدی همچون وضع مالیات بر خانه‌های خالی، بر انگیزه و نظام تصمیم‌گیری این دسته از مالکان اثرگذاری داشته باشد.

بی‌شک توجه بیشتر به «ایفای مسئولیت‌های اجتماعی از سوی مالکان مسکن» و «سیاستگذاری‌ کنترلی از سوی قانونگذاران و دولتمردان» از حجم مشکلات این عرصه کاسته و آرامش بیشتری را به این بازار بازمی‌گرداند.

وهاب قلیچ (عضو هیات علمی گروه بانکداری اسلامی پژوهشکده پولی و بانکی)