تعیین مدت در عقد اجاره

می متالز - علیرضا صالحی/ یوسف یعقوبی قضات دادگاه تجدید نظر استان تهران در ادامه بحث تعیین مدت در قراردادها۱، در این نوشتار به ضرورت تعیین مدت در قرارداد اجاره می‌پردازیم.

به گزارش می متالز، در ابتدا لازم است مقدمه‌ای از عقد اجاره بیان کنیم. اجاره عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقود تملیکی معوض است، با این فرق که مورد بیع عین است و مورد اجاره منفعت. به این لحاظ مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد. در اجاره اشیا و حیوان، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر می‌گویند. در اجاره اشخاص کسی که اجاره می‌کند مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر نامیده می‌شود، که این نوع اجاره خود به دو نوع ۱) اجاره خدمه و کارگران ۲) اجاره متصدی حمل‌ونقل تقسیم می‌شود.

با ذکر این مقدمه، به ضرورت تعیین مدت در عقد اجاره هر کدام از انواع مذکور می‌پردازیم. در اجاره اشیا مدت باید به صراحت تعیین شود والا اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره مدت ذکر نشده باشد، از وقت عقد محسوب است. گاه ممکن است مدت به‌طور صریح ذکر نشده باشد، در این صورت با توجه به نحوه تعیین اجاره‌بها می‌توان مدت اجاره را استخراج کرد به این نحو که اگر اجاره‌بها از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال محسوب می‌شود و صحیح است. با تعیین مدت اجاره پرواضح است به محض انقضای مدت، عقد اجاره برطرف می‌شود و مستاجر مکلف به تخلیه است و در صورت ادامه تصرفات خود، موجر مستحق دریافت اجرت المثل است و چنانچه موجر راضی به ادامه تصرفات مستاجر نباشد، با رعایت شرایطی که درجای خود بیان خواهیم کرد، دعوی یا درخواست تخلیه را به‌طرفیت مستاجر به مرجع صالح تقدیم می‌کند. در اجاره خدمه خانه و کارگران، اجاره یا به مدت معین است یا به انجام امری معین. اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت، اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است، بنابراین اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ، معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یا یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضای مدت مزبور، اجاره برطرف می‌شود. بدیهی است اگر پس از انقضای مدت، اجیر به خدمت خود ادامه دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر به همان طوری که در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بوده، مستحق اجرت خواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد

دادگاه تجدید نظر استان تهران