فرصت ها و تهدیدهای صنعت ساختمان

به گزارش می متالز، امید علیجانی مدیرعامل شرکت ساختمانی معلم درخصوص وضعیت پروژه‌های در دست ساخت گفت: در سال مالی گذشته، زیربنای کل پروژه‌های در دست ساخت شرکت ساختمانی معلم بیش از 400،000 مترمربع شامل 706 واحد تجاری، 135 واحد اداری و 259 واحد مسکونی بوده است. سهم بیشتر پروژه‌های در دست ساخت شرکت در شهر تهران متمرکز شده است، به‌نحوی‌که قدرالسهم شرکت در این پروژه‌ها شامل 80،631 مترمربع کاربری تجاری،  58،138 مترمربع کاربری اداری، زیربنای 10،012 کاربری مسکونی و کاربری فرهنگی و ورزشی با زیربنای 13،550مترمربع می‌باشد. از مهمترین پروژه‌های در دست ساخت شرکت می‌توان به مگاپروژه چندمنظوره مگاپارس، پروژه تجاری و اداری نگین میرداماد و پروژه تجاری و اداری سهند اشاره نمود.

وی افزود: شرکت به لحاظ تنوع‌بخشی به سبد کسب و کار خود از منظر جغرافیایی، توسعه سهم بازار و نیز ارتقای برند خود، پروژه‌هایی در سایر شهرهای کشور نیز در دست ساخت دارد. این پروژه‌ها شامل پروژه تجاری و اداری مینو واقع در میدان شهدای شهر مشهد مقدس، برج‌های مسکونی یادمان واقع در شهر اردبیل، بازار میوه و تره‌بار شهر بندرعباس و مجتمع خور ماهشهر هستند که مشتمل بر 28،368 مترمربع کاربری تجاری، کاربری اداری 1،130 مترمربع و 12،495 مترمربع کاربری مسکونی می‌باشند.

مدیرعامل شرکت درخصوص پروژه‌های جدید اظهار داشت: در سال مالی جاری شرکت با هدف توسعه و تنوع سبد پروژه‌ها تعریف دو پروژه جدید مسکونی بوکان با زیربنای 22،931 مترمربع و جماران با زیربنای 2،642 مترمربع در شهر تهران را دستور کار خود قرار داده و سطح زیربنای کل پروژه‌های در دست ساخت خود را به حدود 430،000 مترمربع رسانده است.

علیجانی در خصوص بهینه‌سازی سبد دارایی‌های شرکت و پروژه‌های آتی گفت: شرکت در حال حاضر حجم متنوعی از املاک و اراضی در اختیار دارد. براساس آخرین استراتژی دارایی‌های شرکت، بخشی از این املاک که در سنوات گذشته بنابر دلایل مختلف به دارایی راکد مبدل شده بود، می‌بایست با استفاده از راهکارهای بهینه به دارایی مولد تبدیل شود. یکی از این دارایی‌ها مربوط به زمین پاسداران به وسعت 3570 مترمربع می‌شود که اکنون بعنوان یکی از پروژه‌های آتی با زیربنای 15،069مترمربع در دست مطالعه، طراحی و اخذ پروانه است. این استراتژی درخصوص سایر دارایی‌های شرکت نیز جاری خواهد شد به شرط آن‌که قابلیت تبدیل شدن به دارایی مولد را داشته و از بازده اقتصادی مناسبی نیز برخوردار باشند.

وی افزود: در شرایط کنونی که بازار املاک و مستغلات در دوران رکود بوده و شرایط نقدینگی در شرکت‌های ساختمانی متأثر از شرایط بازار و عدم توفیق در پیش‌فروش به سختی پیگیری می‌شود، یکی از استراتژی‌های دیگر شرکت ساختمانی معلم، استفاده از شریک توانمند و وفادار برای اشتراک توانمندی‌های طرفین جهت نیل به موفقیت است. بدین‌منظور شرکت با پایش فرصت‌های ممتاز سرمایه‌گذاری و شناسایی زمین‌های مستعد و بهینه به لحاظ بازده اقتصادی، می‌تواند بعنوان شریک سازنده فعال شود. در این راستا پروژه‌ای مسکونی تحت عنوان نگین خزر با زیربنای تقریبی 35،000 مترمربع در دست مطالعه و طراحی است.

علیجانی با اشاره به تدوین استراتژی‌ها و نقشه راه شرکت برای 5 سال آتی شرکت گفت: هم‌اکنون رکود ساخت و ساز بر صنعت ساختمان سایه افکنده، اما بالا بودن شدت رقابت، منجر به سخت شدن کسب و کار و ماندن شرکت‌های حرفه‌ای هم‌رده شرکت ساختمانی معلم شده است. پیش‌بینی بالارفتن نرخ ارز با افزایش ارزش جهانی دلار، حجم بالای پروژه‌های نیمه‌تمام بخصوص در شهر تهران، قوانین جدید مالیاتی و سیاست کنترل نقدینگی دولت و سایر تهدیدات حاکم منجر به کاهش جذابیت بازار ساخت و ساز بخصوص مسکونی و عدم افزایش چشمگیر قیمت شده است. در مقابل، فرصت‌هایی از جمله پیش‌بینی افزایش رشد اقتصادی و افزایش تقاضای واحدهای غیرمسکونی (اداری و هتل)، امکان تنوع‌بخشی به روش‌های تامین مالی ساخت و ساز (نظیر صندوق‌های زمین و مسکن) و امکان توسعه تجارت خارجی ایران پس از رفع تحریم ها و حضور مشتریان خارجی موجبات تحقق نشانه‌هایی از حوزه‌های جذاب این صنعت را پدید آورده است.

وی ادامه داد: براساس مطالعات صورت‌پذیرفته، نقشه راه 5 ساله شرکت به‌نحوی ترسیم شده که ترکیب سبد پروژه‌های شرکت بهینه شود. سهم بازار شرکت در ساخت واحدهای مسکونی توسعه یابد و با تغییر نگاه در زمینه مسکونی‌سازی و ایجاد تمایز در این حوزه، تا 45% سبد محصولات شرکت را تشکیل دهد. در 5 سال آتی می‌بایست بنابر تهدیدات شناخته شده، سهم تجاری‌سازی در سبد کسب و کارهای شرکت به شدت کاهش یافته و حداکثر تا 10%زیربنای کل پروژه‌های در دست احداث شرکت را شامل شود. از طرف دیگر، سهم ساخت ساختمان‌های اداری لوکس کلاس A و کاربری‌های جدید افزایش خواهد یافت. بنابر فرصت‌های متعدد و محرک‌های بیرونی و نیز قابلیت‌های شناسایی‌شده در درون، ورود شرکت در عرصه گردشگری امری بدیهی بوده و ساخت پروژه‌هایی با اولویت هتل‌آپارتمان و هتل‌های خاص ضمن مشارکت با شرکای بین‌المللی و شناخته‌شده در این حوزه در دستور کار قرار خواهد گرفت. در این مسیر، توانمندسازی شرکت در زمینه فناوری‌های نوین عرصه ساخت و ساز با اهداف سه‌گانه سبک‌سازی، سریع‌سازی، ارزان‌سازی و توسعه ساختمان‌های سبز امری اجتناب‌ناپذیر بوده که می‌بایست زیرساخت‌ها و فرایندهای مرتبط در شرکت ساختمانی معلم نهادینه گردد.

مدیرعامل شرکت ساختمانی معلم درخصوص بکارگیری ابزارهای نوین تأمین مالی در شرکت گفت: یکی از مراتبی که به جهت تأمین مالی یک پروژه در زنجیرة ارزش ساختمان بطور سنتی ایفای نقش داشته، تکیه بر پیش‌فروش بوده است. بطوری‌که یک پروژه پس از پایان یافتن مرحلة اسکلت، اقدام به فراخوان برای پیش‌فروش نموده و معمولاً حجم منابع موردنیاز پروژه از این محل با عقد قرارداد با مشتریان و متقاضیان تأمین می‌شد. بنابر موارد مشروحه به جهت وقوع رکود بر صنعت ساختمان و سایر تغییراتی که ماهیت زنجیره ارزش در صنعت را دگرگون نموده است، چرخة ساخت و پیش‌فروش بخوبی گذشته پاسخگوی نیاز شرکت‌ها نیست. از طرف دیگر بحث تسهیلات، هزینه‌های مالی ناشی از آن و مشکلات شرکت‌ها در بازپرداخت اصل و سود تسهیلات دچار چالش اساسی شده است. بنابراین تمامی ذی‌نفعان این صنعت به فکر ارائه راه‌حل‌هایی منطبق با مدل کسب و کار و زنجیرة ارزش ساختمان بوده تا بتوانند پاسخگوی نیازهای فعالان این حوزه باشند. شرکت ساختمانی معلم نیز با درک صحیحی از این تغییر پارادایم در صنعت، یکی از استراتژی‌های اصلی خود را در زمینه بهره‌گیری از ابزارهای نوین تامین مالی قرار داده است.

در این راستا، وی افزود: صندوق‌های زمین و ساختمان به‌دلیل مهندسی مالی مناسب، قابلیت انطباق مناسبی با جریان نقدی پروژه‌های ساختمانی دارند. از سوی دیگر این صندوق‌ها قابلیت سرمایه‌گذاری اقشار مختلف را با حداقل سرمایه در صنعت ساختمان فراهم می‌سازند. بر این مبنا بازار سرمایه می‌تواند بستری امن برای تامین مالی شرکت‌ها و پروژه‌ها فراهم نماید. شرکت ساختمانی معلم نیز تأسیس یک صندوق زمین و ساختمان برای بهره‌مندی از مزایای آن در دستور کار خود قرار داده است. در حال حاضر شرکت برای این منظور پروژه تجاری و اداری سهند را مدنظر خود قرار داده است تا با مشاوره شرکت تأمین سرمایه مسکن این صندوق را راه‌اندازی نماید. این پروژه پیشنهادی با زیربنای کل 20 هزار مترمربع شامل 933 مترمربع فضای مفید تجاری و 5107 مترمربع زیربنای مفید اداری در یکی از بهترین مناطق تجاری و اداری تهران (خیابان نفت شمالی) واقع شده است. ارزش وضع موجود این پروژه حدود 1100 میلیارد ریال است که هدف شرکت، تأمین حداقل 250 میلیارد ریال منابع از طریق صندوق در مدت یک سال می‌باشد که البته این اعداد و ارقام در مرحلة پیشنهاد و مذاکره بود و پس از قطعیت طرح و تعیین ارکان صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید.

علیجانی در خصوص اقدامات شرکت در حوزه جذب سرمایه‌گذار خارجی تشریح نمود: همان‌طور که به تفصیل بیان شد، شرکت به‌دنبال متنوع‌سازی راه‌های تأمین منابع مالی است. قطعاً یکی از این ابزارها، فعالیت‌های شرکت در زمینه جذب سرمایه‌گذار خارجی است. اهمیت این موضوع به حدی است که شرکت ساختمانی معلم یکی از استراتژی‌های کلیدی خود را در این زمینه تعریف نموده است. بدین‌ترتیب سیاست‌های شرکت در قالب اخذ وام، مشارکت از طریق سرمایه‌گذاری، مشارکت در ساخت، مشارکت در بهره‌برداری، فروش و سایر انواع تبیین شده است.

وی افزود: در این راستا مذاکراتی با شرکت‌های سرمایه‌گذاری و تأمین سرمایه از کشورهای اروپایی و چین شده است. البته مذاکرات در مراحل مقدماتی است و در این زمینه شرکت می‌بایست زیرساخت‌ها و امکانات لازم برای ورود به این بحث را فراهم سازد و پکیج‌های سرمایه‌گذاری خود را بطور شفاف مدون کند. در خصوص پروژه مگاپارس نیز با چند گروه نظیر شرکت‌های بلژیکی و کانادایی برای مدیریت بهره‌برداری مجموعه مذاکراتی صورت پذیرفته که با هدف ایجاد تمایز در راه‌اندازی این مگاپروژه و بازگشت بهینه سرمایه‌های شرکت در حال پیگیری و اقدام است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: علاوه بر این در حوزه‌های جدید کسب‌و‌کار که در سند استراتژی شرکت تبیین شده، نظیر ورود به هتل‌آپارتمان‌ها، نیاز به جذب شریک صاحب برند و متخصص در این حوزه وجود دارد که از برنامه‌های آتی شرکت به شمار می‌آید. جمع‌بندی اینکه ورود شرکت در حوزه سرمایه‌گذاری خارجی اجتناب‌ناپذیر است و با دو محور جذب منابع با کیفیت و ارزان و توانمندسازی شرکت در قابلیت‌های موردنیاز در دستور کار قرار دارد.