وعده جبرانی به خانه اولی‌ها

به گزارش می متالز، برنامه ۲ ساله تنظیم بازار مسکن در مراسمی که روز گذشته با حضور رئیس‌جمهور برای ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی روی اراضی دولت به اجرا درآمد، اعلام شد. قرار است تا انتهای سال‌جاری عملیات اجرایی ساخت همه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی با کنترل مستقیم دولت شروع شود و تا پایان این دولت، همه واحدها تکمیل و به متقاضیان تحویل شود.

«خانه‌اولی»‌ها و به‌خصوص آن دسته از زوج‌هایی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، برای انتخاب این واحدها در اولویت هستند؛ به‌طوری‌که مشخصات پروژه‌های دولتی به همراه موقعیت ساخت آنها به سپرده‌گذاران صندوق یکم معرفی می‌شود. شکل عرضه شامل پیش‌فروش و فروش در زمان تکمیل خواهد بود.

از آنجا که سازنده‌های طرح ۴۰۰ هزار واحدی، از تسهیلات بدون سپرده ساخت بهره‌مند می‌شوند، پیشنهادی از جانب عوامل تصمیم‌گیر مطرح شده است مبنی‌بر اینکه «خانه‌اولی»ها علاوه‌بر وام یکم، از محل «فروش اقساطی وام ساخت» نیز بتوانند قدرت خرید خود را برای دریافت این واحدها افزایش دهند.

اگر این پیشنهاد به تصویب برسد،‌ یک کانال اعتباری برای افزایش غیرمستقیم وام خرید مسکن مختص «خانه‌اولی»‌ها به‌وجود می‌آید و در عین حال، خانه‌هایی که قرار است به سفارش دولت طی ماه‌های آینده ساخته شود، برای سازنده‌ها «ضمانت فروش» پیدا می‌کند.

کانال پیشنهادی بانک‌ها برای افزایش وام خرید مسکن

سهم خانه‌اولی‌ها از طرح ۴۰۰هزار واحدی دولت برای ساخت و عرضه مسکن مشخص شد. روز گذشته در مراسمی با حضور رئیس‌جمهور، عملیات اجرایی بخشی از طرح دولت برای عرضه مسکن تحت‌عنوان طرح اقدام ملی ۴۰۰ هزار واحدی در محله تهرانسر پایتخت-محل ساخت مسکن ویژه شهر تهران که هم‌اکنون پروژه‌های آن به واحدهای مسکونی در حال استفاده تبدیل شده است-آغاز شد.

بنا بر اعلام مسوولان بخش مسکن از مجموع ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تعریف شده برای ساخت در قالب طرح اقدام ملی، تا روز گذشته عملیات ساخت ۶۷ هزار واحد در کشور آغاز شده بود و دیروز نیز عملیات اجرایی برای ساخت ۱۱۰ هزار واحد دیگر شروع شد.

در مراسم روز گذشته آغاز عملیات اجرایی ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی در کشور، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: دولت در تلاش است تا مابه‌التفاوت تعداد واحدهایی که هم‌اکنون در قالب طرح اقدام ملی عملیات ساخت آنها آغاز شده است با ۴۰۰ هزار واحد برنامه‌ریزی شده را نیز تا پایان امسال آغاز کند و عملیات ساخت کل ۴۰۰ هزار واحد را تا پایان دولت دوازدهم (دو سال آینده) انجام دهد.

از جزئیات جدید طرح خانه‌سازی دولتی نشان می‌دهد مدیران بخش مسکن با توجه به جهش اخیرقیمت مسکن و ضربه‌ای که به‌دنبال بروز جهش قیمتی و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن به خانه‌اولی‌ها وارد شد، در کنار اجرای طرح ساخت و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، همچنین طرحی مختص خانه‌اولی‌ها تدارک دیده‌اند که در واقع می‌توان گفت این طرح جدید در بطن طرح ۴۰۰ هزار واحدی اقدام ملی تعریف شده است و بخشی از آن محسوب می‌شود.

در قالب این طرح قرار است سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم که عمدتا خانه‌اولی‌ها هستند - به استثنای غیرخانه‌اولی‌های متقاضی خرید مسکن در بافت‌های فرسوده - به پروژه‌های ۴۰۰ هزار واحدی دولت متصل شوند. در قالب اجرای این طرح قرار نیست اسم و هویت خانه‌اولی‌ها به سازنده‌های فعال در پروژه‌های ۴۰۰ هزار واحدی اعلام شود؛ بلکه مشخصات و مختصات پروژه‌ها به خانه‌اولی‌ها اعلام می‌شود.

در قالب این طرح جبرانی برای خانه‌اولی‌ها که با هدف کمک به مصرفی‌ترین سمت تقاضای بازار مسکن به‌منظور عرضه واحدهای با سطح مناسب‌‌تر قیمتی روز گذشته ازسوی مسوولان بخش مسکن اعلام شد، خانه‌اولی‌ها مختارند به دو روش از تسهیلات دریافتی خود از صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید مسکن استفاده کنند.

اولین روش، اقدام به پیش‌خرید واحدها پس از ۳۰ تا ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی است؛ این در حالی است که در قالب روش دوم خانه‌اولی‌ها می‌توانند پس از فرارسیدن موعد دریافت وام خرید مسکن و اتمام دوره سپرده‌گذاری در صندوق یکم، از وام خود برای خرید واحدهای مسکونی آماده ساخته‌شده در قالب این طرح استفاده کنند.

با این حال، اصل و ستون این طرح جبرانی آن است که مطابق با آنچه در نظر گرفته شده قرار است یک کانال از طرف بانک‌ها برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها ایجاد شود؛ در قالب این طرح که به‌تازگی ازسوی بانک‌ها پیشنهاد شده اما هنوز به تصویب نرسیده است خانه‌اولی‌ها می‌توانند علاوه‌بر دریافت وام خرید مسکن یکم، از فروش اقساطی وام ساخت واحدها هم منتفع شوند.

به پروژه‌های ۴۰۰ هزار واحدی، تسهیلاتی با میانگین مبلغ ۷۵ میلیون تومان و ۹۰ میلیون تومان بسته به محل اجرای پروژه در قالب وام ساخت و به شکل بدون سپرده با نرخ سود ۱۸ درصد تعلق می‌گیرد؛ این تسهیلات قابل‌انتقال به خریدار در زمانی است که عملیات ساخت‌‌وساز واحد به پایان رسیده و موعد فروش اقساطی وام فرا رسیده است.

با اجرای این طرح، خانه‌اولی‌ها همزمان می‌توانند از دو وام مسکن یکی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم و دیگری از محل فروش اقساطی واحدها بهره‌مند شوند. مطابق با آنچه درخصوص رقم تسهیلات ساخت مسکن برای اجرای پروژه‌های ۴۰۰ هزار واحدی در قالب طرح اقدام ملی تعیین شده است تسهیلات ساخت مسکن در شهرهای کوچک به‌طور میانگین ۷۵ میلیون تومان و در شهرهای جدید و سایر مناطق شهری ۹۰ میلیون تومان است.

هرچند این طرح هنوز به تصویب نرسیده است، اما با توجه به حضور رئیس‌جمهوری در مراسم آغاز عملیات ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی که روز گذشته در محله تهرانسرپایتخت برگزار شد و همچنین اعلام وی درخصوص انجام مذاکرات مربوطه با سیاست‌گذار پولی، احتمال می‌رود این پیشنهاد مورد موافقت و تصویب قرار بگیرد.

به این ترتیب در‌صورتی‌که وعده و طرح جبرانی دولت برای خانه‌اولی‌ها به تصویب برسد و پیشنهاد بانک‌ها به‌منظور افزایش غیرمستقیم وام خرید مسکن مورد موافقت و اجرا واقع شود، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها به میزان قابل‌توجهی تقویت خواهد شد؛ به‌عنوان مثال در صورت اجرای این طرح، خانه‌اولی‌های متقاضی دریافت وام انفرادی از صندوق پس‌انداز مسکن یکم که مشمول دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی هستند علاوه‌بر این تسهیلات پس از انتقال وام ساخت ۹۰ میلیون تومانی به تسهیلاتی معادل ۱۷۰ میلیون تومان برای خرید مسکن دسترسی خواهند داشت.

در صورت تصویب این طرح، رقم این تسهیلات برای زوجین خانه‌اولی در شهر تهران نیز از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. این رقم با فرض اینکه هزینه ساخت پروژه‌های ۴۰۰ هزار واحدی طی دو سال آینده افزایش چشمگیری پیدا نکند و مهم‌تر آنکه به سرنوشت غالب واحدهایمسکن مهر (تاخیرهای مکرر در تکمیل و تحویل) مواجه نشود به خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها کمک می‌کند.

جزئیات طرحی که روز گذشته بخشی از آن در قالب عملیات ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور کلید خورد نشان می‌دهد، هم در این پروژه و هم در سایر پروژه‌هایی که طی ماه‌های اخیر کلنگ‌زنی شده است، سازنده‌های واحدها عمدتا شرکت‌های بخش خصوصی نیستند، بلکه این شرکت‌ها عمدتا شرکت‌های ساختمانی وابسته به دولت، وابسته به بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی شبه‌دولتی و متعلق به نهادهای دولتی هستند؛ با این حال، اگر چه در ظاهر بازیگر اصلی ساخت‌و‌ساز واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی - طرح ۴۰۰ هزار واحدی - سازنده‌های بخش خصوصی نیستند، اما تجربه نشان داده است معمولا گروهی که ساخت‌‌وساز را در نهایت بر عهده خواهد گرفت سازنده‌های بخش خصوصی خواهند بود که در عمل به پیمانکاران تحت استخدام بازیگران ردیف اول این ساخت‌و‌سازها - شرکت‌های ساختمانی غیرخصوصی - در می‌آیند.

مهم‌ترین دلیل اینکه بخش خصوصی در قالب بازیگر اصلی این ساخت‌‌وسازها به طرح اقدام ملی ورود نکرده و معمولا در نقش بازیگر فرعی این طرح اقدام به دریافت کار از شرکت‌های ساختمانی غیرخصوصی می‌کند آن است که این پروژه‌ها در وهله اول پروژه‌های دارای ریسک و در مرحله بعد نیازمند سرمایه‌گذاری اولیه هستند.

در چنین شرایطی این گروه از سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای آنکه ریسک بالای ناشی از تغییر هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و همچنین فروش نرفتن واحدها در صورت قرار داشتن بازار در دوره رکود پس از تکمیل واحدها را برعهده بگیرند، بدون آنکه نیاز به صرف سرمایه‌ برای انجام این پروژه‌ها داشته باشند، کار را از بازیگر اصلی ساخت واحدها یعنی شرکت‌های ساختمانی غیر‌خصوصی گرفته و به آنها نیز تحویل دهند.

وزیر راه و شهرسازی در مراسم روز گذشته همچنین اعلام کرد: دولت قصد دارد با اجرای طرح‌های تامین مسکن از جمله طرح ۴۰۰ هزار واحدی اقدام ملی مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در شهرهای بزرگ را به زیر ۱۰ سال و در سایر شهرها به کمتر از ۳ سال کاهش دهد.

درباره مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در وضعیت فعلی در شهر تهران و در کل کشور با توجه به رقم متوسط درآمد خانوار و همچنین میانگین قیمت مسکن نشان می‌دهد در حال‌حاضر مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران با لحاظ اینکه خانوار یک‌سوم درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند برای خرید یک واحد ۵۰ مترمربعی ۲۷ سال و برای خرید یک واحد ۷۵ مترمربعی ۴۰ سال است.

این در حالی است که با توجه به میانگین قیمت مسکن و همچنین سطح درآمد خانوارها در کل کشور همچنین یک خانوار برای خرید یک واحد ۷۵ مترمربعی در کشور باید مدت زمان ۵/ ۱۲ سال و برای خرید یک واحد مسکونی ۹۰ مترمربعی زمانی معادل ۱۵ سال منتظر مانده و اقدام به پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در طول این مدت برای خرید مسکن کند؛ بنابراین به‌نظر می‌رسد این وعده دولت برای تحقق یافتن نیازمند تامین ابزارهایی به مراتب بیش از طرح ۴۰۰ هزار واحدی است.

محمد اسلامی، وزیر راه وشهرسازی، روز گذشته در جریان برگزاری مراسم آغاز عملیات ساخت ۱۱۰هزار واحد مسکونی در کشور همچنین اعلام کرد: در تلاش هستیم تا سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تا سقف ۲۰ درصد برسد؛ در حال‌حاضر و در شرایط فعلی سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کمتر از ۱۰درصد است؛ بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد آنچه منجر به افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی می‌شود علاقه و تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات در این بخش و البته تمایل سازنده‌ها برای دریافت تسهیلات بانکی به‌منظور ساخت واحدهای مسکونی است؛ بنابراین آنچه مسلم است اینکه با دستور و فرمان نمی‌توان سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی را افزایش داد و لازم است زمینه‌های ضروری برای ایجاد این تمایل در شبکه بانکی در وهله اول و در میان سازنده‌ها در وهله بعد ایجاد شود.

اولویت دولت در بخش مسکن

رئیس‌جمهوری نیز در این مراسم با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور، اعلام کرد: شرکت‌های دانش‌بنیان و رونق در بخش‌های مسکن و گردشگری پیشران‌های تولید محسوب می‌شوند.

حسن روحانی با بیان اینکه دولت یازدهم در زمینه مسکن به واسطه طرح‌های نیمه‌تمامی که از گذشته به ارث رسیده بود، دچار مشکلات شد، گفت: این طرح‌های نیمه‌تمام به‌گونه‌ای بود که نه می‌شد آنها را رها کرد و تکمیل آنها هم هزینه‌های زیادی را به دولت تحمیل می‌کرد.

به‌ویژه آنکه این مسکن‌ها در مکان‌هایی احداث شده بود که شرایط مساعد و امکانات همراه برای آب‌رسانی، برق‌رسانی و ارائه خدمات به مردم را در خود نداشت. رئیس‌جمهوری افزود: وزیر سابق راه و شهرسازی از ابتدا معتقد بود تا برای تکمیل این طرح‌ها از بانک مسکن و پایه پولی استقراض کند که من با آن مخالفت کردم و این اولین اقدام مهم دولت یازدهم در زمینه انضباط مالی بود؛ چراکه استقراض از بانک‌ مرکزی مشکلات زیادی را به‌وجود می‌آورد.

وی اظهار کرد: در دولت یازدهم از ابتدا تاکیدم بر احیای بافت فرسوده بود و اولویت اول دولت را بر بازآفرینی بافت فرسوده قرار دادم؛ چراکه امکانات و خدمات اولیه مانند آب، برق، گاز، خیابان و سایر مراکز خدماتی در این بافت‌ها وجود دارد و تنها باید در آن مسکن‌های جدید ایجاد کرد.

روحانی با تاکید بر اینکه احیای بافت‌های فرسوده همچنان اولویت دولت است، گفت: باید احداث شهرهای جدید در مکانی مناسب با در نظر گرفتن تامین امکانات و دسترسی مناسب مدنظر قرار گیرد و در این راستا وزرا و مسوولان ذی‌ربط و استانداران باید تلاش کنند تا بتوانیم شهری با معیارهای شاخص معماری جمهوری اسلامی ایران بسازیم تا نماد و تابلویی ازمعماری این دوران باشد.

وی درباره آغاز عملیات اجرایی ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی مسکن گفت: باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی و تلاش کنیم که تا پایان این دولت ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تکمیل و ساخته شود و با همه امکانات زیربنایی و روبنایی به صورت کامل به مردم واگذار شود.

رئیس‌جمهوری با بیان اینکه خانه حق مردم و سرمایه ارزشمند زندگی آنها به شمار می‌رود، افزود: با ساختن مسکن توسط دولت مخالف هستم و معتقدم دولت باید برای تهیه مسکن مردم به صحنه بیاید و زمینه‌ها، شرایط و تسهیلات لازم را برای ساخت مسکن توسط بخش خصوصی ایجاد کند.

روحانی با بیان اینکه امروز قیمت زمین بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت مسکن را در بر دارد، سوداگری با زمین را از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن دانست و تصریح کرد: برنامه دولت تامین زمین رایگان برای انبوه‌سازی مسکن است و اگر بتوانیم محلی مناسب برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار دهیم دیگر کسی به‌دنبال تخریب مراتع و جنگل‌ها نخواهد رفت.