تغییرات جدید در بازار مسکن / مسکن چه خواهد شد؟

به گزارش می متالز، بازار اوراق وام مسکن در یک هفته کاری گذشته با خیز معاملاتی و افزایش نسبی سطح قیمت‌ها همراه شد.

بررسی‌ها از تغییرات قیمت و حجم معاملات در بازار اوراق وام مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات واحدهای مسکونی نشان می‌دهد حجم معاملات خرید و فروش اوراق در حالی در یک هفته کاری اخیر با خیز قابل‌توجه همراه شده است که در عین حال این خیز افزایشی، اثر محسوس و آنچنانی بر روی قیمت اوراق نداشته است.

در روزهای اخیر حجم خرید وفروش روزانه اوراق امتیاز وام مسکن تحت تاثیر تصویب و ابلاغ افزایش ۷۵ درصدی سقف وام خرید واحدهای مسکونی نسبت به میانگین حجم معاملات در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف وام به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. اما این افزایش دو برابری در حجم معاملات تنها موجب صعود قیمت اوراق از کانال کم‌سابقه ۳۰ هزار تومان به کانال ۴۰ هزار تومانی شد.

در واقع به رغم افزایش دو برابری میانگین حجم خرید وفروش اوراق در روزهای کاری بعد از تصویب افزایش سقف وام مسکن قیمت اوراق تنها از کف قیمتی روزهای قبل اندکی بالاتر رفته و نوسان افزایشی محسوسی را تجربه نکرد.

در روزهای ابتدایی دی ماه با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، با افزایش ۷۵ درصدی نسبت به سقف‌های مصوب قبلی در تهران برای متقاضیان انفرادی به ۱۴۰ میلیون تومان(ترکیب وام خرید اوراق و وام جعاله که در زمان دریافت وام خرید ودر صورت تمایل وام گیرنده به وی پرداخت می‌شود)،در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۱۲۰ میلیون تومان و در سایر شهرها به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.

بعد از تصویب سقف‌های جدید وام مسکن حجم معاملات اوراق وام رو به افزایش رفت.این میزان افزایش درست یک روز پس از ابلاغ رسمی افزایش سقف وام به شعب بانک‌های پرداخت‌کننده وام مسکن یک هفته کاری گذشته خود را به شکل خیز معاملاتی در بازار خرید وفروش اوراق نشان داد. به‌ طوری‌ که در یک هفته کاری گذشته میزان معاملات روزانه اوراق به‌طور متوسط دو برابر نسبت به قبل افزایش یافته است یعنی از حدود میانگین روزانه ۱۰۰ هزار فقره معامله اوراق وام مسکن در روزهای قبل از افزایش سقف وام، در یک هفته گذشته به‌طور میانگین به روزانه ۲۰۰ هزار فقره معامله اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن افزایش یافته است.

در روز یکشنبه هفته جاری نیز حدود ۲۵۰ هزار فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن در بازار بالادست معاملات مسکن از سوی متقاضیان خریداری شد.

بررسی‌ها حاکی است افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق باعث شده است امتیاز وام خرید مسکن خریدار پیدا کند. این در حالی است که در ماه‌های اخیر تحت تاثیر رکود بازار مسکن، اوراق وام به کم‌سابقه‌ترین کانال قیمتی در سال‌های اخیر یعنی کانال ۳۰ هزار تومانی وارد شده بود و بازار معاملات اوراق نیز کم‌معامله‌ترین روزهای خود را در مقایسه با سال‌های اخیر سپری می‌کرد.

با این حال خیز ۱۰۰ درصدی حجم معاملات خرید وفروش اوراق وام مسکن اثرمحسوسی بر افزایش قیمت اوراق در روزهای اخیر نداشته است. میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن در روز یکشنبه هفته جاری به ۴۴ هزار و ۷۰۰ تومان رسید که این سطح قیمتی در مقایسه با پایین‌ترین سطح قیمتی اوراق در مهرماه که به‌طور متوسط ۳۷هزار تومان بوده است رشد ۲۰ درصدی داشته است.

میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق وام مسکن در یکشنبه هفته جاری اما در مقایسه با میانگین قیمت ۴۰ هزار و ۷۰۰ تومانی هر فقره اوراق در آذرماه با افزایش ۱۰ درصدی همراه شد که این میزان افزایش در مقایسه با خیز دو برابری حجم معاملات اوراق و افزایش ۷۵ درصدی سقف وام خرید مسکن در مصوبه جدید، افزایش جزئی و نامحسوس تلقی می‌شود.

با این حال قیمت هر فقره اوراق وام مسکن هم‌اکنون از کف ۳۷ هزار تومانی مهرماه بالا آمده است و به کانال ۴۰ هزار تومانی وارد شده است. حتی یافته‌ها حاکی است در روز گذشته شروع معاملات در بازار اوراق وام مسکن با قیمت ۵۰ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق بوده است.

در شرایط فعلی این سوال مطرح می‌شود که علت انجماد‌ زدایی از بازار معاملات اوراق وام مسکن چیست وبه دلیل بروز چه تغییر و تحولاتی حجم معاملات اوراق وام مسکن تا دو برابری در روزهای اخیر افزایش یافته است؟

اولین و نزدیک‌ترین پاسخی که در این رابطه مطرح است تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن در روزهای اخیر بر افزایش حجم معاملات اوراق است. اثر افزایش سقف وام خرید مسکن در افزایش تقاضا برای خرید اوراق را نمی‌توان انکار کرد.

طی روزهای اخیر افزایش سقف وام منجر به شکل‌گیری تقاضای جدید برای خرید مسکن با استفاده از اوراق شده است. با این حال این دلیل به تنهایی نمی‌تواند به‌عنوان تنها عامل خیز معاملاتی در بازار اوراق به‌عنوان دلیل کافی اعلام شود. چون سقف جدید وام خرید مسکن هر چند منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از این وام می‌شود اما سقف جدید وام دست‌کم با دو مشکل عمده مواجه است.

در شهر تهران به رغم افزایش سقف وام خرید به دلیل شکاف قابل توجه بین رقم وام و سطح قیمت مسکن همچنان رقم تسهیلات، پوشش قابل قبولی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان ایجاد نمی‌کند و کماکان وام خرید مسکن وامی فاقد اثرگذاری کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت است.

در شهر تهران وام جدید به‌طور متوسط هزینه خرید کمتر از ۱۵ مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی در مناطق مصرفی و متوسط شهر را پوشش می‌دهد.در سایر شهرها نیز اگر چه ممکن است سقف جدید وام خرید مسکن نسبت به قیمت مسکن پوشش مناسبی را ایجاد کند، اما متقاضیان با دیوار اقساط ماهانه وام مواجهند.

بررسی‌های قبلی نشان می‌دهد هم‌اکنون در کل کشور قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف‌های مصوب جدید، به‌طور متوسط ۳۸درصد با توان قسط‌دهی خانوارهای متقاضی که هم‌اکنون در واحدهای مسکونی اجاره‌ای ساکن هستند فاصله دارد و از آن بیشتر است.

این میزان با محاسبه توان قسط‌دهی خانوارهای مستاجر با در نظر گرفتن میانگین سطح اجاره‌بهای پرداختی از سوی آنها در هر ماه محاسبه شده است. بر این اساس، رقم میانگین قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف‌های جدید،۳۸ درصد از میانگین اجاره‌بهایی که هر کدام از خانوارهای مستاجر در کشور در هر ماه پرداخت می‌کنند بالاتر است.

از آنجا که همواره خانوارهای مستاجر رقم اجاره‌بها را با دشواری تامین و پرداخت می‌کنند و اجاره‌بهای پرداختی آنها حد توان مالی آنها برای پرداخت هزینه تامین مسکن محسوب می‌شود این پارامتر میانگین اجاره بهای ماهانه پرداختی خانوارهای مستاجر-به‌عنوان ملاک ارزیابی توان مالی خانوارها برای پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن در نظر گرفته شده است.

بنابراین افزایش سقف وام خرید مسکن به دنبال مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار اگر چه در افزایش تقاضا برای خرید اوراق موثر بوده است اما تنها دلیل خیز دو برابری حجم معاملات اوراق در روزهای اخیر نیست. پاسخ دیگری که می‌توان در ارتباط با این پرسش مطرح کرد آن است که در روزهای اخیر بنا بر دو علت مهم‌تر نسبت به سایر علت‌ها، حجم معاملات اوراق وام مسکن افزایش محسوس یافته است.

اولین علت به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات اوراق وام مسکن مربوط می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات اوراق وام مسکن مربوط به این گروه از متقاضیان است. تقاضای سرمایه‌ای پس از اطلاع از افزایش سقف وام خرید مسکن و با این استدلال که بعد از پایان دوره رکود معاملات ملک، اوراق وام متقاضی پیدا خواهد کرد و مشتریان مصرفی اوراق برای دریافت وام به این بازار وارد می‌شوند از هم‌اکنون اقدام به خرید اوراق کرده است تا آن را در پایان دوره رکود و شروع دوره افزایش حجم معاملات مسکن به متقاضیان عرضه کنند.

از سوی دیگر بخش مهمی از تقاضای روزهای اخیر برای خرید اوراق وام مسکن ناشی از انباشت تقاضای اوراق در روزهای قبل از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به بانک‌ها یا چند روز قبل از تصویب این مصوبه است که زمزمه افزایش سقف وام مطرح شده بود.

برخی از افرادی که در یک هفته کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و در خیزمعاملاتی بازار اوراق موثر بودند افرادی هستند که در هفته‌های قبل اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند اما در فاصله تصویب تا ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام به بانک‌ها یا در روزهای قبل از تصویب مصوبه که زمزمه‌های افزایش وام مسکن مطرح شده بود در انتظار افزایش سقف وام از خرید اوراق خودداری کرده و حالا با ابلاغ مصوبه جدید در صف خریداران اوراق قرار گرفته‌ و اقدام به خرید کرده‌اند.

حضور این گروه از متقاضیان نیز منجر به ایجاد ترافیک در صف خریداران اوراق شده و در خیز معاملاتی اوراق موثر بوده است. با این حال هم‌اکنون سوال مهم‌تری در بازار اوراق وام مسکن مطرح است مبنی بر اینکه سرنوشت قیمتی اوراق در آینده پیش‌رو به چه سمتی خواهد رفت؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد آینده قیمتی اوراق وام مسکن دست‌کم تحت تاثیر چند عامل قرار دارد که سه عامل را می‌توان به‌عنوان مهم‌ترین عوامل موثر بر تغییرات قیمتی اوراق در هفته‌ها وماه‌های پیش‌رو عنوان کرد.

اولین عامل موثر در تغییرات قیمتی اوراق به خصوص در شرایط فعلی «میزان ماندگاری و ادامه رکود معاملات مسکن در کل کشور» است. هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته ۵۰ درصد کاهش داشته است.در صورتی که این رکود ادامه دار باشد، انتظاری از بابت افزایش تقاضا برای خرید اوراق و به خصوص افزایش قیمت اوراق به دلیل افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام وجود ندارد.

دومین عامل موثر در این زمینه به «حجم خرید و فروش‌های مسکن در مقطع زمانی شب عید» مربوط می‌شود. در صورتی‌که حجم معاملات خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال که در اصطلاح به شب عید بازار مسکن معروف است قابل توجه بوده واز رشد محسوس برخوردار باشد سطح قیمتی اوراق نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

چرا که میزان تقاضا برای دریافت وام مسکن به منظور خریدهای مصرفی از بازار معاملات ملک افزایش پیدا می‌کند و قبل از هر اقدامی در این زمینه متقاضیان ناگزیر به خرید اوراق خواهند بود.

سومین عامل موثر در تحولات آتی قیمت اوراق وام مسکن مربوط به «سطح و تغییرات استطاعت مالی متقاضیان و خریداران مسکن برای پرداخت اقساط ماهانه وام خرید آپارتمان»است. هر تغییری در جهت استطاعت‌پذیر کردن شرایط دریافت وام مسکن همچون افزایش طول دوره بازپرداخت وام و کاهش رقم قسط ماهانه یا هر نوع افزایش محسوس در میزان درآمد و بهبود بنیه مالی خانوارها می‌تواند سطح قیمتی اوراق را نیز به واسطه افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام و در نتیجه افزایش تقاضا برای خرید اوراق، تغییر دهد.

اما نکته دیگری که در این زمینه از اهمیت قابل توجهی برخوردار است به شکل تغییر قیمت اوراق در آینده مربوط می‌شود.برای ارائه یک پیش‌بینی مشخص از نحوه احتمالی تغییر قیمت اوراق وام مسکن در آینده، الگوی تغییر قیمت اوراق مربوط به آخرین باری که قبل از افزایش اخیر سقف وام خرید مسکن، سقف وام افزایش یافت مورد بررسی قرار گرفته است.

برای این بررسی لازم است حال و هوای بازار معاملات مسکن در آن زمان از یک سو وحال و هوای بازار اوراق از سوی دیگر بازگو شود. آخرین باری که قبل از افزایش اخیر سقف وام خرید مسکن، سقف وام از محل اوراق افزایش یافت به مهرماه سال ۹۴ برمی‌گردد.سقف وام خرید مسکن از محل اوراق در آن زمان ۷۷درصد-تقریبا معادل میزان افزایش فعلی سقف وام اوراق افزایش یافت.

در آن زمان بازار معاملات مسکن شهر تهران دوره یکساله رکود را پشت سر می‌گذاشت اما عمق و سنگینی رکود در آن زمان به شدت رکود فعلی نبود. در آن زمان در هر ماه به‌طور متوسط در شهر تهران حدود ۱۰ هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شد.

از سوی دیگر قیمت مسکن در آن زمان در شرایط ثبات قرار داشت و در حالی که میانگین قیمت مسکن در سال ۹۳ حدود ۴میلیون تومان بود در مهر ۹۴ نیز میانگین قیمت حول و حوش ۴میلیون تومان ثابت بود.

در زمان تصویب وام جدید مسکن از محل اوراق در مهرماه ۹۴ قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار تومانی وام مسکن در کانال ۶۰ هزار تومان قرار داشت.اما با گذشت دو ماه از پرداخت وام جدید قیمت اوراق به کانال ۷۰ هزار تومان وارد شد و در بهمن ۹۴ به کانال ۸۰ هزار تومان رسید.در تابستان ۹۵ قیمت هر فقره اوراق به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید.

بررسی وضعیت تحولات قیمت اوراق با توجه به شرایط بازار مسکن نشان می‌دهد در آن زمان به رغم آنکه رکود بازار مسکن به سنگینی رکود بازار در مقطع زمانی فعلی نبود تحولات افزایشی قیمت اوراق تدریجی رخ داد.

بنابراین در شرایط فعلی که بازار مسکن در رکود سنگینی قرار دارد نمی‌توان انتظار داشت دست‌کم در کوتاه مدت ومیان مدت قیمت اوراق با جهش همراه شود. اما در صورتی که در وضعیت اقتصادی و درآمدی خانوارها بهبود چشمگیری رخ دهد یا تغییراتی اساسی به منظور استطاعت‌پذیری وام مسکن صورت گیرد می‌توان انتظار داشت روند تحولات قیمتی اوراق با سرعت بیشتری پیش‌ رود که این سناریو نیز تقریبا بعید به نظر می‌رسد.