عقب‌نشینی قیمت مسکن

چکیده: اولین عقب‌نشینی قیمت مسکن با انتشار آمار معاملات ملک مرداد، به ثبت رسید. اطلاعات جدید دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد تورم ملکی در پایتخت در ادامه چرخش از مسیر صعود منفی شد. ماه گذشته مطابق آمار رسمی از معاملات قطعی آپارتمان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۳ درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کرد و به ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسید. تورم ماهانه مسکن یک ماه قبل‌تر، با شیب تند کاهش پیدا کرد و به مرز «صفر» نزدیک شده بود. اکنون ثبت «تورم منفی» در میانه تابستان از غلبه «انتظارات کاهشی» در بازار برای دستیابی به ثبات در عصر پساجهش خبر می‌دهد. وضعیت معاملات مسکن در تهران همچنین از کمای کامل این بازار حکایت می‌کند. ماه گذشته تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران به سطح بی‌سابقه ۲۹۰۰ واحد مسکونی رسید. طی همه سال‌های اخیر، فروش ماهانه کمتر از ۴ هزار واحد مسکونی حتی در ماه‌های نیمه‌تعطیل فروردین،‌ سابقه نداشته است. شرایط موجود بیانگر افت شدید تقاضای مصرفی ناشی از نبود قدرت خرید و همچنین کاهش تحرکات سفته‌بازانه تحت تاثیر نبود چشم‌انداز برای سودگیری است. فعالان بازار ملک احتمال کاهش بیشتر قیمت اسمی طی ماه‌های آینده را زیاد می‌دانند و در عین حال از تداوم رکود می‌گویند.

می متالز: اولین کاهش قیمت اسمی مسکن در آمارهای رسمی درباره وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران بعد از گذشت ۴۵ ماه رقم خورد. آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن در معاملات خرید آپارتمان برای اولین بار بعد از آبان سال ۹۴ به زیر صفر رسید. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران مردادماه امسال در حالی به ۱۳ میلیون و۱۸۰ هزار تومان رسید که این میزان در ماه قبل-تیرماه ۹۸- برابر با ۱۳ میلیون و۶۰۰ هزار تومان گزارش شده بود.این موضوع نشان دهنده کاهش نزدیک به نیم میلیون تومانی متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در این ماه است.

آمارها نشان می‌دهد نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن-تورم ماهانه مسکن-در مردادماه برای اولین بار بعد از ۴۵ ماه متوالی-به جز ماه‌های نیمه تعطیل فروردین ماه که به‌عنوان ماه‌های استثنا در بازار مسکن محسوب می‌شود-به زیر صفر رسید و منفی شد؛ تورم ماهانه مسکن در ماه میانی تابستان- مرداد ۹۸-معادل ۳ درصد کاهش یافت. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل-مرداد ۹۷-نیز ۷۷ درصد افزایش یافت که در مقایسه با تورم نقطه‌ای مسکن در تیرماه به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. تورم نقطه‌ای مسکن در تیرماه-نرخ رشد قیمت مسکن در تیرماه ۹۸ در مقایسه با تیرماه ۹۷-معادل ۹۹ درصد گزارش شده بود. این میزان تورم نقطه‌ای دست‌کم از ابتدای امسال، به لحاظ کمترین میزان افزایش قیمت مسکن در هر ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، بی‌سابقه بوده است.

فروردین ماه امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به فروردین سال گذشته ۱۰۴ درصد افزایش یافت. تورم نقطه‌ای اردیبهشت ماه ۱۱۲ درصد به ثبت رسید. در خردادماه این میزان افزایش قیمت معادل ۱۰۷ درصد و در تیرماه به کمتر از ۱۰۰ درصد یعنی ۹۵ درصد رسید. در نهایت تورم نقطه‌ای مسکن در مردادماه به کمترین حد خود از ابتدای سال جاری تاکنون – معادل ۷۷ درصد-رسید.

کاهش ۳ درصدی تورم ماهانه مسکن در مردادماه در واقع اولین کاهش قیمت اسمی مسکن در آمارهای رسمی بازار مسکن شهر تهران در عصر پساجهش محسوب می‌شود؛ به این معنا که نه تنها در دوره جهش قیمتی اخیر بلکه در ۴۵ ماه گذشته – به استثنای ماه‌های نیمه تعطیل فروردین ماه-تورم ماهانه مسکن منفی نشده بود. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال تاکنون به جز اردیبهشت ماه، در سایر ماه‌های سپری شده از سال تا مردادماه نیز روی منحنی کاهش قرار گرفته بود.

تورم ماهانه مسکن در حالی فروردین ماه امسال به ۴درصد رسید که متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت ماه در مقایسه با فروردین ۱۱ درصد رشد کرد؛ اما تورم ماهانه در ادامه و در ماه‌های بعدی روند نزولی به خود گرفت. میانگین قیمت مسکن در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه ۶ درصد افزایش یافت. تورم ماهانه مسکن در تیرماه به نزدیک‌ترین فاصله با نقطه صفر یعنی 1.4درصد رسید و در نهایت در مردادماه منفی شد.میانگین تورم ماهانه ملکی در بهار ۹۸ حول و حوش ۵ درصد به ثبت رسید.اما در تیرماه این میزان به 1.4 درصد کاهش یافت و در مردادماه تورم ماهانه منفی شد.

آخرین سابقه کاهش قیمت اسمی مسکن قبل از مردادماه امسال به آبان سال ۹۴ برمی‌گردد؛ ماهی که در آن قیمت اسمی آپارتمان‌ها در مسیر تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از یک دوره جهش قیمتی کاهش یافت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آبان ۹۴ در مقایسه با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مهرماه همان سال 1.6 درصد کاهش یافت و از مترمربعی ۴ میلیون و۱۵۰ هزار تومان در مهرماه آن سال به ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان در آبان ماه رسید.

هم‌اکنون، قیمت اسمی مسکن بعد از ترمز تورم ماهانه ملکی در پایتخت در اولین ماه از فصل تابستان، در ماه میانی این فصل کاهش یافته است. تیرماه امسال در حالی معاملات خرید مسکن با ثبت حدود ۴ هزار و ۲۶۰ فقره معامله خرید مسکن به کما رفت که در این ماه تورم ماهانه مسکن به نزدیکترین نقطه به صفر رسید. این کاهش قیمت اسمی مسکن در مردادماه از یک زاویه به دنبال انتظارات قبلی موجود در بازار از بابت کاهش قیمت آپارتمان قابل تامل است.

از اوایل تابستان همزمان با استارت تعدیل وکاهش سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن در برخی از مناطق شهر تهران این انتظار در بازار مسکن و در میان فعالان این بازار شکل گرفت که با عمیق‌تر شدن رکود معاملاتی در ماه‌های پیش‌رو، قیمت اسمی مسکن نیز روند کاهشی به خود بگیرد.

در ابتدای تابستان برخی از فروشندگان مسکن در منطقه یک شهر تهران-کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت-به دلیل رکود شدید در بازار خرید و فروش آپارتمان، سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دادند که ردپای این تعدیل قیمتی در قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان در این منطقه نیز دیده شد. این در حالی است که در ادامه و طی هفته‌های گذشته رگه‌هایی از تعدیل قیمت پیشنهادی و قطعی فروش مسکن به مناطق مصرفی شهر تهران و سایر مناطق نیز سرایت کرد؛ به‌طوری‌که سطح قیمت‌های پیشنهادی و در برخی موارد قیمت‌های نهایی فروش مسکن در معدود معاملات انجام شده کاهش یافت.

همان‌طور که انتظار می‌رفت، اثر این تعدیل قیمتی در آمارهای رسمی مربوط به جزئیات قیمتی معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه رصد شد و در نهایت آمارهای رسمی که روز گذشته درباره تحولات بازار مسکن پایتخت در ماه میانی تابستان از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد از تحقق انتظارات قبلی از بابت کاهش قیمت اسمی مسکن در این ماه خبر داد. کارشناسان از سوی دیگر یکی از مهمترین دلایل کاهش قیمت اسمی مسکن در مردادماه را علاوه بر وجود انتظارات قبلی از بابت کاهش قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران، افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و کامل شدن کمای معاملاتی در این بازار می‌دانند.

بنابراین کارشناسان هم انتظارات قبلی و هم کمای معاملاتی بازار مسکن را مهم‌ترین عوامل اثرگذار در کاهش قیمتی اسمی واحدهای مسکونی در مردادماه اعلام می‌کنند. با این حال معتقدند شاید اگر تعداد معاملات مسکن حداقل در سطح ۴ تا ۵ هزار واحد مسکونی باقی‌می‌ماند تورم ماهانه ملکی کاهش نمی‌یافت و تورم ماهانه تنها از 1.4 درصد تیرماه به کمتر از ۱ درصد در مردادماه می‌رسید.

هر چند معاملات مسکن در تیرماه نیز وارد کما شده بود، اما کمای معاملاتی بازار مسکن در مردادماه با کاهش ۳۲ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در این ماه نسبت به یک ماه قبل از آن-تیر ۹۸-کامل شد. تعداد معاملات خرید مسکن در مردادماه به کمترین و بی سابقه‌ترین حد خود حتی در مقایسه با ماه‌های نیمه تعطیل بازار مسکن رسید. در مردادماه تنها ۲ هزار و۹۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان ۳۲ درصد کمتر از ۴ هزار و ۲۶۰ فقره معامله ثبت شده در تیرماه است.

 تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه-مرداد ۹۸-همچنین در مقایسه با مرداد ۹۷ نیز ۷۴ درصد ریزش کرد که نشان‌دهنده عمق کمای معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران در ماه میانی فصل تابستان است. این در حالی است که به جز اردیبهشت ماه، حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه از سال ۹۸ در مقایسه با ماه قبل روند کاهشی به خود گرفت. در ۵ ماه سپری شده از سال جاری همچنین در هر ماه به‌طور متوسط حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با ۵ ماه ابتدای سال گذشته حدود ۶۰ درصد ریزش کرد.