چشم‌انداز بازار مسکن پایتخت

به گزارش می متالز، میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران نیز در مهرماه تغییر جهت داده و پس از کاهش در دو ماه متوالی، در مهرماه با افزایش مواجه شده است. هر چند که رشد قیمت در این ماه بسیار کم و در محدوده ۰.۴ درصد بوده اما توقف روند نزولی قیمت مسکن، با در نظر گرفتن نبود فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در بازارهایی نظیر ارز و سهام، می‌تواند مجددا تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن را تحریک کند.

بررسی ترکیب معاملات در هفت‌ماهه ابتدای سال نشان می‌دهد که در این دوره سهم تعداد معاملات مربوط به آپارتمان‌های با سن پنج سال و کمتر (گروه موسوم به نوساز) از مجموع معاملات، نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته است . در مقابل، سهم آپارتمان‌های با سن بالاتر افزایش یافته است. هرچند کاهش میزان ساخت‌وساز و عرضه مسکن جدید در شهر تهران (و همچنین کل کشور) در این موضوع دخیل بوده اما به نظر می‌رسد در سمت تقاضا نیز به دلیل افزایش مشهود قیمت مسکن در دو سال گذشته، ترجیحات خانوار تغییر کرده و تقاضا برای آپارتمان‌های با سن بیشتر که قیمت نسبی کمتری دارند، افزایش یافته است.

محاسبه نسبت قیمت به درآمد نیز نشان می‌دهد که با توجه به افزایش مشهود قیمت مسکن در دو سال گذشته و عدم رشد متناسب درآمد خانوار، شاخص دسترسی خانوار به مسکن به شدت کاهش یافته است. محاسبه نسبت قیمت یک آپارتمان ۶۰ متری در شهر تهران به میانگین درآمد ماهانه خانوار (مستخرج از داده‌های طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار) نشان می‌دهد که با وجود کاهش این نسبت از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، در دو سال اخیر این نسبت به شدت رشد کرده است؛ به شکلی که در حال حاضر، قیمت واحد مسکونی مذکور معادل میانگین حقوق ۱۸۰ ماه یک خانوار نوعی است. به این ترتیب به نظر می‌رسد که افت قدرت خرید خانوار، سهم مهمی در کمیت تقاضای مصرفی (کاهش معاملات) و کیفیت تقاضای مصرفی (خرید واحدهای مسکونی با سن بالاتر و قیمت ارزانتر) داشته است.

در کنار مساله عدم رشد درآمد خانوار به تناسب قیمت مسکن، مساله ثبات میزان تسهیلات مسکن نیز در کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش تقاضای مصرفی مسکن در سال‌های اخیر موثر بوده است. در حال حاضر سقف تسهیلات مسکن (۱۶۰ میلیون تومان برای زوج‌های خانه اولی) تنها امکان پوشش ۲۰ درصد از قیمت یک واحد ۶۰ متری در شهر تهران را دارد. همین موضوع سبب شده تا تقاضا برای تسهیلات مسکن کاهش یافته و قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه به شدت افت کند. محاسبه نرخ سود تسهیلات متناسب با اوراق تسه نشان می‌دهد که  نرخ این اوراق در کمترین مقادیر خود قرار دارد و معادل با ۲۱.۷ درصد است. شایان ذکر است روند نزولی نرخ اوراق تسه و نرخ تسهیلات متناسب با آن، از مردادماه ۱۳۹۷ و زمان اوج نوسانات بازارهای مالی (در این ماه نرخ رشد ارز معادل ۲۷ درصد، نرخ رشد طلا معادل ۲۹ درصد و نرخ رشد بورس ۲۳ درصد بوده که تمامی این مقادیر، رکوردهای تاریخی دهه ۱۳۹۰ محسوب می‌شوند) آغاز شده است.

در مورد چشم‌انداز شرایط بازار مسکن شهر تهران تا پایان سال به نظر می‌رسد که با توجه به الگوی معاملات ماهانه ۷ سال اخیر، می‌توان به تدریج افزایش تعداد معاملات تا پایان سال را انتظار داشت. براساس روندهای تاریخی، بیشترین میزان معاملات مسکن شهر تهران مربوط به فصل زمستان است.

از منظر تغییرات قیمتی نیز به نظر می‌رسد که در تمامی سال‌های اخیر (به غیر از سال گذشته) الگوی تغییرات قیمت ماهانه به شکلی بوده که طی اردیبهشت‌ماه و اسفندماه، بیشترین رشدهای قیمتی رخ داده است. البته روند سال‌های گذشته به شکلی بوده که از میانه‌های پاییز به تدریج رشدهای قیمت آغاز شده است. به این ترتیب می‌توان انتظار داشت که براساس الگوی ادواری سال‌های اخیر، وضعیت رکودی بازار مسکن شهر تهران به تدریج تغییر یافته و افزایش (ولو اندک) در تعداد معاملات و قیمت ایجاد شود. البته انتظار می‌رود که رشد اصلی قیمت مسکن (در محدوده ۷ درصد) در اسفندماه رخ دهد.

تهیه کننده: شرکت سرمایه گذاری سامان مجد