چشم‌انداز قیمت‌ها در بازار مسکن/ آیا ثبات تا پایان سال ادامه دارد؟

به گزارش می متالز، بازار مسکن در دو سال گذشته روند رشد قیمت را در پیش گرفت و همین امر سبب شد یکی از بزرگ‌ترین جهش‌های قیمتی مسکن را در تاریخ کشور در این دورهٔ زمانی شاهد باشیم. اما، توقف رشد قیمت مسکن در یکی دو ماه گذشته و همچنین رکود شدید در تعداد معاملات موجب شده است امیدواری نسبت به تعدیل قیمت‌ها در این بازار در نیمهٔ دوم امسال بیشتر شود. دو ماهنامه تازه های اقتصاد (نشریه بانک مرکزی) برای بررسی بیشتر چشم‌انداز بازار مسکن در نیمهٔ دوم سال ۱۳۹۸، با مجید فلاحی‌نیا ‐ معاون ادارهٔ بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی ‐ به گفت‌وگو نشسته است که از نظرتان می‌گذرد.

بازار مسکن در دو سال گذشته شاهد جهش‌های قیمتی و همچنین حرکت به‌سمت رکود در معاملات بوده است. این شرایط چگونه شکل گرفت و دلایل رخداد این اتفاقات در این بازار چه بوده است؟

پس از گذشت یک دورهٔ حدوداً چهارساله (اوایل سال ۱۳۹۲ تا نیمهٔ اول سال ۱۳۹۶)، که بازار مسکن تا حدود زیادی از ثبات و آرامش نسبی در قیمت‌ها برخوردار بود، از اوایل نیمهٔ دوم سال ۱۳۹۶ شاهد آن بودیم که روند قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران فراتر از نرخ تورم عمومی شروع به افزایش کرد. اگرچه این روند تا پایان سال ۱۳۹۶ با شیب ملایم و تدریجی ادامه داشت، در سال ۱۳۹۷ هم‌زمان با تکانهٔ ارزی و تشدید انتظارات تورمی که عمدتاً متأثر از خروج یک‌جانبهٔ امریکا از برجام بود، شتاب محسوسی به خود گرفت. به‌رغم روند افزایشی قیمت‌ مسکن در بازار، از اوایل سال ۱۳۹۷ تعداد معاملات در بازار مسکن با کاهش همراه بود.

کاهش معاملات در آن مقطع زمانی عمدتاً از سمت عرضه نشئت می‌گرفت، به‌طوری که در این دوره عرضه‌کنندگان و فروشندگان مسکن متأثر از انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های حاکم بر بازارها بعضاً یا از فروش ملک خود منصرف می‌شدند و یا اینکه دائماً قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌دادند. به‌رغم تداوم این روند تا پایان سه‌ماههٔ اول سال ۱۳۹۸، از تیر سال جاری شاهد تغییر روند قیمت‌ها در بازار مسکن هستیم.

هم‌زمان با برقراری آرامش و ثبات در بازار ارز طی ماه‌های اخیر، روند رشد ماهانهٔ قیمت مسکن در شهر تهران نیز در تیر سال جاری متوقف و در مرداد با کاهش همراه بوده است. بر اساس آخرین آمار موجود، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران در مرداد ۱۳۹۸ معادل ۱۳۰٫۳ میلیون ریال است که نسبت به ماه قبل کاهش ۲٫۴ درصدی را نشان می‌دهد.

پیش‌بینی شما از چشم‌انداز بازار مسکن در نیمهٔ دوم سال ۱۳۹۸ چیست و آیا می‌توان به کاهش قیمت‌ها در این بخش امیدوار بود؟

درحال حاضر، مؤلفه‌ها و نشانه‌های زیادی وجود دارد که نویدبخش بازگشت آرامش و ثبات به بازار مسکن است و حتی کاهش قیمت مسکن از سطوح فعلی نیز در فصول آتی دور از انتظار نخواهد بود. اولاً شاهد این هستیم که انتظارات تورمی در بازارها متأثر از برقراری آرامش در بازار ارز فروکش کرده و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای مسکن نیز ‐ با توجه به اینکه چشم‌اندازی برای رشد بیشتر قیمت وجود ندارد - تا حدود زیادی از این بازار خارج شده است.

واقعیت دیگر، اُفت شدید قدرت خرید مسکن عموم اقشار جامعه در شرایط فعلی است که از عدم تناسب سطح عمومی درآمد خانوارها با سطوح فعلی قیمت‌های حاکم بر بازار مسکن نشئت می‌گیرد. مثال ملموس در این زمینه مقایسهٔ رشد قیمت مسکن در دورهٔ تورمی اخیر با رشد درآمد اقشار حقوق‌بگیر است.

میانگین قیمت هر متر مربع بنای واحد مسکونی شهر تهران در شهریور ۱۳۹۶، که آغاز دورهٔ رشد قیمت‌ مسکن شهر تهران در سطحی فراتر از تورم در دورهٔ اخیر محسوب می‌شود، ۴۶٫۵ میلیون ریال بود که مقایسهٔ آن با رقم ۱۳۰٫۳ میلیون ریال در مرداد سال جاری بیانگر رشد ۱۸۰ درصدی قیمت مسکن در دورهٔ مذکور است. این در حالی است که ضریب حقوق کارکنان دولت طی سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ به‌طور مؤثر مجموعاً ۲۵ تا ۳۶ درصد افزایش یافته و حداقل دستمزد کارگران نیز حدود ۶۳ درصد افزایش داشته است.

این امر سبب شده است امکان ورود این گروه از متقاضیان به بازار مسکن محدود شود، ضمن آنکه تعداد معاملات مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر از سمت تقاضا کاهش بی‌سابقه‌ای را نشان می‌دهد؛ به‌طوری که بر اساس گزارش سامانهٔ ثبت معاملات و املاک کشور، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به حدود ۳۳۰۰ فقره مبایعه‌نامه در مرداد رسیده است که این میزان معاملات حتی از عملکرد فروردین شهر تهران در چندین سال اخیر، که به‌دلیل تعطیلات نوروز معمولاً کمترین میزان معاملات ماهانه را در سال داراست، کمتر است.

به‌نظر می‌رسد جبران و تعدیل این شکاف مشابه سیکل‌های تجاری بخش مسکن در گذشته نیازمند گذشت یک دورهٔ زمانی نسبتاً طولانی خواهد بود، ضمن آنکه در کوتاه‌مدت بخشی از این تعدیل می‌تواند با کاهش قیمت در بازار مسکن اتفاق بیفتد. این امر با توجه به اینکه از سمت هزینه‌ها نیز طی ماه‌های اخیر شاهد کاهش قیمت مصالح فلزی در بازار هستیم، منوط به عدم ورود تکانهٔ جدیدی به اقتصاد کشور، دور از انتظار نخواهد بود.

نقش مجموعهٔ سیاست‌گذاری کشور ازجمله بانک مرکزی در شرایط کنونی بازار مسکن چیست و چه اقداماتی باید برای ایجاد ثبات در این بازار انجام شود؟

بازگشت آرامش و ثبات قیمتی به بازار مسکن برای سیاست‌گذار امری مطلوب تلقی می‌شود؛ اما اگر این ثبات همراه با حاکم‌شدن رکود معاملاتی باشد، تبعات منفی برای بخش مسکن در دوره‌های آتی به‌همراه خواهد داشت، زیرا رکود معاملاتی در بازار مسکن این سیگنال منفی را به سازندگان مسکن می‌دهد که چشم‌انداز روشنی برای خرید واحدهای مسکونی جدید در بازار وجود ندارد و این موضوع با کاهش انگیزهٔ ساخت‌وساز تأثیر منفی در تولید و عرضهٔ مسکن خواهد داشت.

علی‌القاعده این مقوله به‌هیچ‌وجه موردنظر سیاست‌گذار نیست، زیرا بخش مسکن هم به‌لحاظ «سرپناه خانوار» و هم «تولید و اشتغال» از اهمیت بسیاری در اقتصاد برخوردار است. بنابراین، مجموعهٔ برنامه‌ریزی‌ها در بخش مسکن می‌بایست به‌گونه‌ای باشد که به ایجاد فضای رونق غیرتورمی در بازار مسکن کمک کند.

یکی از مهم‌ترین مؤلفه‌های تحقق این موضوع افزایش قدرت خرید مسکن خانوارهاست. بنابراین، می‌توان گفت مجموعهٔ سیاست‌هایی که زمینه‌ساز تحقق رشد اقتصادی پایدار در کشورند از مسیر بهبود سطح معیشت و درآمد خانوارها تأثیر بسزایی در کمک به شکل‌گیری رونق پایدار در بازار مسکن دارند.

به‌طور مشخص، نقش شبکهٔ بانکی در این زمینه پوشش سهم مناسب تسهیلات بانکی از ارزش واحد مسکونی جهت کمک به بهبود قدرت خرید مسکن خانوارهاست. با افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن (دارای قابلیت فروش اقساطی بلندمدت) توسط شورای پول و اعتبار در اسفند سال گذشته، این بستر تا حدود زیادی در بخش تأمین مالی ساخت مسکن فراهم شده است.

لیکن در بخش تأمین مالی خرید مسکن، در شرایطی که سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های اخیر ثابت باقی مانده است، افزایش قابل‌ملاحظهٔ قیمت مسکن سبب شده است عملاً نسبت تسهیلات به ارزش خرید یک واحد مسکونی متعارف به کمتر از ۲۰ درصد برسد. بنابراین، پوشش مناسب تأمین مالی خرید مسکن توسط نظام بانکی منوط به افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن است.

بانک مرکزی چه برنامه‌هایی در بخش تسهیلاتی برای حوزهٔ مسکن دارد و در این شرایط آیا سقف تسهیلات مسکن افزایش خواهد یافت؟

با توجه به اهمیت هدف‌گذاری تورم و ثبات قیمت‌ در بازارها برای سیاست‌گذاری پولی، علی‌القاعده کمک به برقراری ثبات بلندمدت قیمت‌ها در بازار مسکن نیز مطلوب بانک مرکزی است. در چهارچوب این نگاه کلی، بازنگری سقف تسهیلات خرید مسکن مستلزم برقراری شرایط باثبات در بازار مسکن است، زیرا اگر هم‌زمان با رشد قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید افزایش یابد، ممکن است در عمل به تحریک بیشتر تقاضا دامن زند و به افزایش بیشتر قیمت‌ها در این بازار منجر شود.

این امر به مفهوم کاهش اثر سقف‌های جدید تسهیلاتی بوده که تنها هزینهٔ بیشتر اقساط را بر دوش متقاضیان وام بر جا می‌گذارد. خوشبختانه در دو ماه اخیر، شاهد بازگشت و برقراری ثبات قیمتی به بازار مسکن هستیم. به‌نظر می‌رسد ماه‌های آتی هم‌زمان با رصد تحولات بازار مسکن و حصول این جمع‌بندی که آرامش و ثبات بر بازار مسکن ادامه‌دار است، زمان مناسبی برای تنظیم و ارائهٔ سیاست‌های اعتباری جدید بخش مسکن به‌ویژه در حوزهٔ تسهیلات خرید خواهد بود.